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2024年11月24日
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經濟企穩回升之中，各地尋找新的經濟擴張驅動力迫在眉睫。城鎮化被中央和地方寄予厚望，學者認為新型城鎮化將是中國經濟增長的持久動力，是未來擴大內需的最大潛力。接受南方日報記者采訪的專家同時建言稱，新型城鎮化應“產城結合”，防止出現造城運動，形成“空城”。
此外，值得注意的是，新型城鎮化的話題有被房地產行業綁架的嫌疑，一些輿論認為新型城鎮化將為房地產帶來更大發展空間。對此，業內專家認為，新型城鎮化將推動工業化、農業現代化協同發展，形成有效需求支撐下的房地產有效供給，但城鎮化不是房地產化，房地產商不應幻想劫持新型城鎮化為自己代言。
而在廣東，由于城鎮化率本身相對較高，未來城鎮化發展速度也會更快一些。專家表示，當大量外來人口變成了城市居民，一方面給房地產業帶來機遇，另一方面，政府需要加大投入，讓人民安居樂業，如建設保障性住房等，這就不僅僅是房地產的問題。
沒有產業支撐只是“空城”
“如果一座座新城鎮房子修得很漂亮，但社區人卻寥寥，那么這絕對不是新型城鎮化所要達到的目的?！毙滦统擎偦岢龊?，發展中可能存在的問題，成為業界討論的焦點。
中央多次表態城鎮化是我國擴大內需的最大潛力所在。在城鎮化大趨勢的市場背景下，各地熱衷于新區、新城的報批，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺。
在這樣的市場背景下，大量樓房供應隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產業導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發產業新城。
“值得注意的是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產業新城為名直接進行房地產市場開發‘造城’，‘加快’所謂城鎮化進程?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O張宏偉向南方日報記者指出，這樣的“被城鎮化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”，這會助推這些城市面臨崩盤的風險。
如何避免“空城”出現，張宏偉指出，首先應調整與改革地方政府業績評價指標，弱化GDP等傳統的粗放型經濟導向的指標，強化一些新型的集約型的經濟評價指標，比如，居民人均可支配收入；當地居民的收入增長與GDP增長的比率等。
“通過評價指標的調整，避免一屆政府任期內通過規劃、房地產等短期內刺激動作做出政績，而不顧城市、資本、產業與人口的協調發展?！睆埡陚シQ。
“發展產業新城，要產業先行，切實做到‘產城融合’?！睆埡陚ミM一步指出，城鎮化和工業化要同步推進，依靠產業的發展支持城市的建設，同時城市的基礎設施配套反過來促進產業結構的升級，這樣相互的互動與推進，才是新型城鎮化過程中防止產業新城泛濫的最有效方法。
此前，國務院總理李克強在江蘇省江陰市新橋鎮考察時也提到，城鎮化要有產業作支撐，實現產城結合。“進城的農民有就業能創業，生活就會安穩，城鎮化就能走得更扎實?！?/p>
作為城鎮化率走在全國前沿的廣東，其在《廣東省城鎮化發展“十二五”規劃》（以下簡稱《規劃》）中亦提出，2015年全省城鎮化率達到70%。除了數量，未來廣東推進城鎮化將更加重視質量的提升。
廣東省在規劃中表示，部分城鎮產業結構失衡，低端產業占用了大量土地資源，公共服務設施用地比重偏低，制約了城鎮建設水平的提升。
《規劃》對產業項目相對較弱的粵西城鎮群提出，要重點支持重大產業項目建設。培育產業集群，著力打造湛江東海島工業新城，積極發揮大型項目對粵西地區發展的帶動作用，推動新型工業化與新型城鎮化協調發展。
推進城鎮化需降低房價
記者注意到，新型城鎮化剛一提出，將會受惠的農民工尚未高呼，房地產行業倒先開始歡呼，似乎為自己的發展奪得了一把尚方寶劍。
城鎮化的發展是否與房地產發展有著密切聯系，會否進一步推高房價？對此，瑞信內房股研究部主管杜勁松稱，“地方政府尤其是一些小城市確實有借城鎮化推高房價的沖動，進而抬高地價從中獲利?！?/p>
不過，銀河證券首席總裁顧問左小蕾則指出，城鎮化如果跟房地產有關系，應該是指保障房或者低價的商品房。“這不會推高房價，因為農民買不起房，他們的購買力很有限，很可能更多考慮的會是租房?！?/p>
不可否認，城鎮化和房地產是息息相關的，只有房地產發展后，才可以徹底的完成這件事情。合富輝煌首席分析師龍斌在談到廣東的城鎮化發展時表示，廣東是中國經濟發展的火車頭之一，廣東城鎮化率本身相對較高，未來城鎮化發展速度也會更快一些。
“廣東常住人口數量已經超過1億，如果外來人口變成了居民，就不是房地產的問題，而是讓人民群眾安居樂業，就需要政府不斷的投入，大量的基礎設施建設會給房地產帶來很大的需求?！饼埍笳劦?，房地產中的企業已經意識到，巨大的機遇中房地產業發揮越來越重大的作用。
廣東省房協秘書長王韶同時認為，十八大提出要推進新型城鎮化建設，有序推進農業人口市民化，利好樓市。新型城鎮化將推動工業化、農業現代化協同發展，形成有效需求支撐下的房地產有效供給，有望解決目前三四線城市房地產脫離城市工商業而過度發展的問題，實現房地產業與經濟發展方式的同步轉型，使得三四線城市在新型城鎮化道路上適度發展。
“城鎮化不是給‘房地產化’代言?！鼻迦A大學世界經濟與研究中心袁鋼明教授在和訊“布局新型城鎮化”論壇上稱，城鎮化被當做房價繼續上漲和擴大的巨大空間，認為城鎮化必然會擴大房地產需求，而房地產需求必然會推高價格，實際上這完全沒有道理。
袁鋼明說，城鎮化發展，農民工進城以后，國家應使房價更大幅度下降，下降到農民工能夠住得起的程度，這才是真正符合中央所指的城鎮化，即以人為本的城鎮化發展。“但現在的房地產商、投機商，普通老百姓作為投機行為者來看，以為農民工進城就可以買得起高價的房子，這是完全錯誤的?！?/p>
“在此情況下，國家應該做的除大量興建保障房外，還應該開征房產稅，但對普通低收入人群的房產稅應予以免收或少收。”袁鋼明說，美國、日本針對房產稅設計了多種層次。一方面保護低收入者，另一方面打擊投資需求。“唯有如此，才能使房價降下來。而中國的房地產業也應該真正靠普通居民的正常住房需求來支撐，而非投機性需求。”
事實上，業界人士普遍認為，城鎮化的推進需要的是如何降低房價，高房價反而會阻礙農民工進城。國務院發展研究中心資源與環境政策研究所副所長李佐軍即認為，在高房價下城鎮化是難以推進的，因為城鎮化的核心是農民市民化，必須讓進城農民買得起或租得起房，才可能推進人口的城鎮化，而這就要求降房價。
這也正如國家行政學院決策咨詢部主任慕海平所言，城鎮化不僅要有“人口的城鎮化”，更應是產業、人口、土地、社會、農村五位一體的城鎮化。
