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2024年11月23日
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建立首都經濟圈，對土地市場產生了深遠的影響。那么究竟誰是真正的贏家？我們研究部通過研究發現，在加速推進的區域經濟一體化進程中，最大受益者將是承接首都功能轉移的河北各個城市，這些城市將承接部分首都外溢資源以及非核心產業的外遷。這些城市包括毗鄰北京的廊坊、保定，還包括河北省會石家莊及海濱城市秦皇島等。最先受益的是具有前瞻眼光的開發商，其早期儲備的土地及開發的項目，均將受益于一體化進程，以及近幾年商辦用地價格普遍上漲而帶來的價值攀升。
早期布局的房企已開始從一體化進程中受益
自十年前京津冀一體化戰略首次推出以來，一些具有前瞻性眼光的中國房地產開發商于2002年就開始了在區域內進行土地儲備和項目開發，顯而易見，這些早期獲取的地塊將最終顯著受益于一體化戰略的升級和實施。
國內房地產開發商中，綠地集團、富力地產、萬通地產、鴻坤地產、華夏幸福基業等企業都已較早地在首都經濟圈內布局并占據重要地位。其中布局規模較大的房企——華夏幸福基業，早在2002年就已進入固安工業園區，并以極低的價格獲得位于北京周邊地區約1500平方公里土地的開發權。憑借著早期大量土地儲備，華夏幸福基業已開發了12座產業新城，其中4座位于廊坊市下屬的縣及縣級市，即固安、香河、永清、霸州，其他園區位于河北省的其他8個縣市。2013年，華夏幸福基業持續增加新的土地儲備，并通過招拍掛獲得多宗位于天津的地塊，同時在廊坊的固安、大廠、香河、張家口的懷來及河北其他地區繼續獲取土地。
北京大興區商辦用地價格大幅上漲
2014年2月，中央政府將首都經濟圈上升至國家戰略高度并決定加速一體化進程之后，優先的政策受益者包括北京大興區、天津武清區和河北的5個縣市，即廊坊、固安、保定、石家莊和秦皇島，這些地區均開始在首都經濟圈一體化戰略中獲益。
事實上，中央政府加快首都經濟圈一體化建設的最先、最大受益者是位于北京南部的大興區。自2011年開始，大興區商辦用地價格急劇上漲，而需要指出的是，土地價格上漲不僅僅是因為大興在京津冀一體化戰略中的重要位置，還有一個不能忽視的原因，即因為過去四年間北京商辦用地整體市場的價格水平也呈現了顯著的增幅。自從2014年2月政府明確表示將加快經濟圈規劃的實施進程后，大興區繼續成為投資熱點區域。過去四年間，位于大興區、包括亦莊經濟技術開發區在內的現有五個經濟技術開發區，已經成為商辦用地及工業用地的交易熱點區域。在大興區擁有較多土地儲備的大型房企主要包括萬科、保利地產、融創中國、首開集團、北京城建及泰禾集團等。在土地投資持續活躍的情況下，2011至2014年上半年間，大興區的商辦用地價格大幅上升了470%。
天津武清區憑借位置優勢吸引了眾多開發投資者
除了北京南部的大興區，天津市西北部的武清區因其位于北京、天津與河北三地之間的交叉點，戰略位置極為重要，已經吸引了諸多實體產業、開發商和投資者。除了主要電商企業如阿里巴巴、亞馬遜和當當網等在此建立物流基地外，自2011年起，大型房地產開發企業如保利地產、恒大地產、中信地產、遠洋地產、泰禾集團等，陸續在武清區進行開發建設，多個低密度住宅、高層及多層公寓產品已經落成，而高新產業園區的投資活動則多由地方政府所支持的本土開發商所主導。
此外，一些大型公建項目也落戶于天津武清區，譬如全球商品博覽匯已于2011年開始建設，這座地標級項目建成投入使用后，將增強武清新興商貿服務中心的地位。由于密集的投資活動，武清區的商辦用地價格在2011至2014年中的三年半時間里已上漲了138%。
開發商無論是通過與當地政府部門達成戰略合作關系以獲取土地一級開發，還是通過土地招拍掛競得土地，都將受益于由政府推動的一體化加速發展，而面臨更多更廣闊的發展機遇。
河北廊坊已經開始在一體化加速進程中獲益
河北省各市縣已經開始從京津冀一體化戰略實施中受益。未來，正在緊鑼密鼓地建設的北京大興第二機場，將會為北京大興和河北廊坊等地區創造大約5萬個新增就業崗位。此外，規劃中的新機場交通網絡的建設，將使廊坊市的固安、永清等地區與北京構建成一小時交通圈，這已經體現在各地土地市場的升值預期中。
事實上，固安縣距離北京較近，地理位置優越，因此其商辦用地價值已經快速升值。同時，未來完工的大興第二機場也勢必會促使機場周邊（包括新航城區域）土地價值的升值。固安的土地價值也因受益于新機場建設而有望繼續提升。
