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2024年11月24日
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近些年，城鎮化建設如火如荼，與之相應的是房地產開發的異常紅火。地方政府的賣地需求與賣地沖動，使之與房地產開發商一拍即合。在許多地方，房地產開發建設似已成城鎮化建設的代名詞。一種值得注意的現象是，在城鎮化大趨勢的市場背景下，各地熱衷于新區、新城的報批建設，實際操作上中小城市尤其是三、四線城市則更多的只是以產業新城為名直接進行房地產市場開發造城，大有城鎮化被房地產綁架之嫌。您怎么看待這一現象？
許正中：在目前的城鎮化發展過程中，房地產已成矛盾的重要焦點，想購房者望價興嘆，“房奴”們埋頭苦干，“房叔”、“房姐”壟斷房源，開發商賺個盆滿缽滿。似乎城鎮化就是房地產化，確實有城鎮化被房地產綁架之嫌。
需要高度重視的是，現在許多城市房地產發展速度高于各種配套的發展速度，出現“拆了建”、“建了拆”的現象。尤其是三、四線城市和一些建制鎮，以此為由頭大搞建設，卻由于產業等相關配套無法跟進，建成的房子無人居住，形成一個個空城、“鬼城”。有的地方強調三年大變樣，房地產開發出現“虛火”過旺現象。房地產開發只是城鎮化的一個表現形式，要避免“為房而房”的怪圈。
當然，在加速城鎮化的過程中，房地產行業依舊是最受益的行業之一。產業轉移、人口流動、財富增長，都將帶來房地產行業的增量空間。我們需要防范的是片面搞“土地城鎮化”、“水泥城鎮化”。這樣的城鎮化往往以經濟發展為目標，以工業化為主線，以地方政府為主導，以土地升值為主引擎，物質資本大量消耗，高成本、低收益。它必然帶來要素結構失衡、空間失衡、產業結構失衡，這完全背離了城鎮化是人的城鎮化這一本質。要建立宜居、人性化的城市，更應該注重人口的城鎮化、可持續的城鎮化、生態的城鎮化，滿足居民的多樣化需求，使其有充分選擇的空間。市政建設絕不是農村的拼接和平鋪，而是現代技術的集成和現代藝術的展現。在新城市建設過程當中，新的產品尤其是那些科技生活產業城市綜合體將會迎來其良好的發展機會，也將成為房地產需求的產生地。
在現有體制下，地方財政支出責任大，不得不搞土地財政，靠融資平臺大規模舉債。新一輪體制改革，應在調整財政支出結構的前提下理順中央與地方的財稅關系，形成公共服務導向的“央”“地”關系
編輯：盡管城鎮化建設離不開房地產，但城鎮化絕不應是房地產化。有人認為，不是房地產綁架了城鎮化，而是政府主導、推動的城鎮化綁架了房地產。您怎么看？
許正中：在現實社會中，確實有政府主導、推動的城鎮化綁架房地產的現象，這主要是財政體制造成的。在現有體制下，地方財政支出責任大，不得不搞土地財政，靠融資平臺大規模舉債。為了償債，房地產成為“二財政”和“提款機”，有的地方甚至成為“主財政”和“搖錢樹”。根據官方數據粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元，占全年房地產業銷售額6.4萬億元的75%。雖然業內人士對這種簡單相加的計算方法持不同觀點，但政府從房地產行業中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已成不爭的事實。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產行業中收取的最大比重收入，一般會占到房屋銷售價值的40%左右。有的地方政府已經準備進行“一房四吃”：“一吃”土地出讓金，“二吃”轉讓住房所得20%的個稅，“三吃”房地產稅，“四吃”遺產稅。新一輪體制改革，應該在調整財政支出結構的前提下理順中央與地方的財稅關系，形成公共服務導向的“央”“地”關系。未來各地政府將在另一個層面上展開競爭：比誰的市場更開放，比誰的服務效率更高，比誰更加遵守市場“游戲規則”，比誰城鄉更加平等、和諧。
政府在城鎮化建設中的主導作用，要注重防止“雙二元”的發展，即防止城鄉二元化發展以及城市內的貧富二元化發展。發展融合性的房地產，防止社會馬賽克化。同時，政府要頂層設計，對公共資源進行合理配置。城鎮化關鍵在于人的城鎮化，要讓進城農民享受市民待遇，在住房、教育、醫療等方面都得到應有的普遍服務，形成“產”“城”融合的良好格局。
新型城鎮化不僅是住在城中，更是幸福在城中。政府需從三個方面著手，即保障人的充分流動、促進產業高度融合、提供普遍服務。
編輯：目前，新型城鎮化建設被作為拉動內需的一個重要抓手。很多地方政府習慣于靠搞投資、上項目特別是房地產項目來拉動經濟。而日益攀升、居高不下的房價，不僅沒有拉動內需，反而在很大程度上遏制了消費需求和城鎮化進程，成了農民進城、大學畢業生留城難以逾越的門檻。搞新型城鎮化，政府究竟應該如何作為？
許正中：新型城鎮化不僅是住在城中，更是幸福在城中，不僅是讓農民進城，還要讓他們享受與市民均等的公共服務，這就需要政府從三個方面著手，即保障人的充分流動、促進產業高度融合和提供普遍服務。
據我觀察，一個人對社會的貢獻與三個要素正相關：一是人的流動性，主要是其搬家的次數；第二個是其更換職業的次數；第三是其受教育的時間長短。改革開放以來，我國的人口流動越來越普遍，勞動市場化產生的激勵機制刺激了人們的流動欲望，促使勞動者去積極尋找適合自己的最佳崗位。政府在城鎮化過程中就是要保證人的充分流動，打破傳統戶籍制度的束縛，保證農民向城市轉移和市民在城市間轉移的有序性。推進城鎮化不僅是簡單的農民進城，增加城市人口比例和城市面積，更是戶籍制度、生活模式、就業方式、社會保障、產業結構和人的素質素養等一系列的城鎮化。城鎮化是綜合集成的發展過程。
城鎮化是一個與經濟相輔相成、自然和漸進發展的過程，也是我國經濟增長的持久動力。綜觀世界上大國崛起的歷程，從傳統社會走向現代社會，都離不開對社會發展的頂層設計，而這一設計就是構建社會普遍服務體系。社會普遍服務體系為社會的全面進步奠定基礎，有效避免社會不同利益群體的分化、割裂和失衡，它又分為三個子系統，即人文社會普遍服務、產業社會普遍服務和信息知識社會普遍服務。
城鎮化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴張，而是產業支撐、人居環境、社會保障、生活方式等由“鄉”到“城”的轉變。城市是一個多元開放的平臺，能夠讓各類生產要素在城市中充分地進行碰撞、聯結、升華，要在技術、技能和創意三輪驅動新的經濟形態下構建現代生態城市。
在城鎮化過程中，要注重保障農民權益，解決好農地流轉和規模經營問題、農村土地的非農轉用問題和農民進城務工問題。
