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2024年11月24日
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近期以來，隨著部分城市房價出現滯漲，有關中國樓市或將“崩盤”的論調不絕于耳。某外資投行專家甚至預測，將有10-20個城市的樓市會發生硬著陸，房價下跌50%以上。對此，專家認為，近期房地產出現調整和下跌，屬于市場正常調節。當前中國樓市風險依然可控，不存在房價“崩盤”或出現系統性風險的可能，也不必夸大房地產市場對當前經濟的沖擊。
房地產依然保持增長
今年以來，在一二線城市和三四線城市的樓市分化特征逐漸顯現，部分地區房價出現下跌的背景下，市場頻現樓市“拐點”論。中國指數研究院[微博]日前發布的百城價格指數顯示，5月份全國100個城市新建住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，這是在2012年6月以來連續環比上漲23個月后的首次環比下跌。這一數據的公布，再加上各地不時傳出調控“松綁”的消息，使得市場加大了對樓市的擔憂。
然而，這一擔憂顯然是被過度放大了。住建部總經濟師馮俊近日表示，目前房地產市場的大多數指標都在增長，只有少數指標出現了負增長，比如新開工面積、銷售面積、成交量等。他強調，雖然整個增速在下降，但這并不等于負增長。
“以前增速那么高，現在增速下降一點兒，也屬于市場正常的調節。”馮俊指出，近期房價同比增長是負的，主要是受到去年同期基數過大的影響。現在的房地產市場確實出現了一定的分化，有些地方庫存量過大，有些地方比較短缺，今年政府工作報告已經對此提出了“分類調控”的基本原則。房地產市場調控主要目標是追求供求平衡、市場平穩，僅僅把價格作為調控目標過于狹義化。
結構性調整早調早主動
然而，房價長達10年持續上漲在促進經濟快速增長的同時，其對經濟可持續發展所產生的阻礙和弊端也日益顯現。部分地方政府對土地財政的過度依賴，以及資金從實體經濟流向房地產所造成經濟增長內生性動力不足的結構性矛盾日益顯現。專家認為，房地產市場在當前經濟轉型的大背景下出現調整，既有一定的必然性，也是為了主動降低形成泡沫的風險。
尤其是此次樓市出現調整，已不同于以往。瑞銀中國首席經濟學家汪濤認為，過去10年間，中國每隔幾年就會經歷一次房地產周期。但與前幾輪不同，此次房地產下滑的觸發因素并非調控政策收緊。事實上，住房內在供求格局已發生變化，當前住房建設量已超過城鎮人口增長和住房改善帶來的需求。由于房價低迷、反腐以及理財產品和海外資產等其他投資渠道的興起，支撐投資性需求的諸多因素也正在消退。
中國農業銀行(2.51, -0.01, -0.40%)首席經濟學家向松祚[微博]表示，房地產已經出現了3個突出特征：一是總量過剩。按照規劃，到2030年中國城鎮化率完成70%，意味著10億人住在城鎮。根據當年規劃小康社會的人均居住面積是30平方米計算，也就是300億平方米。而目前中國城鎮商品房面積早已過了300億平方米。二是市場分化，三四線部分城市已出現滯銷。三是房地產企業普遍負債率過高。142家上市的房地產公司負債率平均超過70%，有一半的負債率超過80%。
不必夸大對經濟沖擊
在當前經濟增速下行壓力依然較大的情況下，房地產市場出現一定調整固然會加大“穩增長”調控的難度，但這并不表示各地房價都會出現大幅下跌，也不意味著將對當前經濟造成嚴重沖擊。
“我們并不認為中國會出現其他新興市場常見的房價崩盤，或出現金融或國際收支危機。”汪濤表示，有兩個關鍵因素決定了中國房地產市場崩盤的可能性較小：第一，居民部門資產負債表較為健康，杠桿率較低。這意味著房貸違約風險整體上應該可控，購房者不太可能被迫出售住房。第二，政府仍有能力和意愿應對房地產下行，支持經濟增長。決策層已經開始增加基礎設施投資、加快保障房建設、推進有助于增長的改革，包括簡政放權、向民營資本開放更多行業、擴大社會保障覆蓋面、降低小微企業稅負等。
此外，房地產調整對金融體系的影響依然可控。銀監會副主席王兆星表示，現在整個銀行業對房地產貸款方面質量還是比較穩定的。到目前為止，中國銀行業房地產貸款占總貸款的20%左右，個人購房貸款占到整個房地產貸款的67%左右，因此主要是對個人住房消費提供了金融支持。同時，個人購房貸款的不良率不到1%，資產質量非常穩定。
王兆星強調：“我們也開始關注房地產發展的走勢，也看到一些三線、四線城市房地產銷售和價格都有所回落，將組織開展相關的壓力測試，盡可能提高銀行業的抗風險能力。”
