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2024年11月24日
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一套房產從購地開發到最終交易保有，一共要交多少稅？也許是房價的12%。但如果算上涉房地產相關部門的各種合法的收費，這一比例很快會攀升到25%。
經濟觀察報調查發現，此類涉房收費的特點在于，與各類審批、許可及證件辦理等過程是相掛鉤的，同時有重復計征嫌疑，可能形成多部門反復收費的局面。
對此，財政部財科所最近的一份研究報告指出，在房產稅全面推開之前，必須要逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節的56項收費和12項稅收并存的情況，將現行的房產稅、城鎮土地使用稅合并或者取消，并且進行房地產稅基和稅率的改革。
接近財政部的人士告訴經濟觀察報，未來開征房產稅，會考慮某些涉及房地產的稅和費是否還有存在的必要，是否需要進行整合，但目前并沒有類似政策調研和安排。“現在中央對于房產稅試點是只要愿意報試點，基本都能批準，問題是現在地方政府沒有報試點的。”上述人士稱。
財政部數據顯示，2012年中國房地產總體稅收首次突破萬億大關，占地方總體財政收入的比重進一步提升至16.6%。
增長的稅
在房地產的開發、流轉、保有環節，涉及了12項稅收，分別是營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、房產稅(涉內)、城市房產稅(涉外)、城市維護建設稅、耕地占用稅、固定資產方向調節稅(已經停征)、土地增值稅、印花稅、契稅。同時還有一項教育附加費貫穿全部稅種。
一位地方財政系統的人士告訴經濟觀察報，房地產的土地開發環節所涉及到的稅費項目雖然少，但額度比較大。首先，企業取得土地時支付的稅主要是契稅、印花稅和耕地占用稅；另需支付土地開發費等相關費用，“從拿地階段就要繳納1%的契稅和0.05%的印花稅，若是和農地有關，還有耕地占用稅、青苗補償費等。”
到了開發環節，主要是土地使用稅和預征的營業稅，營業稅包含了教育附加費和城建稅，還有預征的企業所得稅、土地增值稅等，僅以北京為例，土地增值稅最低也是房屋預售收入的4%。
而在土地轉讓環節，一般地稅部門會收取營業稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅和所得稅，由國土部門代為征收。按照上海易居研究院研究員嚴躍進的說法，這兩個環節的稅費總額占比最大，至少占房地產銷售額10%的比例。
在房地產交易環節主要涉及所得稅、印花稅、契稅、營業稅、土地增值稅、城市維護建設稅等， 其中印花稅是銷售方和購買方各有0.05%，還要征收雙方的所得稅。而在房產租賃過程中，涉及到的稅種主要有房產稅、所得稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅等。
最后，在房地產保有環節，對非居住類房屋的房產稅是必須征收的，北京市按照房子價值的70%乘以1.2征收，并且是每年征收。“這樣計算下來，房產稅可真不低。”上述地方財政系統的人士稱。
嚴躍進告訴經濟觀察報，房地產保有與流轉環節的稅費大約各占房地產銷售額5%的比例，目前由于中央政府對“土地財政”的控制越來越嚴，開發環節的稅費或有下降趨勢，但相應保有及流轉環節的稅費占比會升高。“房價的三大構成要素中，成本相對穩定，稅收空間有加大可能，未來的利潤空間將受到壓制。”他表示。
財政部數據顯示，2012年在稅收總盤子中，涉及房地產稅收占比最高的分別是營業稅(房地產和建筑業)、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅和房產稅。據此計算，僅上述五項合計就占稅收總收入的14.7%，占地方本級財政收入(不含轉移支付和稅收返還)的24.4%。
