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2024年11月24日
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人物簡介：住房和城鄉建設部政策研究中心主任，研究員、博士生導師，兼任中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系副主任、教授；享受國務院頒發政府特殊津貼的專家。自1988年起從事城市建設投融資、住房與房地產政策與理論研究工作，主持過幾十項國家部委、地方及有關國際合作科研項目，在城鄉建設研究領域富有經驗并具廣泛影響。
提問1：新型城鎮化的核心是人的城鎮化。我國推進農業轉移人口市民化，實行城市基本公共服務均等化，對房地產會產生什么影響？
秦虹：走新型城鎮化發展道路，讓在城市生活居住的外來人口和本地居民享受到同等的公共服務，將會對房地產產生以下三方面的影響。
第一，要求住房保障工作的持續性。過去我們的住房保障主要涵蓋有本地戶口的居民，比如說經濟適用房和廉租房，雖然在今后具備一定條件的城市對公共租賃住房要放開戶口，接受外來農民工的居住，但是現在來看放開的城市數量還是有限的。下一步如果真正實現了在本地居住、工作、就業的這部分人能夠享受到基本公共服務，就要求住房保障這項任務的持續性，以及切實覆蓋到常住人口，實現這個任務難度還比較大。
第二，有利于增加房地產市場需求。那些真正在城市落戶的人，在城市里居住、生活，一定有安家的打算，無論是租房還是買房，這是對房地產市場真正的需求。我國房地產市場經歷過的市場變化都和每個地方城鎮化的發展和水平的提高高度相關，研究表明，這個相關度達到90%以上。所以未來定居落戶政策的落實，也會對房地產市場產生一個正面或者正向的影響。
第三，落戶政策依據大中小城市有所不同，對房地產產生的影響不同。比如小城鎮要積極全面實現落戶，而特大城市要限制戶口。因此，在大城市周邊、受大城市輻射明顯的中小城市，未來房地產市場的發展可能會更快一些。因為大城市在用地政策上會控制得更嚴格，而大城市經濟發展一定會對土地產生需求，當土地政策和需求產生矛盾時，在大城市周邊距離比較近、靠大城市輻射比較明顯的中小城市又有明顯的落戶政策，房地產市場增長的機會就會更大一些。
提問2：提高城鎮建設用地利用效率，這是新型城鎮化的一個明確任務。土地政策會對房地產行業產生什么影響？
秦虹：談到城鎮建設用地利用效率，我想說說在學術界爭論非常大的18億畝耕地紅線，很多人對此有意見，認為保護18億畝耕地會影響城市的建設，影響房地產的增長，提出要進行改革。其實如果我們看看城市建設用地本身的問題，土地利用不僅是總量問題，還是質量問題，目前我國的城鎮土地利用效率并不高。1990年，我國城鎮建成區面積是1.2萬平方公里，人口是3億人，到1998年，建城區面積增長到3.6萬平方公里，增長了兩倍，而人口達到6億人，只增長了1倍。所以，過去的十年，城鎮化速度提高最快的省份是人口密度下降的地方，這不符合城鎮化發展的規律。城市化最突出的特點是集中、集約和規模，土地利用的潛力與土地利用效率的關系非常大。
為此，中央城鎮化工作會議提出來緊緊圍繞提高城鎮化發展質量，大力提高城鎮土地的利用效率，提高城鎮建設區的人口密度，是非常有利的。如果仍然像過去粗放式、浪費式、盲目擴張式的土地利用，我們的城鎮化效率是不高的，特別對地方政府建設投資基礎設施的壓力非常大。針對基礎設施投入的產出來說，未來地方政府的債務解決難度大，只有提高城市基礎設施服務人口的效率和規模，實現規模效應，才能實現城市建設的可持續性。
我們在土地上要守住底線，試點先行，在未來新型城鎮化下提高土地的利用效率，集約節約利用土地，守住耕地紅線，保護農民利益，減少征地規模，提高對農民的補償。
這會對房地產產生什么樣的影響呢？我們預計像過去那樣城市盲目擴張式、大規模的低價用地、大盤拿地、新區和開發區擴張攤大餅的城市格局將很難再現，未來土地的集約利用，特別是對大城市提高土地利用集約性的要求越來越高，土地的稀缺性越來越強，低價拿地的開發、粗放式發展的格局將很難持續；另外，下一步盤活存量土地的機會是存在的，這是關于土地政策對房地產行業產生的影響。
提問3：未來的房地產發展還有沒有機會？如果有，機會在哪里？
秦虹：機會當然是有的。不過，機會有變化，從過去的趨勢性機會改變到未來的結構性機會。在結構性機會下，房地產投資一定要關注人向哪里去，需求在哪里，這就涉及到對未來城市投資的選擇。
房地產發展和城市發展緊密相關，特別是與城市產業與人口集聚相關聯。過去，城市的發展基本上是孤立的、分散的，是自己發展自己的格局，各個城市之間關系不大；而當我們城市化進入高級階段后，推進城市化，更重要的是要以城市群作為今后城市發展的空間格局形態，促進城市群內的大中小城市合理分布和協同發展。
城市化推進的格局和主體形態是走城市群發展的道路，這是未來房地產市場的發展值得投資和關注的。但并不是所有的城市群都有同等的發展機會和空間。什么樣的城市群發展機會更大呢？從國際上已經完成城市化進程的國家的規律看，在一定范圍內城鎮數量越多、密度越大、城市群成長的速度和規模更快，對產業集聚的能量更大，能吸引更多的人口集中，那么這個地方就最值得房地產投資。
李克強總理說，城鎮化是我國發展的一個大戰略，城鎮化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是要在產業支撐、人居環境、社會保障、生活方式等方面實現由“鄉”到“城”的轉變，真正的有質量的以人口定居落戶為核心影響。
產業的發展和人口集聚是房地產發展重要的支撐。未來只有城市的發展，城市產業帶動人口增長的發展，才會給房地產業帶來實質性的發展。房地產業發展最關鍵的是要做好新型城鎮化這篇大文章，脫離了城鎮發展而單純發展房地產是徒勞的，甚至是有風險的。
