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2024年11月24日
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導讀：為了挽救樓市，杭州相關部門推出降價備案制度。雖然政府部門對這一被市場認為是“限降令”的行為給出了規范市場秩序的解釋，但地方政府對降價潮的擔憂卻也是一目了然。業內人士指出，以這一政策為節點，調控已經從防大漲轉變到了防大跌。
二三線城市樓市不停出現降價新聞，多地政府也調整限購措施。為了挽救樓市，杭州相關部門甚至下文，降價15%要進行備案，被市場理解為“限降令”，但物價部門卻解釋為規范市場秩序。雙方各執一詞。
市場
網簽被設置15%的下浮限幅
在過去的一周，杭州不少降價樓盤的開發商被房管部門請去約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。具體操作上，開發商在透明售房網上有端口，在上面走網簽程序。
通過技術手段，可以自動設置15%的下浮限幅，如果開發商的實際成交價格比備案價格下調超過15%，網上銷售系統將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序。如果開發商想大幅降價銷售則需重新申請，降低樓房備案價，只要實際價格與新的備案價的價差在15%的范圍內。但重新申請備案價至少要耗費7到10天時間。
回應
降幅超15%備案是讓降價規范有序
對于這一限制降價行為，杭州市物價局、市住保房管局昨日又發文解釋，稱此舉是為了讓新建商品住房降價或優惠促銷做到規范有序。“如果降價幅度超過15%，就屬于隨意調整價格，房地產開發企業需要重新向物價部門申報備案。”杭州市物價局的相關負責人說。
杭州市物價局相關負責人表示，這些規定目的是進一步規范商品住房銷售價格申報備案，針對的是個別房地產開發企業存在銷售現場標示價格和申報備案價格、網上公示價格不一致，申報價格虛高，申報備案后隨意調整價格以及發布使人誤解的價格信息誤導購房者等問題。“房地產開發企業可以根據建設成本及市場供求等情況調整價格，我們會根據開發企業的調價申請及時進行辦理。”
現象
杭州住房庫存需25個月才能消化
到底是限制降價還是規范秩序，市場和官方各執一詞。不過，地方政府對降價潮的擔憂卻是一目了然。按照第三方機構提供的統計數據，以目前的住房銷售速度，杭州需要大約25個月才能消化完當前的住房庫存，遠遠高于近幾年平均10個月的庫存消化周期。
自今年2月杭州城北勾莊板塊的德信和天鴻兩家企業打響馬年樓市第一降以來，不少開發商的項目紛紛跳水。進入第二季度，品牌開發商也加入降價大軍，以萬科為例，其在杭州的項目在今年4月開始打折，這被許多業內人士視為是整個行業下滑的信號。
來自香港的房產大鱷九龍倉則是吹響了核心區的降價號角，其位于杭州市中心的九龍倉君璽項目，首推房源折后小戶型均價4萬元/平方米，大戶型均價4.5萬元/平方米，這個價格較之前的預計價格(4.5萬-5萬元/平方米)整整降了5000元/平方米。
樓市的這種慘淡表現直接影響了土地市場。5月5日，杭州市區土地拍賣現場，計劃出讓的杭政儲出[2014]10號和11號兩宗商地，均只有一家單位報名參加。中國經濟研究院在2014年4月發布的一項調查表明，杭州對土地財政的依賴度排全國第一。賣地是地方政府的一項關鍵財政收入來源。值得注意的是，杭州土地市場的溢價在不斷下降，今年主城區地價平均溢價率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價率有很大的回落。
觀點
調控已經從防大漲轉變到了防大跌
實際上，目前二三線城市降價潮已經蔓延至一線城市，北上廣深等均出現“房企讓利出貨”現象。來自地產研究機構上海易居房地產研究院的報告顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅供求出現回落，成交均價出現環比下跌。在價格下跌的同時，成交也出現回落，4月份，一線城市新建商品住宅新增供應面積為347萬平方米，成交面積為214萬平方米，呈現出供大于求的市場關系。
中原地產首席分析師張大偉認為，杭州限降令的出現，其實反映了整體樓市或者是區域樓市發展出現了質變，以這一政策為節點，調控已經從防大漲轉變到了防大跌。后續同類型城市將會有各種類型的政策救市。
