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2024年11月23日
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新型城鎮化并不等同于房地產化，這一點在社會各界中已形成共識。但在新型城鎮化的推進過程中，必然涉及到戶籍制度和土地制度的改革，從而難以避免與房地產業發生聯系。舊城改造、新城建設與外來人口的進入，都是大城市城鎮化發展必經階段，在這過程中必然會導致各種房地產市場問題，認識這些問題并尋求解決之道，才能保證在新型城鎮化推進過程中房地產市場的穩定發展。
大城市的界定標準
新型城鎮化的提出，為我國未來城鎮化發展之路明確了方向，它將改變過去過于追求城市發展的模式，而轉向將重心放到人身上。在大城市新型城鎮化中，將提高外來務工者和城市周邊失地農民的生活質量與合法權益；將改變粗放式發展模式，更加注重集約化模式，堅持資源節約、環境友好的發展道路。
早在1949年,美國預算局就提出了大城市區的概念和界定標準,其概念在1967年為“一個一體化的具有可識別性的大型人口核心的經濟和社會單位”。經過多次修改后，在2000年更新為“包括一個可識別的人口核心和具有核心高度一體化的毗鄰地域的地區”。日本在1960年提出了“大都市圈”概念,認為大城市圈中心城市，應為中央指定市(相當于中國的直轄市)或人口規模在100萬人以上，并且鄰近有50萬人以上的城市，外圍地區到中心城市的通勤率不小于本身人口的15%，大城市圈之間的物資運輸量不得超過總運輸量的25%。
由此可見，國際上對于大城市的概念并無統一定義，各國可因地制宜。結合具體情況，并參考其他國家對大城市的定義，我國可將大城市范圍界定在省會級以上城市，城市常住人口需達到800萬人以上，城市城鎮化率50%以上。
考慮到我國人口超過800萬人的城市較多以及數據的可獲取性，筆者僅選取人口超過1000萬人的七個城市，包括北京、上海、天津、重慶、廣州、深圳以及成都等作為大城市研究樣本。
在城鎮化過程中，一方面是大量農村人口進入城市，逐步完成向城市人的轉變，而大城市地區城市人口的增加必然導致住房需求擴大，從而推進房地產市場發展；另一方面是城市居民的生活水平隨著城鎮化發展得到提升，改善型住房需求的釋放也是房地產市場發展的重要動因之一。新型城鎮化更加注重質量的發展，在新型城鎮化條件下，對居民生活質量、土地利用以及生態環境問題的重視，將推動大城市房地產市場向更加穩定與健康的方向發展。
城鎮化存在的問題
我國土地資源稀缺，而土地資源又是城鎮化發展的必要基礎條件。因此，認清土地市場發展現狀有利于為合理利用稀缺土地資源制定方向，從而保證城鎮化的可持續發展。舊城改造、新城建設與外來人口進入，都是大都市城鎮化發展必經階段，在這過程中必然會導致各種房地產市場問題，認識這些問題并尋求解決之道，才能保證城鎮化推進下房地產市場穩定發展。
1、避免透支未來地產投資
大城市衛星城與新城是城鎮化快速發展下的產物，它既是城市向外疏導人口緩解城區壓力的途徑，也是政府體現政績的方式之一。出于對發展速度的追求，許多新城建設初期并沒有進行合理且可實施的發展規劃，許多開發企業看中新城發展前景紛紛進駐，吸引大量房產投資客，造成新城快速發展的假象。但是，區域發展最關鍵的因素是產業和人口，缺乏產業支撐與人口居住的新城無法長遠發展，最終可能導致新城變空城的尷尬局面。
盲目的市場追捧不僅會透支未來地產投資，成為房地產市場健康穩定發展的阻礙因素，而且過熱的房地產投資還將造成新城發展過度依賴房地產市場。因此，一旦市場遭遇宏觀政策限制，新城經濟就會受到沖擊。
產業支撐是新城建設發展的必要條件之一，房地產先行的開發模式已經被多次證明是行不通的。由產業發展帶動人口導入，人口進入和流動才能保證新城房地產市場健康穩定發展，才能促進城鎮化的可持續發展。
2、外來務工者基本住房未能保障
我國有數以億計的外來務工者被統計進城市常住人口，最終體現為城鎮化率增長，但實際上他們并未享有與城市居民同等的權利與福利待遇。由于越發達的城市戶籍制度控制越為嚴格，因此在大城市這一問題尤為突出。
“居者有其屋”是大城市城鎮化下房地產市場發展的階段性目標，但是現實中大都市外來務工者卻面臨著多重住房問題。首先，與城市戶籍居民相比，他們居住面積狹小。其次，由于住房空間很難容下床以外的其他設施，他們基本生活設施難以保證。再次，外來務工者居住環境與衛生條件差強人意，這些將直接影響到他們的身體健康狀況。
新型城鎮化明確了人口城鎮化、質量城鎮化的方向，因此滿足外來務工者住房需求、提高居住條件是大城市房地產市場未來發展目標之一。外來務工者是大城市中最不穩定的群體之一，他們福利待遇的提高有助于大城市城鎮化健康發展。
