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2024年11月24日
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一而再，再而三地延遲交付，正在讓被戲稱為“秋褲樓”、高301米的蘇州東方之門業(yè)主擔(dān)心其會(huì)成為“爛尾樓”。
“原本說是去年年底交付，但是去年年底，我們接到開發(fā)商乾寧置業(yè)發(fā)來的通知，說是由于穹頂幕墻技術(shù)難度太大，因此將交付時(shí)間推遲至今年6月底。到了6月底，我們又被告知交付時(shí)間將延長(zhǎng)至今年年底，由于屢次被拖延交付時(shí)間，頻頻被開發(fā)商放鴿子，我們對(duì)開發(fā)商到底年底能不能按時(shí)交付也表示質(zhì)疑。”一位東方之門維權(quán)業(yè)主張磊(化名)近日告訴《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者。
“秋褲樓”陷入“爛尾”隱憂的同時(shí)，近日各地建設(shè)摩天大樓的消息卻頻繁見諸報(bào)端，總高為632米的上海中心大廈正在如火如荼地建設(shè)，預(yù)計(jì)將于2015年全面建成并啟用；而在“秋褲樓”東方之門旁，中南建設(shè)(8.48, 0.05, 0.59%)也將新建一座高達(dá)729米的超高層。
截至2020年，在世界十大摩天大樓中，中國(guó)或?qū)碛?座，包括蘇州高度超過700米的中南中心。據(jù)總部設(shè)在芝加哥的高層建筑與城市居住區(qū)委員會(huì)介紹，截至2013年底，開發(fā)商共在中國(guó)建成37座200米以上的建筑，數(shù)量居世界之最。
而就在摩天大樓以瘋狂之勢(shì)直沖云端之時(shí)，其背后的諸多隱憂也開始逐步暴露出來。
“秋褲樓”十年未完工 多次被傳爛尾
蘇州地標(biāo)建筑東方之門，原計(jì)劃在2008年底竣工交付，卻因種種原因直到2008年才真正開工建設(shè)，交付時(shí)間也被改成2013年底。
但頗為遺憾的是，在去年年底，開發(fā)商蘇州乾寧置業(yè)又向業(yè)主發(fā)出通知，稱由于東方之門穹頂幕墻技術(shù)難度太大，將交付時(shí)間推遲至今年6月底，并因此與業(yè)主簽訂了補(bǔ)償協(xié)議。一而再，再而三的延遲交付，以至于不少“秋褲樓”業(yè)主擔(dān)心其會(huì)成為“爛尾樓”。
據(jù)了解，2004年2月，乾寧置業(yè)以約4億元競(jìng)得東方之門所在地塊，折合1104萬元/畝，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)蘇州工業(yè)園區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓單價(jià)紀(jì)錄。在當(dāng)時(shí)，總建筑面積約43萬平方米、總投資約45億元的東方之門是國(guó)內(nèi)體量最大、投資最多的單體建筑。然而在2004年舉行完奠基儀式后，東方之門直到2008年才真正開工。
為何項(xiàng)目工期一拖再拖？對(duì)此，記者致電蘇州乾寧置業(yè)企劃部，該公司企劃部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者：“項(xiàng)目工期不斷拉長(zhǎng)，背后的原因比較復(fù)雜。中期的延長(zhǎng)工期是因?yàn)楣拘枰却罔F東方之門站的規(guī)劃確定，第三次延期交付則是由于穹頂幕墻技術(shù)難度太大。”
而乾寧置業(yè)方面的解釋是從方案到擴(kuò)初設(shè)計(jì)再到施工圖，從風(fēng)洞試驗(yàn)到地震實(shí)驗(yàn)等等，每一步都要住建部組織專家組評(píng)審驗(yàn)收，有些數(shù)據(jù)中國(guó)沒有，甚至要買外國(guó)的數(shù)據(jù)，為此花去近四年時(shí)間。
有資料顯示，截至2012年底，乾寧置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86%，到2013年11月底升至89%。而一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士透露，東方之門建設(shè)過程中，乾寧置業(yè)的資金相當(dāng)吃緊，畢竟40多億元的資金，公司沒有相當(dāng)?shù)膶?shí)力扛不下來。
對(duì)此，蘇州乾寧置業(yè)有限公司總裁助理徐文俊告訴記者，公司的資金鏈不存在任何問題。之前項(xiàng)目的延期交付主要是因?yàn)楣こ碳夹g(shù)上的問題。不出意外的話項(xiàng)目將于明年年初延期交付。
去化緩慢 市場(chǎng)冷淡
對(duì)于蘇州摩天大樓近年來的繁榮發(fā)展，蘇州大學(xué)東吳商學(xué)院教授沈建表示：“在蘇州城區(qū)規(guī)劃中是有限高的規(guī)定的，在古城區(qū)中建筑不能高于24米，正因?yàn)槿绱耍鄬?duì)于全國(guó)其他城市，蘇州的高層建筑建設(shè)一度比較滯后。而隨著蘇州城市的不斷發(fā)展，順應(yīng)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的需要，蘇州的摩天大樓建設(shè)近年來也開始繁榮起來。”
據(jù)記者了解，2005年，蘇州出現(xiàn)第一座真正意義的摩天大樓——高232米的新地中心香格里拉酒店建成使用。之后，蘇城“第一高”的紀(jì)錄不斷被打破。而目前園區(qū)東方之門“秋褲樓”以300米的高度成為蘇州目前已建成的第一高樓。蘇州目前已經(jīng)建成的摩天大樓(152米以上)已不下十座。其中以“秋褲樓”東方之門、環(huán)球188等比較知名。目前更有九龍倉國(guó)際金融中心、中南中心等項(xiàng)目不斷攀高的趨勢(shì)。
