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2024年11月24日
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新型城鎮化會不會成為新一輪圈地運動,引發又一次房價飆升？所有人都在關注這個問題。我認為如果繼續采用“土地模式”，無論制定怎樣嚴厲的調控政策，都很難改變房價的走勢。
新型城鎮化是人的城鎮化。如果房價高漲，進城的門檻高，農民進不了，進去的也會被擠出去；如果房價不漲，沒有投資的回報，企業不參與，政府沒能力。這是一對難以破解的矛盾。
如何改革土地發展模式是擺在新一屆領導人面前的重要命題。根據我們的實踐和研究，可以“五管齊下”來化解矛盾。
第一，土地市場一體化。土地是新型城鎮化的首要問題，國有土地與集體土地同地不同價、不同權是帶來農村社會不穩和房價持續上漲的根本原因。改變國有土地唯一壟斷市場模式，實施城鄉土地市場一體化，增加土地供給總量、改革土地征收程序、推動土地流轉多元，如征收、租賃、合資、合作、承包權轉讓、使用權出讓等，從而解決城鎮化土地來源問題。
第二，建設資金社會化。資金是新型城鎮化的核心問題，征地、建設、產業、配套、公共服務等都需要資金。改變政府融資的單一模式，鼓勵集體用地發展園區，吸引建設企業參與開發，引導地產企業投向新城鎮，組建發展基金吸納社會資本，從多個渠道解決資金來源，規避城投融資帶來的金融風險。
第三，政府收入多元化。政府收入模式轉型是新型城鎮化的關鍵。在地方政府事權大于財權現象不能改變的情況下，土地發展模式也不可能改變。借鑒國內外的探索，改革和創新政府收入來源，實施財稅分配體制改革，適時開征房產稅和交易增值稅，收繳集體土地開發權和流轉費等，從根本上杜絕違規大面積征收集體土地、不斷推高土地價格的惡性循環事件的發生。
第四，土地增值共享化。增值分享是新型城鎮化的新問題，伴隨建設資金投入、產業持續發展、人口不斷導入、環境逐漸改善，土地增值是可預期的。過去更多的是政府、房地產企業和城鄉接合部的農民分享了增值的成果。建立一套讓社會分享紅利的制度，通過土地開發權（建設土地指標）轉讓，使遠郊農民能夠分享紅利；按照“下要保底，上不封頂”的原則，允許社保基金、醫保基金、住房公積金等進入土地儲備市場，實現持續保值增值，分享土地增值的紅利。
第五，住宅保障制度化。制度建設是新型城鎮化的可持續問題。1998年住房改革商品化過度依靠市場化手段，結果導致房價持續暴漲，由此引發一系列社會矛盾。我曾去韓國考察住宅開發，他們以“保障國民生活穩定”為基本目標，擴大保障性住宅的供給來實現。出讓的土地中規定70%是用于保障房開發，主力戶型是70-90平方米，利潤不能超過6%，并要接受指定中介機構審計；這些保障房在銷售環節上引入市場機制，所以規劃設計、建設品質和公共配套也很好；另外30%的土地，完全按照市場行為開發。保障的歸保障，市場的歸市場。實施住房保障制度化，改變臨時應急出臺調控政策的手段，加快制定《住宅法》等相關制度，從土地供給、住房開發、金融支持、收益比例、財務審計等許多方面有法可依、有規可循。
新型城鎮化帶來住房價格的上漲，這可能是一個不可回避的經濟發展規律。關鍵是我們能不能創造一個漸進的、合理的、讓農民能夠“進得去、住得下、不愿走”的新模式，讓每一個來到這里的人們都能夠更好地生活。