過去數年間，廊坊已經受益于區域一體化而吸引了一些知名房地產開發商。2014年，廊坊市國土土地開發建設投資有限公司與北京萬科企業有限公司簽訂戰略合作框架協議，共同開發物流園區以及新型工業園區。盡管過去萬科一直以住宅開發為主，但是首都經濟圈的未來發展前景依然吸引了它的積極參與。在京津冀區域，萬科地產已經涉足兩個重大項目，即廊坊新興產業示范區物流園項目、萬莊生態新城項目。
全國知名房企如華夏幸福基業、市級房企如廊坊新奧房地產開有限公司及固安富民房地產開發有限公司，早已經在北京周邊市縣儲備了大量建設用地。2011年至2014年上半年，三年半的時間里，這些土地的市場價格已經上升了276%。
保定及石家莊得益于省會及傳言中的政治副中心
直接或間接受北京及其周邊城市經濟一體化加快的刺激，石家莊和保定的商辦用地價格也呈現上漲態勢。雖然石家莊不像廊坊那樣鄰近北京，但是因為其省會城市的地位勢必要與北京產生更為緊密的聯系。
不僅受益于2012年底投入運營的北京——石家莊高鐵，近年來，石家莊也從城市環境治理及舊城改造中受益頗豐。市中心的重工業工廠污染嚴重，石家莊曾深受其害，目前這些工廠大部分已被關閉。3.8平方公里的舊城改造計劃已付諸實施，將為石家莊創建一個嶄新的市中心。大型國有開發商華潤置地，以及本地企業如河北濱江房地產開發有限公司，已經合作參與城改工程，從而推動石家莊的商辦用地價格于2011年到2014上半年期間，上升了44%。
保定的土地市場一度呈現升溫跡象。保定市市長馬譽峰曾向媒體表示，保定和廊坊將發展成為服務于首都的衛星城市，這兩座城市可以起到“輔助首都的城市定位”。馬市長還提到，保定市城市規劃主管部門已規劃出大約115,000公頃的土地用來建設形成三個新區，每個新區都將環繞保定現有及未來興建的3個高鐵客運站，服務于保定到北京的鐵路連接。保定市政府表示，這些新區將致力于吸引高科技企業、大學分校和其他公共服務機構的進駐。由于保定將成為首都副中心城市的傳言在中國社交媒體快速傳播，一些投機投資性資金對保定房地產的興趣陡增。其實，早在這輪傳言興起的投資熱之前，北京鴻坤偉業房地產集團、河北隆基泰和集團和河北秀蘭房地產有限公司等在2012年至2014年初均在增加對保定房地產的投資。2011年至2014年上半年，保定商辦用地價格上升了565%。
秦皇島，經濟一體化的又一個受益者
雖然較其他周邊城市相比秦皇島距京遙遠，但秦皇島仍已成為經濟一體化的主要受益者之一。秦皇島于2011年至2014年間的商辦用地升值表現也非常強勁。秦皇島距離北京約290公里，有天然港口優勢及極富價值的旅游資源，如北戴河郊區迷人的海灘，因此適宜發展物流產業及高新技術產業。秦皇島也是市場投資的焦點之一，同時，成為京津冀經濟一體化的又一個受益者。另一方面，一體化對秦皇島的利好又刺激了對工業和商辦用地投資的大量涌入。投資熱潮不僅體現在北京中關村海淀園秦皇島分園的設立，還體現在一些知名房地產開發商也已經進駐秦皇島開發建設，譬如萬科地產、華潤置地、遠洋地產、北京國華置業有限公司、河北億邦地產、河北隆基泰和地產等大型企業。房地產投資直接推動了2011年至2014年秦皇島商辦用地價格的攀升，三年間土地價格已經上升了31%。而且，受近期企業搬遷計劃的影響，秦皇島寫字樓散售價格上漲得更快，三年間銷售價格已經上漲了約70%。
結論
盡管最近關于加速推進首都經濟圈建立的新聞可能會引起一波對廊坊和保定的土地進行投機性收購的浪潮，但首都經濟圈進程加速的影響力已超越了地理范圍。此外，盡管那些與首都經濟圈有緊密聯系的本地開發商都在積極地儲備土地，但總體規劃逐步實施的影響力也不會轉瞬即逝，而是會在中長期內積極地、逐步地對各個市場產生正面影響。
然而，河北的傳統重工業制造基地，如唐山曹妃甸、滄州和邯鄲等城市將必然得到強化，配合經濟一體化而做出產業結構調整、實現大幅度產業結構升級的城市，則是真正的贏家。這些城市包括武清和白溝，未來將會成為主要的物流倉儲基地，另外固安和石家莊將會成為商品批發集散中心。廊坊、保定、石家莊和秦皇島定位為研發中心、軟件開發、高科技制造業、信息技術支持及后臺等產業中心，也將因此而受益。同時，涿州、秦皇島和燕郊會因重新定位為醫療護理及治療康復中心而大大受益。
基于以上分析，可以明確北京緩解功能過度集中的最主要受益者是河北的各個城市，它們原本是北京的重工業腹地，現在將很快獲得擴張非核心高科技產業、知識密集型產業及公共服務產業的發展良機。