記者來到摩天大樓相對(duì)比較集中的蘇州工業(yè)園區(qū)，進(jìn)入到蘇州工業(yè)園后，從高架橋上很遠(yuǎn)的地方就可以看到外形酷似“秋褲”的東方之門。一位當(dāng)?shù)氐馁Y深地產(chǎn)人士告訴記者：“‘秋褲樓’東方之門周邊的商業(yè)和辦公氛圍并不是很濃厚，畢竟這里不是傳統(tǒng)的辦公區(qū)和商業(yè)消費(fèi)區(qū)，這么大的辦公樓項(xiàng)目如何吸引客群進(jìn)入絕對(duì)是個(gè)大問題。”
徐文俊表示：“目前東方之門在售項(xiàng)目中酒店式公寓去化達(dá)到八成，辦公三個(gè)樓面共計(jì)13層目前去化接近一半，豪宅區(qū)域銷售也有五成左右。至于58層以上的超高層，目前還屬于產(chǎn)品重新定位階段，銷售日期待定。”
一位不愿具名的蘇州工業(yè)園區(qū)業(yè)內(nèi)人士透露，東方之門項(xiàng)目2011年就獲得預(yù)售證，去化一直比較緩慢，除了價(jià)格相對(duì)低一些的酒店式公寓售賣還可以之外，一些均價(jià)在5萬元/平方米左右的豪宅市場(chǎng)反應(yīng)冷淡。在登錄蘇州市區(qū)商品房網(wǎng)上銷售管理系統(tǒng)記者查詢到，目前東方之門待售房源依然有很多套。“大樓開發(fā)建設(shè)成本巨大，公司資金緊張的傳言一直都有，如何運(yùn)營(yíng)大樓，最大限度地收回成本是公司面臨的難題。”一位地產(chǎn)行業(yè)分析師表示。
未來或形成更多爛尾樓
近年來，中國(guó)的摩天大樓發(fā)展進(jìn)入了異常繁榮階段，而長(zhǎng)三角為典型區(qū)域之一。據(jù)公開資料顯示，目前全球在建的摩天大樓中，有87%位于中國(guó)。按照現(xiàn)在的建造速度，到2020年，中國(guó)擁有的摩天大樓數(shù)量將是美國(guó)的2.3倍。
對(duì)于長(zhǎng)三角地區(qū)層出不窮的摩天大樓建設(shè)熱，國(guó)家住建部專家委員會(huì)委員、蘇州科技學(xué)院教授盛承懋表示：“如果說一線城市摩天大樓的建設(shè)是為了緩解用地壓力，最大限度地提高土地利用率，那么二三線城市大力推出的摩天大樓建設(shè)的情況需要理性反思的內(nèi)容還是很多的。一些城市的地標(biāo)性建筑實(shí)際上就是開發(fā)商與政府案子結(jié)合的‘形象工程’，搞好了一方面可以為地方官員政績(jī)加分，也可以讓開發(fā)商獲得更大利益。但若是建的不好，很容易出現(xiàn)爛尾工程。”
一位在上海從事建筑設(shè)計(jì)的資深設(shè)計(jì)師告訴本報(bào)記者，“以蘇州的東方之門為代表的長(zhǎng)三角地區(qū)摩天大樓一直在宣揚(yáng)‘大體量’‘地標(biāo)建筑’等等，盲目比高是時(shí)下中國(guó)建筑(3.19, 0.01, 0.31%)界一個(gè)問題，你造500米，我就一定要造600米超越你，實(shí)際上是很多開發(fā)商和政府方面的誤區(qū)，以為摩天大樓就是地標(biāo)，能代表城市形象。其實(shí)不然。尤其是國(guó)內(nèi)一些非一線城市，是否需要那么多摩天大樓，還需相關(guān)部門量體裁衣。”
一座座看上去很美的摩天大樓，其運(yùn)營(yíng)狀況如何呢？對(duì)此，本報(bào)記者發(fā)函或致電蘇州幾家有代表性的摩天大樓項(xiàng)目，對(duì)于其目前的在售或者經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行采訪。截至發(fā)稿時(shí)，未得到幾家公司的正面回復(fù)。而據(jù)熟悉蘇州當(dāng)?shù)啬μ齑髽情_發(fā)建設(shè)的業(yè)內(nèi)人士透露，從目前在當(dāng)?shù)亟ǔ傻哪μ齑髽莵砜矗羞^爛尾傳言的不少，空置率偏高，運(yùn)營(yíng)良好的摩天樓更是寥寥無幾。
在克爾瑞信息集團(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波看來，不少投資摩天大樓的企業(yè)，存在盲目上馬的情況。他分析道：“以往摩天大樓的爛尾現(xiàn)象多與整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及開發(fā)企業(yè)資金狀況有關(guān)，后期經(jīng)營(yíng)不善則與選址、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商等方面密切相關(guān)。摩天大樓屬于高度資金密集、技術(shù)密集的項(xiàng)目，并非所有企業(yè)都能開發(fā)，即使具備了相應(yīng)的資金實(shí)力和相關(guān)技術(shù)之后，仍需要在項(xiàng)目選址、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方向匹配方面審慎決策。”
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，有部分開發(fā)商以摩天大樓或超高層概念為拿地模式進(jìn)行全國(guó)化布局，在這個(gè)過程中，開發(fā)的項(xiàng)目一部分進(jìn)行出售，一部分持有，但是，后續(xù)這些項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性問題留給了接盤者甚至整個(gè)社會(huì)，將會(huì)形成更多的爛尾樓。