3、舊城區影響房屋市場公平性
在城鎮化進程中，舊城區制約了大都市的發展建設，其建筑雜亂無章、環境衛生差、人員結構復雜、社會治安混亂、基礎設施落后、土地利用率低等問題給城市的建設管理帶來一系列負面影響。
大城市舊城區占據著市區寶貴的土地資源，土地資源不能發揮出其最大的經濟效益，加之舊城區原來的空間結構已經不能滿足大都市現代化發展的要求，城區土地缺乏科學的規劃和管理，造成了土地利用率低、資源嚴重浪費的后果。不僅如此，舊城區雜亂破舊的建筑形態與周圍城市形成強烈對比，對城市形象產生了不良影響，也對城市整體規劃與功能布局造成不小的阻礙。
此外，舊城區房屋租賃價格比周邊地區的價格要便宜，雖然為進城外來低收入人口提供了廉價的居住場所，但其出租的房屋多為違法建筑，政府難以管理，正規的房地產市場與之相比實際處于不公平的競爭狀態，嚴重影響了城市房屋租賃市場的正常發展。因此，舊城改造不僅能改善人居環境、提升城市品位、推進城市化進程，也將促進房地產市場更加穩定健康發展。
大城市房地產市場發展的建議
新型城鎮化是綜合考慮到我國過往城鎮化中出現的種種問題而提出的，它是未來城鎮化發展的方向。針對我國大城市城鎮化下房地產市場存在的問題，參考國際成功經驗，并結合我國自身的具體情況，對新型城鎮化下大城市房地產市場發展提出以下建議：
1、保持產業與房地產均衡發展
首先，新城規劃不能被過分追求發展而盲目躍進，開發建設之初必須以科學合理的規劃為基礎。規劃需具有前瞻性，需結合大城市具體情況，依托形成所在區域可被利用的資源，充分考慮新城未來發展可能遇到的問題和阻礙，并在建設過程中結合新城發展的實際情況不斷地對規劃進行修正完善。新城的功能定位、空間布局以及投資方向都應始終圍繞著規劃進行，合理科學的先行規劃也是促進新城房地產市場健康有序發展的重要前提。
其次，土地是稀缺資源，也是房地產市場發展之根本，尤其對于地少人多的大城市而言，在新城建設過程中要合理集約利用土地資源。在土地利用上，一方面要滿足新城當前生產生活對土地資源的需求，同時要為未來發展預留空間，實現空間靈活運用與城市可持續發展；另一方面，要站在中長期發展的角度，不能以犧牲土地資源為代價一味追求眼前利益。政府在土地利用過程中起好監督作用，密切關注房地產市場動態，合理調整供地節奏，確保土地合理集約利用。
最后，新城建設是房地產市場與產業同時發展的過程，二者相互作用，保證城市可持續發展。產業是城市發展的支撐，其發展創造的就業崗位吸引了產業人口在城市定居生活，而人是房地產市場存在的必要條件。同時，還要保證產業結構多元化，就業和居住達到平衡，新城才能減少對大都市中心區的依賴，形成自身發展的良性循環，避免新城變死城的局面。
2、重視舊城改造和拆遷安置
舊城改造將牽涉到原地區居民的安置，一旦出現問題就會對改造工作的順利進行造成阻礙。除此之外，如果舊城居民和租客得不到很好安置，他們會作為客源進入房地產市場，對市場需求造成沖擊導致房價租金上漲，不利于房地產市場穩定發展。制定合理公平的拆遷安置法律法規在舊城改造過程中十分必要，是改造工作順利推進的基礎條件。
政府需要對實施舊城改造的開發企業加強引導。房地產開發企業傾向于開發投資回報高、拆遷成本低、能夠快速運作的區域，而某些急需改造的危舊房區或具有很高歷史文化價值的老街區，由于規劃限制條件多、開發風險大、動拆遷成本高，而長期得不到改造。因此，政府需對舊城改造進行有效引導，信貸和稅收政策是重要的調節手段，包括簡化手續、減免稅費、資金傾斜和信貸支持。
3、追求人的城鎮化
第一，推進外來務工人員市民化。現行城鄉二元戶籍制度嚴重阻礙人口市民化進程，戶籍制度以及附著在戶籍之上的各種福利制度極大地限制了外來務工人員市民化進程，實現外來人口市民化是解決他們住房問題的途徑之一。人口市民化可以通過制定制度和政策來擴大可享受的福利待遇范圍，同時設立機構致力于協助外來人口提升都市認同感，真正實現人口城鎮化，提高大城市城鎮化質量。
第二，保障房是國家針對中低收入人口設置的福利政策，大城市中外來務工者也是低收入群體的重要組成部分，將外來務工人員納入大城市保障房體系，對城鎮化無疑具有積極意義。從國家層面而言，應按城市常住人口而非戶籍來配置城鎮保障房建設和分配額度，而大城市地方政府應出臺配套細則，有效降低外來人口申請本地保障性住房門檻，并適度加快本地保障房建設進度，爭取為外來人口提供居住保障。
第三，對于外來務工人員中不符合保障房申請條件，或者愿意購買商品房的住房需求者，政府應綜合考慮他們的購買能力，引導房企多建中小戶型的普通住宅，以滿足外來人口不同的市場需求。
