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2024年11月24日
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三大“變種”小產權房曲線入市
《經濟參考報》記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時發現，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產權房悄然變異為“農業生態房”“養老公寓”“旅游地產“會員制農莊”等，通過“以租代售“使用權代替產權“榮譽村民”等方式換裝入市，其形式設計精巧，旨在逃避政策法規的約束。專家指出，應盡快遏制小產權房“變種”帶來新一輪農地入市潮，建議有關部門盡早出臺清理整頓方案，明確農地流轉相關制度。
“以租代售”：宅基地上興建會員制養老中心
“緊鄰小湯山，40平方米四合院，售價18萬。”這是北京市昌平區崔村鎮南莊村喜洋洋養老中心的廣告《經濟參考報》記者調查發現，這里正在“以租代售”小產權房，價格從十幾萬到幾十萬不等。“養老中心”只是個幌子，入住者不乏年輕人，已形成一個居民小區。
走在“養老中心”里，隨處可見“出租、出售”廣告。負責房屋銷售的養老中心劉經理說，目前正在出售的為第3期，養老中心占地是租南莊村的，與村委會簽訂了租賃合同到2052年。養老中心分3期建有平房約400間，1、2期已經全部賣出，三期也剩得不多了。
記者在現場看到，三期建設的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用年限40年，售價60萬元。
購買這里的房屋后，與養老中心簽訂“入住協議”，類似長期租賃協議。記者注意到，協議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉租轉售。這里的住戶孫某說“這純粹是規避政策風險，買房后誰住根本沒有人管。”
“協議規定了入住年限和價格，還有大家最關心的拆遷問題。協議規定遇到拆遷，一是住戶可以參與拆遷，拆遷給多少錢你拿多少錢；二是養老中心按入住年頭扣除房錢后，將剩余的錢退還給住戶。”劉經理說。
在位于八達嶺高速水屯橋西的昌平區奤夿屯“伊舍小鎮”，打著“舊村改造”的旗號，這里建設的養老公寓已經售罄。
銷售人員告訴記者，“伊舍小鎮”項目是北京市第一批13個舊村改造項目的一部分。項目將舊村拆掉，給回遷農民蓋一部分回遷房，另外建設幾十棟樓房，以“入會”形式對外銷售，號稱屬于養老產業園性質，采用會員制運作，只需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。如果發生拆遷，拆遷補償歸買房者。
“伊舍小鎮”在房地產網站上打的廣告顯示，這里的二手房均價已高達6500元/平方米。銷售人員稱，該項目一期已售完，約有1000多套養老房屋“如果你需要，可以留下電話號碼，待二期開盤時我們會通知你。”
會員協議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會，會員費全額退還，實際上也就是居住五年。
一位會籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發建設的，產權歸屬村里。購房者經認購后可享受當地榮譽村民待遇，給購房者頒發《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發的房屋使用權證，大可不必擔心產權。
據知情者透露，目前“養老公寓”項目之所以興起，除了項目本身銷售收入外，一旦通過民政部門驗收，還可以套取補貼。
“私家農場”：農地里長出生態大棚“50年不變”
如果說“養老公寓”主要占用的是農村集體建設用地，那么一些農村打著“生態大棚”的名義變相對外出售小產權房，則已經侵占了農用地，目前這種銷售給城里人的“私人家庭農場”在北京、廣州、大連、青島、南京等大城市周邊遍地開花。
“旅順北路生態莊園，占地600平方米至1200平方米，封閉小區依山傍水，45萬元至60萬元，送大棚非小產權房。”順著《大連晚報》上廣告的指引，記者來到遼寧省大連市旅順口區沙包村，只見一排排整齊的鋼架大棚拔地而起，每個大棚旁都有一座獨棟住房，屋內面積大約70平方米，還帶一個半地下室。
負責銷售的村民王經理說，這不是小產權房，我們不銷售產權，只對外出租50年的使用權，1畝地的大棚45萬元，兩畝地的大棚60萬元。如果將來政府動遷征地，補償款全部都給買房的業戶。
王經理說，這里原來是沙包村的一片果林，約200多畝，現在建了70多套大棚，是村里開發的項目。有兩種戶型，一種是1畝地的，主要是給老年人準備的，只有8套；一種是2畝地的，共有60多套，賣得最火“城里人買這里的房子圖的不是房，而是田地，地越大越受歡迎，一半多大棚房都已經賣光了”。
王經理指著旁邊的另一片山坡說，那邊馬上要建設二期，100套。“這個項目叫大連綠色田園生態園，是經過審批的，以設施農業立項，等通過農業部門驗收后，您就可以把地下室(農具房)打通采光，就是一間很不錯的影音棋牌室。”
在旅順北路沿途，這樣的“生態農莊”隨處可見。有房產經紀發帖稱，長城科聯種植精品園有多套大棚帶院的獨樓出售，地點在旅順北路大黑石南，面積200平方米，出售價格85萬元，合4250元每平方米，產權為使用權。
早在2009年4月，北京市國土資源局已下達封殺令，要求各區縣政府全部拆除違規農業生態園，停止占用耕地，對于變相搞房地產開發的單位和個人將追究刑責，當年一些項目被拆除。然而，時至今天，北京郊區的“生態農莊”有增無減，甚至掀起了新一輪銷售高潮。在密云縣云佛山黃坨子村、平谷區馬房鎮等地，記者發現了多家在售的“私人農場”，價格從13萬元至30萬元不等。
“旅游地產”：景區生態林地遭到別墅蠶食
記者發現，隨著相關部門禁止對別墅項目審批供地，大量別墅項目轉戰農村。當前農村對耕地管理嚴格，但是對“三荒地”、水庫周邊生態地、承包林地、景區周邊等建設開發并沒有嚴格禁止，一些開發商通過打擦邊球的方式開發所謂的“旅游地產”，建設“分時度假村”，對林地和具有生態保護功能的山坡地形成威脅。
江蘇省溧陽市橫澗鎮“黃崗嶺”茶場鄰近天目湖景區和南山竹海景區，處于丘陵地帶，周邊生態環境良好。茶場不僅生產茶葉，也是鄉村旅游項目，游客可以采摘茶葉。董事長盧建平告訴記者，茶場承包土地千余畝。近日，記者再次來到黃崗嶺茶廠，發現在茶場一邊坡地上，出現了兩片白墻黛瓦的仿古建筑群，屋頂高大，場面鋪排。
當地旅游部門知情者介紹，這片仿古建筑群實際上是一個別墅項目，是作為旅游業配套的賓館項目報的，老板一直想對外銷售。“溧陽市的農村旅游項目近年來出現了不少這類商業地產，我們都叫它‘田園地產’！究竟是開賓館還是當別墅賣，老板不說。”
在北京市昌平區棋盤山景區，流村鎮瓦窯村的小產權別墅“山作庭院”已建成了300余幢獨棟小產權別墅，銷售人員周濤稱“這個項目是棋盤山風景區配套功能設施，地是瓦窯村的山坡地，位于景區內，不會搞新的建設，拆遷的概率非常小。”
密云云佛山黃坨子村小產權項目銷售人員相小姐告訴記者：“項目占地是村里改造的山坡荒地，一期只剩下3套了，可選余地不多；二期建設的是小木屋，96套，已經售出20多套，占地600平方米至1000平方米，25.8萬元/套起，五十年使用權。”記者在遼寧省大連市大黑石村，也看見了成片的小產權別墅，當地村民稱別墅占地均為村里的“山坡地”。
