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2024年11月24日
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中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五一期間54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為9887套，比2013年同期的14642套下調(diào)了32.5%。其中一二線城市下調(diào)幅度最大。一線城市3天合計(jì)簽約1046套，同比下調(diào)了40%；二線城市平均下調(diào)幅度也達(dá)到了35%，三四線城市下調(diào)幅度低于平均跌幅（來源：南方都市報(bào)）。對(duì)此話題我們邀請(qǐng)城市化委員會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展研究中心主任念強(qiáng)做專業(yè)解讀。
多樣化是中國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型特征。不同的城市，同一個(gè)城市不同的板塊，同一板塊不同的產(chǎn)品，市場(chǎng)的表現(xiàn)和未來的前景會(huì)有很大的差異。
一線城市仍然延續(xù)著供應(yīng)短缺的市場(chǎng)狀態(tài)，價(jià)格持續(xù)小幅攀升，一房難求的狀態(tài)將長(zhǎng)期存在；二線城市有所分化，有些中心城市仍然處于供不應(yīng)求狀態(tài)，價(jià)格還在持續(xù)增長(zhǎng)，如南京、天津、武漢、成都等，買盤比較踴躍。還有不少省會(huì)城市已經(jīng)達(dá)到供需平衡或供大于求，市場(chǎng)增長(zhǎng)停滯或開始下降，如西安、石家莊、呼和浩特、鄭州、銀川等。三四線城市經(jīng)過前期高速發(fā)展，絕大部分市場(chǎng)已經(jīng)飽和，供大于求，市場(chǎng)發(fā)展停滯，并開始向下調(diào)整。可以說，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫主要集中在三四線城市，如鄂爾多斯、營(yíng)口、溫州、東營(yíng)等。當(dāng)然，在三四線城市中，那些擁有良好自然資源，如依靠名山、海岸、大湖的人文景觀城市，其市場(chǎng)是面向全中國、全世界開放的，未來還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，如海南、山東半島、北戴河、秦皇島、太湖沿岸、黃山等周邊城市。盡管如此，這類城市市場(chǎng)趨勢(shì)還要受階段性供需矛盾的影響。比如，一個(gè)知名的海濱城市，正常年去化量是2萬套，近期年供應(yīng)量超過5萬套，明顯供大于求，市場(chǎng)仍然處于危機(jī)狀態(tài)。不過，這屬于階段性過剩，隨著時(shí)間的推移，類似這種短期的泡沫會(huì)被市場(chǎng)消化掉。為什么這樣說呢？因?yàn)橹袊暮０毒€太稀缺了，許多人都有面朝大海春暖花開的居住夢(mèng)想。但是，像鄂爾多斯這樣的內(nèi)陸地區(qū)，情況就不一樣了，沒有人沒有理由去消化掉這樣的泡沫。大量的縣級(jí)城市是目前中國房地產(chǎn)泡沫集中的地方。縣級(jí)城市市場(chǎng)空間小，在高速發(fā)展的情況下，三五年就飽和了。之后，如果還繼續(xù)大量供應(yīng)土地，大量建設(shè)住房，一定會(huì)出現(xiàn)泡沫問題。由于這些市場(chǎng)相對(duì)來說是封閉的，也就是本地人消化，很少有外來人口到這里投資，所以，泡沫很難消化，真正的風(fēng)險(xiǎn)是在這些地方產(chǎn)生的，而不是一線城市，像北京這樣的城市，就算有泡沫，價(jià)格稍一降低，就會(huì)有人接盤。
從產(chǎn)品來說，即使在北京這樣供應(yīng)短缺的市場(chǎng)，有些產(chǎn)品做出來后，因?yàn)橥|(zhì)化、品質(zhì)缺乏而滯銷，這種情況也不鮮見。其實(shí)，這也是中國的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，必然要出現(xiàn)的分化，那些不受市場(chǎng)和消費(fèi)者認(rèn)可的產(chǎn)品必定被淘汰出局。近十年來，我國商品房市場(chǎng)的發(fā)展總體是好的，我所擔(dān)心的是廉租房。由于廉租房的監(jiān)管不到位，特別是三四線城市，同時(shí)又對(duì)利潤(rùn)有嚴(yán)格要求，一般只有3%或者5%的利潤(rùn)，開發(fā)商想要更高的利潤(rùn)就會(huì)偷工減料，質(zhì)量可想而知。這就像前不久浙江省寧波奉化市一幢5層居民房發(fā)生倒塌一樣，我們現(xiàn)在有很多上世紀(jì)80年代、90年代建造的房屋，使用壽命就只有30年左右。從這個(gè)角度看，中國的房地產(chǎn)還會(huì)有很大的發(fā)展空間，只不過未來的發(fā)展將從數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量的躍升。
經(jīng)濟(jì)適用房本身是個(gè)濟(jì)困扶弱的好事，由于監(jiān)管不嚴(yán)，一些央企、大型國有企事業(yè)單位本來收入就高，還利用自己權(quán)利，打政策擦邊球，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房分給職工，享受超額福利，這對(duì)體制外的、急需救助的老百姓來說是不公平的。當(dāng)然，這個(gè)問題的產(chǎn)生也和每年下達(dá)的建設(shè)指標(biāo)有關(guān)，每年國家都有當(dāng)年完工的硬性指標(biāo)，那么，完不成怎么辦呢，就用這個(gè)充數(shù)。至于房子分給誰，國家在監(jiān)管上并不是很嚴(yán)格。所以，我很贊成李克強(qiáng)總理上任后主抓的棚戶區(qū)改造，因?yàn)樽≡谂飸魠^(qū)的那些人才是真正需要國家提供保障性住房的，這是抓住了問題的要害。未來，我認(rèn)為，保障性住房建設(shè)亟需加強(qiáng)在政府監(jiān)管、質(zhì)量管理、分配機(jī)制、管理方式等方面的建設(shè)和完善。