其中，房地產營業稅達4051億元，建筑業營業稅3706億元，合計占稅收收入的比重為7.7%；其次是契稅和土地增值稅，實現收入分別2873.92億元和2718.84億元，占稅收總收入的比重為2.9%和2.7%。房產稅的比重不大，僅占稅收總收入1.4%。
而從最新的數據來看，2013年5月，由于房地產市場成交額大幅增加帶動房地產相關稅收相應增長，營業稅同比增長了13.8%，契稅增長了40%，土地增值稅增長了27.4%。
神秘的“費”
但房地產對地方財源的貢獻遠遠不止稅收那么簡單。
早在2008年兩會上，全國政協委員、河南省工商聯副主席王超斌就在與10名全國政協委員聯名提案《關于減少政府收費環節，遏制住房價格上漲的建議》中提到，除土地出讓金和雙重配套費以外，房地產開發商需要繳納50余項的收費，包括防雷檢驗費、防震檢測費、墻改費、施工放線費、施工合同鑒證費等，涉及25個部門，總計占房價的15%以上。
而各種涉及房地產的收費名目繁多，要么推高房價，要么壓制房產商利潤。嚴躍進舉例說，以財政部2012年公布的幾大稅種來看，包括契稅、房產稅、土地使用稅以及土地增值稅，大致占房地產銷售額12%的水平，再加上其余各類顯性及隱性的稅費成本，合計要占到整個房地產銷售額的20%-25%。
從土地出讓環節起，房企就要交納一些稅之外的收費。嚴躍進認為，此類收費的特點在于，與各類審批、許可及證件辦理等過程是相掛鉤的，同時有重復計征的嫌疑，比如在開發環節，在規劃、設計、施工、監理等環節就有可能形成多部門重復收費。
河南一家房地產公司負責人郭先生表示，對房地產公司收取的各種費用至少有50項，包括藍圖審查費、規劃設計費、人防費、工程造價咨詢審核費、室內空氣檢測費、勞務咨詢費、職工培訓費、安全施工措施費、散裝水泥推廣費、預售許可證服務費、房屋面積界定費、房價審查服務費、管線綜合竣工圖設計費、電力委托費配套費等。
而從房地產相關環節衍生出的各種費用就更多，比如檔案保護費、查閱檔案咨詢服務費，由各級房地產檔案館執收；出具房地產證明費、房屋權屬登記費和權屬證書工本費，則由房地產主管部門執收；還有土地登記費，由國土部門執收。
檔案咨詢服務費等收費，依據的是2001年8月29日頒布的《中華人民共和國建設部令》《城市房地產權屬檔案管理辦法》向社會提供利用房地產權屬檔案，可以按照國家有關規定，實行有償服務。
房屋登記費則是指縣級以上地方人民政府房地產主管部門對房屋權屬依法進行各類登記時，向申請人收取的費用。按件收取，而不是按照房屋的面積、體積或者價款的比例收取。
在房地產轉讓行為中，購買方還需支付一些地方性的收費項目，如土地使用證費、房地產評估收費、房地產經濟服務收費、信息咨詢服務費、商品房買賣交易手續費等。其中，房地產評估費現在是交給評估公司，一般是房價的0.5%。
一位天津房產主管部門人士告訴經濟觀察報，現在涉及房地產的費用除了上述各種之外，還有鐵路建設基金，一平米100元，此外還有不少地方收取測繪費。
上述房地產公司負責人稱，很多收費都具有可操作的彈性空間。他以向地方住建委交納的配套費舉例說，“與建委關系比較密切的，每平方交80或者100元，關系不好的極有可能交道每平方1000元以上”。
前述財政部財科所報告指出，上述12項稅收和50余項收費中，很多稅費都屬于重復設置，在房產稅全面推開之前，應將現行的房產稅、城鎮土地使用稅合并或者取消。
財政部財科所副所長王朝才告訴經濟觀察報，房產稅等于是對居民的財產征稅，首先需要清理一部分不合理的費用，另外還需要一定的制約手段，比如處罰方式，未來若是少數不交還可以處罰，大量不交的時候如何處置等。
“現在房產稅是試點的性質，財政部要做的就是將其他的稅費合并，同時讓大家形成繳納房產稅的習慣。”王朝才表示。
