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2024年11月24日
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“解限救市”已經成為近期房地產市場最熱的一個話題。而為了刺激萎靡不振的樓市，各地方政府紛紛松綁限購，且救市的力度也是越來越大。
截至8月10日，此前出臺限購政策的46個城市中，已經有36個城市對限購政策進行了松綁。對此，有業內人士指出，“十一”前除北上廣深外，預計其它城市都將對限購進行調整。而一線城市雖然不會明文出臺相關文件，但很可能會在實際執行層面給予一定程度的放松。
不過，對于限購的放開，有開發商對《證券日報》記者表示，“2014年可能是房地產市場的一個拐點，限購的取消對于整體市場的影響可能不會太大，但對消費信心的提振有一定作用；目前多數城市的房地產市場呈現供過于求的局面，房子作為消費屬性的特征會進一步加強”。
首個省級救市政策出臺
8月8日，福建省住建廳網站發布《福建省住房和城鄉建設廳關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（以下簡稱：《意見》），成為首個省級救市政策。
該《意見》共8條，包括“全省購房無須提供一年納稅證明和社保繳納證明”、“購房套數只計算一手住房套數，家庭首改按首套計”、“房貸償清后再次貸款按首套房認定，首付比例和利率按低限執行”、“鼓勵在城鎮購房落戶，可帶直系親屬，農村住房可依法轉讓”、“省內異地購房可提取公積金”等內容。
同時，《意見》特別指出，福州市、廈門市可以根據本地市場變化情況，調整放開住房限購措施。
而據福州市房地產交易登記中心數據顯示，截至8月8日，福州可售樓盤503個，可售商品房有28274套，總面積為364.05萬平方米，按上半年平均銷量計算，可供銷售約20個月。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示，該《意見》從級別上看，是首個省級救市政策，并全面覆蓋了房地產交易各環節，通過限購放開，稅費減免等形式刺激樓市，相比之前各地的救市力度都要大、范圍也更廣；其次，認房不認貸開始全省放開，這一政策影響非常大，預計后市將有更多的城市跟進。
“從目前市場看，因為經濟漲幅放緩，導致各地方政府對房地產的依賴度明顯上升，這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，在福建省救市政策后，其它省份學習的可能性越來越大。年內市場存在反彈的可能性，特別是目前信貸方面已有所松動。”張大偉稱。
而在福建省出臺首個省級救市政策的第二天，鄭州房管局表示，經報請上級部門批準，自8月9日起，在鄭州市市內五區、鄭東新區購買住房時不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明。
對此，鄭州市房管局相關負責人稱，鄭州市自2011年1月份實施住房限購政策以來，較好地實現了遏制投資投機性需求、緩解住房供需矛盾、穩定住房價格的目的，但與此同時，部分剛性需求和改善性需求也受到明顯影響。
遮遮掩掩變大張旗鼓
隨著松綁限購的城市越來越多，各地方政府在出臺救市政策時，也不像開始那樣遮遮掩掩，且力度也是越來越大，部分城市甚至宣布直接給予購房者財政補貼。
據記者了解，6月份呼和浩特曾公布文件放松限購，但在各方壓力下，這一文件在發布當天就被緊急撤回。呼和浩特市住房保障和房屋管理局則表示，文件有兩個字打印錯誤，需要重新發布。
實際上，對于呼和浩特撤回救市文件的原因，各方都是心知肚明，不少城市為了避免救市政策“見光死”，干脆口頭通知，壓根就不下發文件。
不過，隨著全國樓市持續下行，且各地面臨著保持經濟增速的壓力，這種遮遮掩掩的救市行動馬上便被大張旗鼓的救市文件所取代。
