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2024年11月24日
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8月16日，哈爾濱宣布樓市限購松綁，至此全國46個(gè)限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個(gè)城市尚未松綁，而已經(jīng)解除限購令的城市超總數(shù)八成。
“限購松綁潮”會(huì)刺激樓市成交量大幅回暖嗎？會(huì)帶來房價(jià)的大幅反彈嗎？調(diào)控新政會(huì)給調(diào)整期的樓市帶來哪些影響？記者進(jìn)行了調(diào)研。
限購松綁的拉動(dòng)效果有多大
——30多個(gè)城市陸續(xù)松綁，但對樓市拉動(dòng)效果有限。價(jià)格、供應(yīng)量是促成部分城市樓市短期反彈的決定因素
“廈門環(huán)境好，飲食好，教育資源也不錯(cuò)，還是有升值潛力的。現(xiàn)在不限購了，周末就去看看盤。”8月15日，廈門調(diào)整住房限購措施一出臺，常年奔波于閩浙兩地做紡織生意的浙商吳先生就訂了高鐵票，和朋友組團(tuán)南下看房。
在北京金融機(jī)構(gòu)工作的廈門人李小姐卻對家鄉(xiāng)解除樓市限購表示不理解。“廈門房價(jià)多高啊，今年也沒怎么跌，為什么解除限購啊？福建就福州、廈門這倆大城市，現(xiàn)在都不限購了，省里其它城市的有錢人都會(huì)跑去買房的，房價(jià)還不被抬得更離譜了？”
廈門不是唯一引發(fā)熱議的限購松綁城市。自6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特打響地方樓市限購松綁第一槍后，杭州、濟(jì)南、南寧等30多個(gè)城市迅速跟進(jìn)。截至8月16日，全國46個(gè)限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市尚未松綁。
此輪樓市限購松綁并非“一刀切”，松綁到什么程度，以何種方式松綁，各地標(biāo)準(zhǔn)不一。呼和浩特、鄭州等城市屬于取消限購型，任何人在買房時(shí)不再需要提供住房套數(shù)以及居住、納稅、社保等情況證明；而以杭州、寧波等為代表的二線熱門城市，則主要是局部松綁，對規(guī)定區(qū)域或規(guī)定戶型不再限購，如蘇州對90平方米以上的住宅取消了限購，杭州則對蕭山區(qū)、余杭區(qū)全面解除限購。
盡管放松限購被認(rèn)為會(huì)刺激樓市回暖，但各地實(shí)際效果卻不大相同。像天津、長春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽環(huán)比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限購放松初期，則出現(xiàn)了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面積環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。
值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限購松綁發(fā)揮了決定性作用。“放松限購后，部分城市市場網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟(jì)南7月成交量環(huán)比驟增1.5倍，然而這些表象并不意味著成交量是由放松限購帶來的，價(jià)格、供應(yīng)量才是決定因素。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例，廈門取消限購后，標(biāo)桿房企的銷售面積出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，但去庫存率卻明顯下滑，這說明成交量的增長主要是房企集中推盤所導(dǎo)致的。而福州限購放松后，標(biāo)桿房企去庫存速度明顯回升，但成交均價(jià)卻近8周來首次跌破17000元/平方米，說明以價(jià)換量才是這波熱銷的主要因素。
張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)冷是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動(dòng)市場成交。國家統(tǒng)計(jì)局8月公布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬平方米，庫存仍處于歷史高位。
實(shí)際上，信貸政策依然被認(rèn)為是能夠左右樓市走向的唯一因素。鏈家地產(chǎn)[微博]市場研究部張旭分析，近期非一線城市放松限購的步伐明顯加快，但全國范圍內(nèi)的信貸政策并未出現(xiàn)明顯的放松，加重了市場觀望，多數(shù)松綁城市的成交量與房價(jià)尚無明顯反彈，市場各方仍舊處于深度博弈之中。“除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場的趨勢很難改變。”
地方政府為何急著松綁
——土地財(cái)政吃緊，地方債還債壓力陡增，地方政府松綁意愿強(qiáng)烈
“其實(shí)今年樓市調(diào)整對提升產(chǎn)業(yè)集中度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展是好事。對于整個(gè)樓市現(xiàn)狀我們是不急的，反而是地方政府急得很，總在問我們需要出臺什么政策刺激一下。”7月，在人民網(wǎng)(46.81, 2.66, 6.02%)財(cái)經(jīng)頻道的一場內(nèi)部座談會(huì)上，一位房地產(chǎn)開發(fā)商如是說。
“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購松綁的沖動(dòng)。像寧波，一天要還1個(gè)多億的債，政府怎么會(huì)不著急？”中國社會(huì)科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學(xué)教授張慧芳感慨。
今年初國家審計(jì)署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級審計(jì)部門聯(lián)合發(fā)布的《寧波市政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果》顯示，2014年，寧波市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為468.25億元，這意味著寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。
