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2024年11月24日
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進入4月之后，中國房地產市場調控進入了深度博弈階段，在這個特殊的敏感時期，杭州金星、廣東順德廣德業兩個中小型房企先后宣布破產。這兩起破產案例究竟是個案，還是意味著中小房企倒閉潮的前奏？
敏感時期的中小房企倒閉與消失
當龍年新年鐘聲敲響的時候，被人們冠以史上最嚴厲的樓市調控已持續了將近3年時間。到了4月份，房地產調控也隨即進入了深度博弈階段，在這個特殊時期，房地產標桿市場珠三角和杭州的兩個中小房地產企業破產引發市場廣泛關注。
2012年04月10日，杭州余杭區法院正式受理西城時代家園開發商金星房產破產案。杭州金星也由此成為本輪房產調控政策下杭州地區，乃至全國第一家因資金鏈問題申請破產的房產公司。
繼金星之后，廣東順德的小型房企廣德業房地產有限公司近日也以“資不抵債”為由向法院提出進入破產程序申請，意圖盤活存量資產，清償公司債務以及為廣大業主辦理房屋產權證。順德法院表示已確認收到破產申請，但正處于材料審核階段，未對破產作出裁決。
“據負責處理該事件的順德國土城建和水利局介紹，2008年初，廣德業公司法定代表人病故，引發大量的債權債務矛盾以及上千宗小業主房產證辦理矛盾。順德區政府在2009年專門成立了處理小組負責協調該公司的債務問題。”
然而，三年之后，廣德業的債務處理并未看到曙光，而是等來了一紙破產申請。
有房地產業內人士分析：“如果是在房地產市場火爆升值時期，類似這種項目或許還有實現債務重組的機會；但在房地產調控之下，沒人愿意再趟這個渾水。”
其實，在杭州金星房地產和廣德業房地產有限公司破產倒閉之前，北京、武漢、四川等地上千家房地產已經“消失”了。
據北青網報道，北京市住建委去年12月發文稱，北京共有473家房企的資質證書有效期屆滿后未依法申請延續或工商營業執照已注銷；武漢房管局去年四季度公布的數據顯示，截至2011年10 月底，武漢共有在冊房地產開發企業1375家，同比房企數量減少了200余家；而四川省建設廳的一份通告顯示，截至2011年7 月，四川省共有423家房地產開發企業因未在行政許可規定期限內辦理延續手續，被注銷房地產開發資質。
何止“消失”，在調控的重壓之下，一些城市開發商停建現象也在不斷發生，在湖南長沙，近期就有湘江700、楓樹園二期等多個項目出現停工、開發商跑路等狀況；在江蘇常州，近期也有樓盤在工地門口高懸起“工程已經停工”的標志，建筑商承認停工是因為開發商出現資金缺口。
毫無疑問，在當前這個敏感時期，無論是開發商停建、“跑路”，還是房地產開發公司直接宣布破產，無疑給原本有點冷的樓市蒙上了一層陰霾。
大鱷借機擴張
在樓市高壓政策之下，可以預見的是，中小房企，尤其是那些“半路出家”的中小房企，生存經營的壓力會越來越大。逃離，還是堅守他們又愛又恨的“副業”，是他們必須做出的選擇。
事實上，從去年下半年開始，中小房企、非地產主業的涉房企業就開始紛紛逃離樓市，斷腕求生，而大型房企卻游走其間，伺機吞拿并購、逆勢擴張。
統計數據顯示，今年以來京滬津渝四大產權交易所已有100宗房地產類產權交易掛牌，達同時期最高值。其中掛牌價格超過5000萬元的項目有40個，12個項目超過1億元，轉讓金額合計超過150億元。
目前，“有序退出”正以越來越高的使用頻率，成為地產圈子中的流行語。這是一個低調而卻無可回避的詞匯，包括金發科技、獐子島、酒鬼酒等很多上市企業都低調地發布了“有序退出房地產業務”的公告，并將之搬上日程。
據相關機構不完全統計，截至目前，已有宏達股份、恒順醋業、水井坊等16家非主業“涉房”上市公司低調撤離樓市；而加上非上市企業的逃離，中原數據統計，截至12月中旬，非地產主業企業賣出地產項目資產已達103宗，涉及資金超過400億元，正成為行業并購潮中，戰略資源重新分配的重要陣地。
有退必有進。非房地產主業企業忙于在產權市場轉讓股權、債權，拋售房產、在建項目等實物資產以求退出房地產業時，部分具有雄厚資金實力的標桿房企則在此輪并購潮中謀求逆勢擴張。
中國國際城市化發展戰略研究委員會委員、中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰更是坦言，表面上是并購，其實正是一個“大魚吃小魚”，進一步喂養房企“大鱷”的過程。
“萬科、保利、金地、恒大、佳兆業、SOHO中國等大型房企均頻頻出手接盤，大魚吞小魚或許是行業入冬后的必然結果。“中原地產研究中心人士分析，如果調控繼續維持3~6個月，非主營房地產企業拋售的資產、股權市值可能超過3000億元。經過2011年的并購，十大標桿房企的市場占有率將由2010年的9%升至11%，他們并繼續享有行業資源抄底后的利潤光環。
2011年是樓市調整的一年，而2012年調控將繼續，這種洗牌也將更加劇烈。在天津財經大學經濟學院副院長叢屹看來，分化、整合將成為2012年房地產行業的主題。根據清華大學經濟管理學博士杜麗虹的測算，2012年近六成企業有資金缺口，這決定了2012年是行業分化和整合的又一年。“2012年可能有一些標志性的并購或者整合，也有一些企業可能在2012年流血犧牲。”
未來哪類房企可能倒下
中小型房企盡管出現倒閉潮的可能性很小，但這并不意味著它們未來的日子會很好過，一些統計數據似乎也印證了這一點。
據廣東省統計局最新發布的數據顯示，廣東房地產開發企業本年到位資金狀況緊張。其中開發企業本年到位資金1727.84億元，增幅比去年同期回落8.2%。與此同時，一季度廣東商品房竣工面積同比增長15.9%，但銷售面積卻下降19%。這意味著，在資金緊繃和房不好賣的情況下，中小房企的日子并不好過。
在一些專家看來，根據房地產市場的開發周期，兩三年前購買的“天價面粉”如今快到了要被做成面包出售的時候。“購買‘天價面粉’的中小企業，如今要面臨降價跑量的窘境，很可能要虧本買活路，從這個角度而言，房地產企業破產的風波還難言過去。”
廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文分析，全國有3萬多家房企，市場泡沫又很嚴重，調控持續了很長時間，才倒了幾家企業，其實很正常；適度的破產并購有助于房地產市場健康的發展，畢竟房地產不能成為一個只賺錢不破產的行業。
他指出，以下三類企業特別容易在持續的調控中倒下。其一，其它行業有新進房地產業的公司和項目，他們高成本進入，不熟悉房地產運作，缺開發經驗，缺團隊和管理人才，缺公共關系，如果再缺資金，當然離倒閉就不遠了；第二，開發市場前景弱勢、投資性需求支撐的項目，例如，缺乏剛性需求的不成熟區域的居住類項目、度假類休閑項目和脫離市場需求的超大型商業項目；第三，“負債高，本小項目大”的小型公司，“四兩拔千斤”的時代已經過去。做超過自己能力項目的企業，往往在市場環境惡化的背景下，率先死去。
而一些專家則提醒，房地產資金鏈的情況也應引起地方政府的注意，如果過多企業資金鏈斷裂，也可能帶來卷款逃跑、爛尾樓等社會問題，需要政府對類似企業及早關注，提前預警，做到未雨綢?繆！