7月31日，成都市財政局網站發布《穩增長促民生—財政鼓勵首套房貸款》的公告。該公告稱，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在四川省行政轄區內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準利率，按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。
隨后的8月5日，包頭市人民政府網站發布《包頭2014房交會優惠政策》，該優惠政策規定，在9月6日-9月10日舉辦的“包頭2014房交會”期間，購買新建商品住房，市政府給予購房人2000元/套的財政補貼。另外，購買首套新建商品住房，給予所納契稅100%的補貼，購買二套以上(含二套)新建商品住房，給予所納契稅50%的補貼，購買非住宅，給予所納契稅50%的補貼。
不過，對于上述城市過于張揚的救市政策，不少專家均持否定態度，認為這一政策無異于“飲鴆止渴”，且政府也不應該拿納稅人的錢去托市。而在各方壓力下，成都市的財政補貼公告也被相關部門迅速撤回。
對此，有開發商相關負責人就表示，“樓市這么差，地都賣不動了，實際上政府比我們還著急”。
一線城市松綁大戶型？
在越來越多的二、三線城市松綁限購的情況下，北上廣深的相關部門也開始探討可能的松綁政策。而據《證券日報》記者了解，目前有4個一線城市在做一些政策的儲備工作。
上周，有市場傳聞稱，北京、上海都將放開140平方米以上大戶型的限購。據悉，上海本地戶籍市民在與父母共同擁有兩套住房的情況下，可以再購買一套。而在此之前，上海戶籍市民單獨擁有兩套住房的，無法購買第三套住房；外地戶籍市民在未登記結婚之前，無法單獨在上海購買住房。
不過，北京、上海的相關部門均表示“沒有接到相關通知，目前限購審批操作依然按照原來的規定并無變動”。
對此，上海易居研究院院長楊紅旭表示，二、三線城市都取消限購后，京滬也會放松取消。但年內不會全面取消，更可能是暗中局部放松。而目前傳聞的140平米以上取消限購，放松力度偏大，他認為年內應該看不到。
有開發商代表坦言，北京、上海這樣的一線城市，政府確實有放開大戶型限購的理由。
泰禾地產總裁助理兼品牌總監沈力男對《證券日報》記者表示，“大戶型放開對普通老百姓的購房幾乎沒有什么影響，但對政府的土地出讓工作卻十分有幫助，我們開發商也是歡迎的”。
沈力男稱，目前政府出讓地塊的地價普遍較高，這也要求開發商買來只能做豪宅，而豪宅的面積肯定是大于140平方米的。現在政府限制對大戶型的購買，開發商對豪宅地塊的興趣肯定也會減少，孫河兩塊土地流拍就是例子。
實際上，雖然北京、上海目前沒有出臺松綁大戶型限購的政策，但自7月份以來，這兩個城市已經相繼放開了對高檔住宅的“限價令”。而這也被市場認為是一線城市放松樓市調控的一個開端。
此外，不少業內人士認為如果一線城市松綁限購，那么廣州很可能是第一家。
據了解，廣州7月份的樓市數據創下年內新低，一手房網簽量只有33.8萬平方米，是扣除春節的2月份外最低的一個月，環比6月份下跌37%，跌幅遠高于北京、上海、深圳4%-7%的跌幅。
信貸是關鍵
雖然各地紛紛取消限購，但多位業內人士均指出，松綁限購對樓市的影響實際上十分有限。
“限購政策從全國范圍看，已經不是影響樓市的關鍵，信貸是否會放松，將成為未來一年樓市走勢的最關鍵因素。”張大偉表示。
中信地產客服管理部副總經理喻海文則認為，“2014年可能是房地產市場的一個拐點，限購的取消對于整體市場的影響可能不會太大，但對消費信心的提振有一定作用；目前多數城市的房地產市場呈現供過于求的局面，房子作為消費屬性的特征會進一步加強”。
此外，有專家表示，現在二、三線城市基本都放開了限購，但絕大多數沒有達到預想的效果，想象中成交量大幅增加的現象并沒出現。這是因為取消了限購，而沒有放松限貸，大家沒有錢。實際上限購的影響不如限貸的影響大，限貸沒有松動，成交量就難說如何增加。
