以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
3月28日，上海土地交易事務中心緊急召開競買人座談會，告知與會開發商土地出讓模式擬改革：計劃采取招標和掛牌結合的方式進行土地出讓，同時提高土地出讓保證金比例，上調后的比例或達40%。
知情人士對記者透露，這一舉措旨在提高上海土地出讓的門檻，按這一設想，該改革會先在商業地塊推行，住宅地塊暫不實施。土地交易中心相關人士說，采取新型的模式，有助于提高“帶方案”出讓的比例，確保項目功能落地。
一石激起千層浪。知情人士分析，改變土地出讓保證金比例（此前一直執行比例為起拍價的20%）源于受銀行信貸收緊、多地樓盤降價等利空消息的影響，上海樓市成交的冷清傳遞到了土地市場，3月滬土地出讓金98億元，一年來首度跌破百億。
上述知情人士認為，改變出讓金比例另一個重要原因是防止房企隨意參與及退地。21世紀經濟報道獨家獲取的消息：兩塊去年下半年成交的區域地王正在辦理退地。這兩塊地分別為奉賢區南橋新城09單元宅地和上海臨港新城主城區商住用地WNW-A1-14-1地塊，都在去年地價狂飆時創下極高的溢價率。
分析認為，今年市場行情轉變，土地市場轉冷，房企覺得太貴，一直拖著不付完款，拖到政府不開心，有些超過3個月，房企索性就不要保證金，也不再交錢，就相當于退地了。
游戲規則生變
根據記者獲取的會議資料以及復合式出讓新增條例顯示，復合式土地出讓入市交易流程是根據審核情況，若通過保證金審核的有效申請人數達3人及以上，發布有競價招標通知，投標人數不對外披露。若通過審核的有效申請人數為1~2人，即發布掛牌通知，同時發布競買人數。
與此同時，現場競價環節最多只有3家公司參與。土地交易中心人士解釋稱，現場競價從人數上進行控制，競價時間能大大縮短。
評標小組根據評標結果得出綜合得分，主持人確定排名在前幾位的投標人入圍。中標候選人及其順位根據現場競價情況產生，但不得超過3人。
此外對保密等級也予以提升，若復合式土地出讓最終成行，公告期結束，即繳納保證金的截止日期后一天，便會審核保證金。審核后若有效申請者達3人及以上，人數將不對外公布。
會議中還透露出，投標人私下接觸相關人員的，則3年內不得參加上海市土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，違約行為列入誠信檔案并上網公示，同時已提交的保證金不予退還。
為了防止開發商報名卻不參與競買，“若某地塊采用競價招標方式出讓后，已獲得投標資格的投標人未在出讓文件規定時間內投標，或投標不予接受，或投標文件為無效投標文件，或投標人私下接觸相關人員等，則該投標人須承擔相應違約責任；若該地塊采用掛牌方式出讓后，因無人報價或報價均無效導致本地塊最終不成交的，則已獲得競買資格的競買申請人須承擔相應違約責任?！?/p>
上海城市房地產估價有限公司咨詢師邵明浩認為，復合式招標是土地出讓制度改革今后的一個大方向，最終目的是為了實現地塊不僅價格最大化，還要價值最大化。另一方面，隨著房企分化明顯，商業地產對房企的要求也高，這是從拿地環節開始設置門檻。而市場波動之下，隱形退地早已有很多。
而為了防止退地，未來土地出讓保證金比例或大幅提高。土地管理部門解釋，這是為了“確保真實參與”。
在上海，經營性土地開發商領取標書后，凡有意向參與土地出讓的，正式掛牌前，政府會要求其繳納土地底價一定比例的資金作為競買保證金。目前這一比例一般為掛牌起始價格的20%。對于上海動輒數十億元的地價來說，這一比例實際上已經相當高了。
此番保證金比例若繼續提升，將是上海5年內第二次上調土地保證金。2010年3月，國土資源部曾發布《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，規定土地競買保證金從普遍執行的底價10%翻倍至20%。
會議資料上并沒有新方案推行的具體時間表，并特別告知，會上所講內容“請以具體地塊的出讓公告和出讓文件為準”。