長久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑。比如寧波，截至2012年年底，市級和10個(gè)縣級政府承諾以土地出讓收入金償還的債務(wù)余額，占所需償還債務(wù)余額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%；土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財(cái)政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市松綁的欲望強(qiáng)烈。
不僅是寧波，今年上半年全國土地市場先熱后冷，3月以來土地市場明顯降溫。據(jù)我國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)報(bào)告顯示，今年二季度，全國300個(gè)城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個(gè)城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽等多個(gè)二、三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。
土地市場降溫還意味著樓市風(fēng)險(xiǎn)與金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)交織，局部風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。不少地方政府出臺松綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運(yùn)行，防范樓市風(fēng)險(xiǎn)。
不過，值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購的同時(shí)，還采取了財(cái)政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉?shí)施基準(zhǔn)貸款利率的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。包頭市向當(dāng)?shù)亍胺拷粫?huì)”期間購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財(cái)政補(bǔ)貼；購買首套新房的，契稅全免；購買二套以上(含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。
“現(xiàn)在要警惕一些地方可能會(huì)對樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強(qiáng)刺激，干擾樓市正常調(diào)整。因此在把握調(diào)控力度上應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。”張慧芳說。
樓市預(yù)期變了嗎
——調(diào)控逐步加碼，預(yù)期出現(xiàn)分化。應(yīng)做好預(yù)期管理，防止樓市大起大落
在各地樓市調(diào)控政策調(diào)整逐步加碼的情況下，樓市預(yù)期也開始出現(xiàn)分化。
剛在福州郊區(qū)添置了新房的俞先生一家，對樓市走向很是擔(dān)憂。“這不就表明樓市真是出問題了？全國各地都在出臺取消或放松樓市限購的政策來托市。中國人都追漲殺跌，政府放出這種信號，是不是意味著真要崩盤了？”
在青島做房地產(chǎn)中介的孟先生卻對樓市回暖表示樂觀，“過去很多改善型需求一直被限制。限購取消后，限貸政策也可能跟著調(diào)整，交易量肯定會(huì)回暖。政府不會(huì)讓樓市冷下去的。”
“市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要?jiǎng)傞_始調(diào)整就急于救市。但同時(shí)也要管理好預(yù)期，防止樓市大起大落，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，供求狀況變化是導(dǎo)致此次房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要原因。目前全國商品房庫存要消化完需要50個(gè)月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時(shí)間要多2倍左右。樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，稀釋樓市泡沫。對于二線、三線城市，應(yīng)該逐步放松這些城市限購，通過市場機(jī)制的主導(dǎo)作用促進(jìn)住房市場的深化調(diào)整。
除了管理好樓市預(yù)期，不少專家也建議地方政府抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財(cái)政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場趨冷，主要是土地供應(yīng)無節(jié)制增加、價(jià)格累計(jì)升幅過大、有效需求不足等市場內(nèi)生性因素所導(dǎo)致。地方政府應(yīng)正確認(rèn)識當(dāng)前土地市場回調(diào)趨冷的性質(zhì)，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。
“由于土地財(cái)政依賴和土地金融需求，地方政府具有推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望。這使得我國多年以來地價(jià)指數(shù)遠(yuǎn)在房價(jià)指數(shù)之上，且地價(jià)領(lǐng)跑房價(jià)越來越快。”張慧芳建議，為減低地方政府推高地價(jià)的強(qiáng)烈欲望，以及遵循土地“漲價(jià)歸公”的理念，建議將樓面地價(jià)年增長率超過房價(jià)年增長率所增加的土地出讓金上交中央財(cái)政，用以補(bǔ)充社會(huì)保障基金或補(bǔ)貼“三農(nóng)”等。
