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2024年11月24日
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進入2012年夏季，關于樓市的新聞格外惹眼，調控政策的走向格外引人關注。在某種程度上，當前已經進入樓市調控的生死博弈期，博弈的結果，直接關系到中國房地產市場未來的發展形態，是繼續“漲價—調控—降價—刺激—漲價”的老循環，還是步入一個持續穩定的健康發展之路？
揪動人心的博弈新聞頻頻出現
5月2日中國指數研究院發布的2012年4月份中國房地產指數系統百城價格指數顯示，4月份中國百個城市的住宅均價無論是環比還是同比，都出現了下降。這已經是2011年10月宣告終結房價只漲不跌的神話之后，全國房價環比連續7個月下跌了。
房價下跌，帶來的連鎖反應，其一是綠城、華門、裕興、實德等房地產公司陷入了“破產傳聞”，4月11日，杭州金星房產因資金鏈斷裂而申請破產；4月20日，杭州錦繡天地房地產開發有限公司破產；而更有數據統計顯示，光是北京、武漢、四川等三地，已有上千家房企從樓市“消失”。
其二，房子不好買，地價上不去，今年以來土地市場繼續呈現成交冷清態勢，主要城市土地出讓金收入同比減少47.5%，地方政府財政收入吃緊，各省區市陸續公布的今年一季度財政收支數據顯示，非稅收入已成為地方財政增收的主力軍，對部分省份的增收貢獻率達七成。于是政府坐不住了，5月9日的新聞報道，江蘇揚州開始實行“政府獎勵個人購買成品住房”的政策，刺激“剛需”的呼聲越來越多。
其三，房價持續下跌，地產商的主動降價，已經買房的人也坐不住了，橫幅、靜坐、擺放花圈，賠錢、退房、阻止降價，情緒激動的購房者，一片狼藉的售樓處，杭州、寧波接連上演“房鬧”事件，引起全國關注。
其四，“剛需”繼續穩坐釣魚臺，不愿出手，雖然部分城市房屋成交量呈現增加的現象，但反彈似乎出現了“中止”的跡象，5月6日發布的最新監測數據顯示，40個重點城市中，有七成城市商品房的成交量環比下降，成都、重慶、深圳、杭州等城市降幅在30%以上，舟山同比降幅最大，達83.71%。
其五，作為房地產公司融資主要對象的銀行，也左右搖擺，一時間部分銀行首貸利率出現松動，推出9折、8.5折、8折等不同程度的優惠，但也有部分銀行又叫停了首貸的折扣優惠；絕大多數銀行依然堅持對首套房貸首付必須三成以上，但部分銀行卻將首套房貸首付比例漲至4成。
現行調控政策還將持續一段時間
博弈會導致調控政策出現微調，甚至是大幅度變化嗎？目前來看，可能性不大，現行調控政策恐還將持續一段時間。
現行調控政策是否會轉向？要取決于房價是否回到了合理價位。溫家寶總理多次表示：“對于房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。”2011年1月發布的“新國八條”給出的依據，一是“各地的經濟發展目標”，二是“居民住房支付能力”。雖然2012年一季報的136家上市房企合計負債14288.6億元，再創新高，但銀監會也已經多次表示，我國銀行業可承受房價下跌40%。聯合國人居中心研究的結論是，合理房價收入比應為 3～6， 即住房價格應相當于每戶居民3～6 年的平均收入，而我國目前房價收入比普遍在10以上，高的城市甚至達到了20，當前樓市調控顯然還沒有到位。
由于還有“各地的經濟發展目標”的依據，期待房價下跌50%的可能性并不大，畢竟房地產行業依然是我國的支柱性產業，房地產行業的情況事關數十個行業的情況。如果房價真的下跌50%，對經濟發展帶來的影響就遠不是50%了。目前，房價指數是在緩慢下行，全國平均的跌幅連20%都不到。專家預測，如果各地都是嚴格的執行現有的調控政策，9月份可能真正的出現較為明顯的下跌，房價拐點才會真正到來。恐怕到那個時候，中央才會開始著手防止房價一直“跌跌不休”的擔憂。4月13日召開的國務院常務會議也明確指出，堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。
