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2024年11月24日
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必然轉正還是徹底清除，全面清理還是增量打壓？業內人士看法不一。
無證依舊火
近年來，小產權房成交火熱，統計數據可以說明一切。
國家統計局發布的數據顯示，2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米。據國土資源部門不完全的統計，截至2007年上半年，全國小產權房面積達到66億平方米，相當于2011年全國商品房銷售面積的近6倍。
全經聯研究院副院長陳寶存在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前尚無權威統計數據能說明國內小產權房的具體面積量，不過在某些城市，小產權房面積和商品房面積幾乎各占50%。
在接受《每日經濟新聞》記者采訪時，中國房地產學會副會長陳國強對此分析說，低售價、低租金，成為低收入人群搶購小產權房的主要推動力。
其次，近年來，打壓小產權房的政策不斷，但在實際操作層面，政府基本上沒有采取強有力的處罰手段，因此監管缺位致使小產權房迅速蔓延。
第三，基層的鄉政府、村政府基于利益需要默許推動之下，很多小產權項目打著新農村建設的名義也迅速發展。
此外，小產權房購買者法不責眾的心理，也是助長小產權房快速蔓延不可忽視的客觀原因。
陳寶存也贊同陳國強的觀點。他指出，在近年來商品房房價一路飛漲之下，小產權房價格低的優勢成為其逆市而火的最主要成因。
北京中原三級市場研究部研究總監張大偉向 《每日經濟新聞》記者補充說，小產權房主要集中在一、二線城市，歸根到底在于高房價擠壓出一批小產權房的剛性需求，因為一般而言，同區域內的小產權房單價至少比普通商品房單價便宜一半。
錯綜復雜的利益鏈
小產權房清理工作，在實踐層面依然困難重重，主要病根在于小產權房建設背后涉及錯綜復雜的利益鏈。
第一，農村土地是集體所有制，目前流入市場新增的小產權房主要基于集體用地，甚至部分占用耕地。村干部手里掌握著村集體用地的公章，私自賣地很容易，在不用交納土地出讓金和各種稅費情況下，小產權房的主導者村一級或鎮一級政府可獲超額利益。
第二，合作開發商也可按比例分成。由于不用交納土地出讓金和各種稅費，小產權房收益一般也會超過商品房開發所得的收益。
第三，村民除自住房外也獲得了房屋開發的分紅。
第四，相較于價格高昂的商品房，購房者購買到了便宜的房子，實現了住房夢。
陳國強表示，小產權房并沒有被納入到城市用地的范疇，主要是利用農村集體用地，用地性質未做變更，村鎮政府、農民、購房者、租房者都是獲益方。盡管因為小產權房的“非法”身份，導致他們的利益沒有法律保障，但實踐中利益已被固化。現有的土地征用、管理制度更多傾向于土地征用方的利益，恰恰忽略了土地上的農民及村鎮政府的利益。如果土地征用與管理制度給予了村鎮政府與農民合理的利益保障，小產權房就沒有生存空間。
張大偉對此認為，小產權房形成背后的根本原因是兩種不同土地出讓制度催生出不同的房屋屬性。在這種二元化的土地制度下，農村宅基地禁止自由流轉，而城市的土地公開化招標制度無形中抬高了土地價格及相應附于土地上房屋的房價，催生了小產權房剛性需求。在這種需求的推動下，農村宅基地要流轉，唯一的途徑就是小產權房開發。
小產權房生死迷局
3日，國土資源部網站上一則名為《北京掛牌督辦兩起違法占用集體土地案》的消息內容顯示，6月21日，北京國土局掛牌督辦兩起違法占用集體土地案，其中之一就是單套售價高達5000萬元的小產權別墅項目“水城御墅 (論壇)”。
對于此事，張大偉的態度則較為“樂觀”。他認為，這是個很典型的例子，至少可以說明，在國土資源部清理小產權房的大背景下，小產權房違規執法的力度在加強。不過，他也提醒說，小產權房涉及農村宅基地流轉的問題，目前完全貫徹到位還是比較難的，根本原因是城市化進程太快，導致城市的土地逐漸稀缺，從而不斷侵占周邊農村的地塊，小產權房應需而生。
陳寶存“冷靜”地指出，此次政府掛牌督辦小產權房的舉動屬于個案，不具有代表性。他解釋說，此次被查處的小產權類型為別墅，購房群體主要為投資者，與以居住為主的小產權普通住宅間存在一定的不同；其次，目前被公開督辦的小產權項目，一般為被媒體曝光的項目，比如此次被督辦的“水城御墅”就是典型。政府在輿論壓力下有點“被督辦”的意思，而非主動出擊。
在小產權房清理的大勢下，小產權房從出生伊始的 “合情合理”走向“合法合規”的轉正路徑，陳國強表示，目前政府對于小產權處置的路徑構思不清晰。相關部門的政策要求是明確的，但不同小產權房成因都很復雜，既成事實的房屋、在建房屋與在售房屋間的不同。如果通過補交相關稅款，將小產權房納入到政府保障房建設范疇，以廉租房、公租房 (論壇)還是經適房的形式來收編等皆成問題。也就是說，目前政府對于小產權房的處置，只有原則性要求，但具體的眾多技術性處理方式，仍然不明朗。而政府也不可能一刀切式全面清理小產權房。
張大偉認為，中短期來看，處置小產權房還是一個盲區，操作它的可能性還是比較小，將來發展方向是轉正的可能性會比較大，短期內解決不了問題，歷史遺留問題需要慢慢解決。就目前來看，政府的決策是嚴查、遏制新建小產權房，已建已售且成規模的小產權房，短期內可能會被暫時擱置。
陳寶存則認為，目前清理小產權房的政策，最終會流于形式，最好的結果就是讓它大產權化。各級政府禁批建小產權房，從根源上徹底消滅村產權、鄉產權。已經形成規模的小產權房，最好的辦法是補交土地出讓金，大產權化，改成經濟適用房的管理模式。在新的土地管理法修改的情況下，一定要完成小產權房確權的問題。實現城鄉土地一元化的考慮，同地、同價、同權的三同原則，確認土地是農民自己支配，就沒有小產權。小產權清理工作至少需要5到10年的時間，因為小產權屬于歷史遺留問題，只能慢慢解決。
