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2024年11月24日
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8 月 2 日，高盛投資管理部中國副主席、首席投資策略師哈繼銘在2014CFA 中國投資峰會上指出，從歷史數(shù)據(jù)來看，微刺激政策并不具有持續(xù)性，且有市場反響漸弱的趨勢。在獲取改革紅利的同時經(jīng)濟發(fā)展需應(yīng)對諸多挑戰(zhàn)，地產(chǎn)行業(yè)將面臨較大的結(jié)構(gòu)阻力，這一阻力或會因城鎮(zhèn)化而有所緩解，但短期內(nèi)難以見效。
哈繼銘說，受制于銀行儲蓄低利率及海外投資受阻，嬰兒潮這批人尚未退休的時候，或為自住或為投資，購房意愿十分強烈。但隨著老齡化時代的到來，該人群逐步邁入退休期，一方面無法繼續(xù)獲得貸款，另一方面，他們傾向于用房產(chǎn)換取更優(yōu)質(zhì)的生活。 “2015年之前有很多人愿意買房，但是在2015年之后有更多人賣房。 ”哈繼銘表示，二戰(zhàn)后，美國過去 70年房地產(chǎn)平均占據(jù)GDP比重為4.1%，即使在2006年的高峰期也只有6.5%，而中國房地產(chǎn)已經(jīng)占到GDP的8.5%，商業(yè)投資更占到 10% 以上。“未來在住宅方面的投資肯定會下降。”
哈繼銘坦言，城鎮(zhèn)化并非一蹴而就，一張戶口并不是城鎮(zhèn)化的全部。戶籍制度逐漸放開只是改革的第一步，更多應(yīng)體現(xiàn)在農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化后享受同樣的福利和公共服務(wù)，但公共服務(wù)需要財政支持。
