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2024年11月24日
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城市化網(wǎng)訊 近期，城市化委員會(huì)專業(yè)委員、北京科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授趙曉撰文稱，“樓市寬松政策仍將繼續(xù)”。
通過(guò)縱向比較，趙曉發(fā)現(xiàn)時(shí)下的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)回到了2008年。比如，買(mǎi)房不限購(gòu)，甚至還有財(cái)政補(bǔ)貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對(duì)結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭購(gòu)買(mǎi)改善型二套住房執(zhí)行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門(mén)檻，提高貸款限額；營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年改為2年等。雖然沒(méi)有再提及“買(mǎi)房就是愛(ài)國(guó)”，但政策背后的實(shí)質(zhì)還是通過(guò)房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松來(lái)鼓勵(lì)民眾買(mǎi)房，從而穩(wěn)定住房消費(fèi)。
趙曉認(rèn)為，松綁調(diào)控的目的有兩個(gè)：一是在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)比較低迷的情形下，將行政性調(diào)控手段回歸到市場(chǎng)化運(yùn)行是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)；二是政府希望以“穩(wěn)樓市”來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”。一方面，房地產(chǎn)調(diào)控手段的市場(chǎng)化為未來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制奠定了基礎(chǔ)；另一方面，以“穩(wěn)樓市”來(lái)“穩(wěn)增長(zhǎng)”也是政府無(wú)奈的選擇。
趙曉稱，“穩(wěn)增長(zhǎng)”才能“穩(wěn)就業(yè)”自不必說(shuō)，但還有更重要的，那就是，當(dāng)前擺在中國(guó)經(jīng)濟(jì)面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是必須趕在人口老齡化到來(lái)之前跨越“中等收入陷阱”，具體目標(biāo)就是要保持6%-7%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面深化改革贏取時(shí)間和空間，而這個(gè)時(shí)間段也就是5-7年，這也是十八屆三中全會(huì)提出在2020年人均收入翻一番的背后意義所在。
世界發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，沒(méi)有一個(gè)老齡化國(guó)家能保持經(jīng)濟(jì)活力，日本現(xiàn)在如此，中國(guó)未來(lái)估計(jì)也是如此。美國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究局對(duì)30個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的研究結(jié)果顯示，人均G D P超過(guò)16000美元時(shí)才告別高速增長(zhǎng)。而現(xiàn)在我們?nèi)司鵊 D P還不到一萬(wàn)美元，如果經(jīng)濟(jì)增速馬上快速減擋，其落入“中等收入陷阱”的概率就會(huì)增大，因?yàn)閷?duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而言，人口紅利轉(zhuǎn)為人口負(fù)債是一個(gè)很沉重的負(fù)擔(dān)。所以說(shuō)，中國(guó)夢(mèng)能否變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，未來(lái)幾年很關(guān)鍵，而“穩(wěn)增長(zhǎng)”是其中的頭等大事。對(duì)于保持中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間的重要性，李克強(qiáng)總理其實(shí)已多次強(qiáng)調(diào)過(guò)，最近急赴東北和福建的經(jīng)濟(jì)“督戰(zhàn)”更是佐證了這一點(diǎn)。
趙曉認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前正處于一個(gè)新舊交替的“銜接期”，在銜接轉(zhuǎn)換過(guò)程中，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和外部需求不振相互疊加時(shí)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)需要繼續(xù)發(fā)揮投資和提振內(nèi)需的作用。“房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ?jīng)濟(jì)‘房地產(chǎn)化’短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。”數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大概占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20%強(qiáng)。2015年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比僅增長(zhǎng)8 .5%，創(chuàng)近10年來(lái)新低，如果再考慮房地產(chǎn)投資帶動(dòng)的間接需求，房地產(chǎn)投資下滑對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累作用確實(shí)不容小覷。今年一季度，海南經(jīng)濟(jì)增速僅為4.7%，同比下降了2 .6個(gè)百分點(diǎn)，差點(diǎn)墊底，就是由于房地產(chǎn)投資拖了后腿。
趙曉表示，總體來(lái)看，今年樓市的寬松政策主要還是由鼓勵(lì)一套房剛需拓展到二套改善型需求，無(wú)論是房貸政策還是稅收政策的調(diào)整，都是為改善型需求提供了最大的便利，堅(jiān)持“穩(wěn)定住房消費(fèi)需求”的大方向沒(méi)有改變。但是這并不代表鼓勵(lì)投資性住房需求的事情不能做，具體做不做，那要視經(jīng)濟(jì)未來(lái)的走勢(shì)而定，如果未來(lái)2- 3個(gè)月中國(guó)經(jīng)濟(jì)的宏觀層面還繼續(xù)承壓，則樓市寬松政策將會(huì)進(jìn)一步“發(fā)酵”。
首先是繼續(xù)釋放流動(dòng)性。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入降息降準(zhǔn)周期，年內(nèi)估計(jì)還會(huì)有2-3次降息，1-2次降準(zhǔn)。不管是定向還是不定向，降息降準(zhǔn)對(duì)樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)的空間已經(jīng)不大，因?yàn)殂y行在利差的約束下動(dòng)力已顯不足。目前貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空間打開(kāi)之后，部分銀行5年期存款利率已經(jīng)達(dá)到5.2%，打7折的話，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調(diào)的情況下，7折利率不太可能成為主流，有可能的是二套房利率上浮10%會(huì)逐漸取消。
其次是限購(gòu)政策會(huì)進(jìn)一步修正。目前還執(zhí)行限購(gòu)政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞五個(gè)城市了。三亞年內(nèi)很可能會(huì)動(dòng)搖，其他四個(gè)城市估計(jì)會(huì)小范圍修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限購(gòu)；下調(diào)非戶籍家庭購(gòu)房繳稅和繳納社保的年限。對(duì)于其他三線以下小城市，有可能會(huì)允許外籍人士在國(guó)內(nèi)買(mǎi)房，也會(huì)有越來(lái)越多的城市加入購(gòu)房契稅返還或者直接財(cái)政補(bǔ)貼的隊(duì)伍。
再次是調(diào)整購(gòu)房稅收政策。營(yíng)業(yè)稅免征已經(jīng)從5年改為了2年，進(jìn)一步下調(diào)的空間基本沒(méi)有了。暫停執(zhí)行對(duì)非唯一住房征收20%的個(gè)稅政策是焦點(diǎn)，即使繼續(xù)執(zhí)行，也會(huì)不再按差額的20%征收，而是按交易總額的1%簡(jiǎn)易稅率征收，這在年內(nèi)是大概率事件。
最后，也是最重要的一個(gè)政策，就是國(guó)家住房銀行呼之欲出。關(guān)于國(guó)家住房銀行的發(fā)展模式，目前熱議的有兩種：一種是國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行的模式，即住房銀行通過(guò)發(fā)行金融債籌集資金，然后直接向購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商提供資金支持；另一種是類(lèi)似美國(guó)的“兩房”模式，即住房銀行通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)銀行的住房抵押貸款來(lái)支持個(gè)人住房市場(chǎng)(即個(gè)人住房貸款的資產(chǎn)證券化)。目前來(lái)看，實(shí)行“兩房”模式的概率更高。雖然國(guó)家住房銀行與美國(guó)的“兩房”在設(shè)立初衷和資金規(guī)模上有一定區(qū)別，但其本質(zhì)仍是給中低收入家庭融資買(mǎi)房，這一政策對(duì)未來(lái)住房消費(fèi)的撬動(dòng)作用不可估量。