從大的經濟環境來看，擔心房地產業可能出現的巨大變局導致中國經濟硬著陸的擔心，并不是那么強烈，雖然反映經濟景氣程度的“采購經理人指數(PMI)”在2011年11月份跌破50%，但很快就轉正了，2011年12月到今年4月，PMI一直呈現上漲的趨勢，已經從去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快轉變經濟發展方式，大力推動經濟進入創新驅動、內生增長的發展軌道，優化結構、擴大內需、產業升級、關注民生、自主創新和低碳發展”的主旋律之下，這一輪房地產調控的目標不會輕易放松，前期調控成果不會前功盡棄。
調控政策未來將走向制度建設
如果說這一輪樓市調控的短期目標是著眼于房價，那么，3月22日國務院批轉發改委2012改革重點一文中明確說的是“適時擴大房產稅試點范圍”就是一個明確的信號，未來的政策走向將是著眼于制度的建設，以引導企業理性投資，百姓理性消費，市場持續健康發展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示“政府調控的目的，是想讓市場持續、穩定、活躍。”同日，財政部部長謝旭人也稱：“今年將繼續推進營業稅改征增值稅試點，穩步推進房產稅改革試點，并進一步研究制定房產保有、交易環節的稅收改革方案”。
當然，在中央堅持一刀切的調控政策執行這么長時間之后，各地房地產市場的差異性已經出現，在保持總體調控政策不變的情況下，地方以保護“剛需”為目的的“差異性調整”政策估計也是允許的，比如在首套首付的比例和貸款利率上做一些調整，或者對限制外地居民在本地購買商品房的政策進行微調，或者對限購政策中的具體年限、范圍、力度等進行有針對性調整等等，但主動權和尺度主要取決于各個地方政府及金融機構。
目前，對房地產市場性質的認識，已經基本有了共識，房地產市場既不是一個純粹的實物資產市場，還不是一個典型的金融市場，而是兩者兼而有之，房地產的制度建設既要遵循供求規律，又要遵循風險投資收益規律，會兼顧投資性購買的需要與消費性需求的滿足。未來房地產市場的發展，必然會分層，中央經濟工作會議說得已經很明確了，“堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸”，針對的是投資者，高端市場受到一定程度的約束，不可避免；“加快普通商品住房建設，擴大有效供給”，針對的是“剛需”，解決的途徑主要還是市場化；“要抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作”，針對的是城鎮低收入群眾、新就業職工、農民工住房，以保障為主。
在未來的制度建設上，值得關注的問題，首推現行土地供應制度的改革，因為它是影響房價的根本因素。對此，國土資源部在2010年已經明確表示“將修改完善土地招拍掛制度”，大的原則是三個“差別化”，即保障性住房和商品房住宅用地出讓要實行差別化政策；工業用地和房地產用地出讓要實行差別化政策；房價上漲過快的城市和房價上漲不快的城市也要差別化對待。北京、上海也相繼試驗了“限價出讓”的方式，不同的是，一個是限房價，一個限地價。實際上，土地供應制度改革的關鍵是加大土地供應，在城市土地有限的情況下，2011年底，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發了《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》，留下了土地供應很大的想象空間。
至于其它的改革措施，預期是比較明顯的。比如，解決地方政府“土地財政”的問題，一方面隨著全國個人住房信息系統建設的加快，房產稅的推進已經不可避免的了，另外，改革中央地方“分稅制”的呼聲也得到了中央一定程度上的回應。又比如，商品房預售的制度，過去人們擔心會令樓價上漲，如今又將其歸結為“房鬧”的根源，在樓市調控已經取得初步成效，房價緩慢下跌的背景下，是否會取消，雖然下結論尚早，但廣西率先取消了商品房預售制度并沒有被叫停，至少可以說中央已經默許給了地方決策的權限。但無論如何，經濟手段和法律手段會成為未來房地產市場制度建設的主流，限購、限貸、限價等行政色彩鮮明的調控措施，終將逐步退出，我國房地產市場將逐步由一個“政策市場”變成“制度市場”、“法律市場”，真正成為遵循經濟規律的健康市場，是值得期待的。
