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2024年11月24日
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河北保定將在京津冀一體化中承接北京部分行政功能的消息一出，房價飆升的傳言隨即出現。然而，媒體近日赴保定調查發現，盡管確有樓盤半個月內單價漲幅超過千元，但僅庫存樓盤即可銷售35個月，房價回落的風險已隱約出現。
判斷樓市行情，最靠譜的是看庫存量和租售比。按照住建部曾經給出的一個簡約計算方式，如果城市樓盤庫存高于一年至一年半的銷售量，就已超出合理區間。據此來看，保定樓盤已處在“高庫存”警戒線以上，缺乏上漲動力。此外，沒有信息表明保定樓房租價有明顯異動。可以說，保定房價飆升的傳聞中，確實注入了“水分”。
問題在于，是誰制造了保定房價飆升的“水分”。一個容易找到的答案是開發商。借政策走勢或者傳聞改變消費者的購房預期，甚至制造恐慌式上漲行情，確實是許多開發商的常用手法。但是，這個答案的缺陷在于，把市場的重要一方消費者當作了不理性的經濟人，任由開發商主導。
實際上，保定房價的“水分”中，也有消費者配合的因素，而這恰恰源于消費者的理性。樓市本身具有很強的政策感知力，城市規劃變化、基礎設施鋪陳等，都會立刻對樓市價格造成影響。這些條件保定都具備。不管今后保定是否將分擔北京部分職能，其發展路徑已然面臨巨大調整是不爭的事實。開發商看得到這一點，消費者也看得到。因此，即使有所上漲，也別說是什么開發商的“陰謀”，而是開發商與消費者共同推動的結果。
環北京周邊因北京“擠出效應”產生的樓市需求，也部分參與制造了保定房價的“水分”。所謂“水分”，很大程度上也可看作是市場預期。除去開發商自賣自買假裝當“做市商”的影響外，那些在京工作而無法居住的群體，那些無處可去的民間資金甚至國有資金，都可能因為預期而進入這樣的價值洼地。如果預期京津冀一體化終會取得成效，那么市場就會對區域內城市的房價變動有所準備。區域內非中心城市地價房價上漲是區域經濟合理分工后可能的結果。非要在區域內非中心城市的地價房價照舊的情況下推動一體化，有可能陷入不尊重市場選擇的傳統調控思維中。
從區域一體化的大局考量，既不能讓房產化成了一體化的主唱，也不能用舊觀念看待房價可能出現的異動。如果對房價過于敏感，采取限售措施即可讓房價恢復表面平靜。但是，這可能將愿意投入其中的民間資本也擋到了門外。對于房價中的“水分”，最好的方法是預警樓市風險，同時優化其他領域的投資環境。當城市發展的機會多樣化以后，房價的“水分”自可擠出。
