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2024年11月24日
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8月24日，本報記者從一位接近北京國土局的消息人士處獲悉，自6月中旬開始的小產權房清理活動，接近收官。
在將近三個月的清理、整頓中，上述人士透露，占用耕地、林地等農業用地建成的小產權房，是北京此次清理、整治的重點之一。
北京國土局于7月26日曾公布消息稱，北京清理整治“小產權房”的思路是，對在建項目將責令停工、停售，查封工地，拆除售樓處，查封施工機械，遣散施工隊伍；對在售項目將責令停售、拆除售樓處，查封已建未售房屋等。
整治思路堪稱嚴厲，然而，上述消息人士透露，真正動了真格的清理項目多是占用耕地林地的小產權房，其他區域的在建、在售項目清理進度不大，“由于涉及鄉、鎮、村及購房者多方經濟利益，查處難度很大”。
而據本報從江蘇等地國土廳知情人士處獲悉，考慮到全部清理的難度和資金補償額度等問題，小產權房很可能有條件轉正。特別是其中符合規劃、已建已售的小產權房。但具體清理的時間起點等，有待國務院統一整治方案明確。
北京國土局相關負責人對本報稱，“符合規劃、已售小產權房的處理方案，需要等待國土部門的指示。”
清理難度大
“為了形成對違法占地行為的震懾作用，此次清理特別要求，出現一處非法占耕地林地的小產權房，堅決拆除一處?！鄙鲜鱿⑷耸糠Q。
在郊區縣，一些村集體將宅基地大量用于開發小產權房，宅基地開發完了，就開始占用耕地林地。
按照北京國土局此前發布的消息，小產權房的清理整治，以區縣政府為責任主體，負責本轄區仍在利用集體土地違法建設銷售(變相銷售)的住宅項目；以鄉鎮為清理整治單元，逐村清查，造冊登記，隨時清查處理。
相關的配套問責機制也已建立，北京去年年底發布的《關于建立健全共同查處利用集體土地違法建設銷售住宅行為責任機制的通知》稱，違法行為頻發或查處制止不力的區縣政府主要負責人，將被約談。非法占用基本農田5畝以上或非法占用基本農田以外的耕地10畝以上的開發單位負責人，將按規定移送司法機關處理等。
上述消息人士稱，各區縣已經按此規定逐一排查，對未整改到位的，限期自行拆除。
與此同時，北京國土局還約談了多個土地違法違規行為突出區縣、鄉鎮政府領導人。
但上述人士坦言，清理整治難度很大，效果不是很明顯，“一般來說，市里對于處理小產權房的態度還是非常強硬的，但區縣，以及鎮一級執行起來，就大打折扣?！?/p>
北京國土局延慶分局一位不便透露姓名的工作人員稱，小產權房處理涉及鄉、鎮、村及購房者等多重利益，在推動清理整治工作時，也必須平衡各方利益，確保社會穩定。
售賣未止
在北京掀起小產權房整治風暴之時，8月中下旬，記者走訪昌平、懷柔、通州等多個郊區發現，小產權房的建設和銷售仍在繼續。大部分的小產權房項目依然打著“不限購、不限外”的口號叫賣。
從地鐵昌平線朱辛莊站向東一公里左右，便能在道路兩側看到大片粉色樓盤，樓盤對面各色商鋪，生意紅火。這小區名叫“白各莊新村”，目前期房售價為7000元/平方米。
8月23日，記者在“白各莊新村”的售樓處看到，近20人在詢問項目情況。
一位銷售中介稱，“繼5月份項目二期開盤以來，已累計出售了百套房源，銷售非常紅火?！?/p>
由于無需繳納土地出讓金和房地產相關稅費，小產權房價格大多是同區域大產權房價格的40%-60%，在普通商品房價格不斷上漲的同時，也推高小產權房需求。
“在限購政策下，部分無購房資格的‘剛需’開始轉戰小產權房，價格一度有逼近大產權房的趨勢?！鄙鲜鲋薪槿耸糠Q，以位于昌平北七家鎮、北京規模最大的小產權房項目“宏福苑小區”為例，2010年底售價曾直逼14000元/平方米，位于同區域的大產權房產品也不過17000元/平方米。
不過，去年年底北京國土局發起的一輪小產權房嚴打風暴，也使得該市場波動不小，上述中介說，“去年年底開始，小產權房價格平均下調幅度在20%左右，目前宏福苑小區的售價為9000元/平方米。”
由于沒有完善的銷售手續，小產權房的房屋數量很難統計，中原地產市場總監張大偉援引各機構不完全統計數據稱，北京目前小產權房數量約占整個房地產市場的20%，涉及近30萬戶家庭，主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密云等郊區縣。
小產權房大多以村莊自建或與開發商合作模式運作，有用于出租的木屋，用于出售的普通住宅以及天價別墅，購房者有城市剛需族，郊區養老族，也不乏郊區縣公務員群體。
利益糾葛
“房屋從打地基、直到最后銷售，一般要經歷幾個月甚至一年多的時間?！睆埓髠シQ，如果從源頭治理，任何一個環節叫停，小產權房都無法建設起來。但實際情況并非如此。
“無規劃許可證、無施工許可證、無國土證的小產權房不僅全部建成，而且還電、水、氣、通訊、閉路電視‘五通’。”
以“白各莊新村二期”為例，自2010年到現在，“白各莊新村”的二期建設已封頂，三期已到7層，四期已開始打地基，并且耗資近百萬修建了售樓處。
與此同時，該小區的五期、六期項目以及蘇州園林景觀別墅等項目正在籌劃中，總建筑面積高達100萬平米。
據一位為該項目三期施工的現場工人介紹，項目一直處于緊張施工中，并沒有任何被叫停的跡象。
中國房地產學會副會長陳國強稱，“牽扯上萬購房者和村民甚至地方政府的利益，小產權房成了燙手山芋，誰都不敢輕易動?！北本┠硡^縣國土分局的負責人坦言。
以“白各莊村新村”為例，據本報從當地知情人士處了解到，項目開發商為該村村集體成立的房地產開發公司，小區物業為該村成立的物業公司，法人為該村書記，每個村民均享受小區售賣的股份，并在地產公司及物業公司擔任具體職務。
一位當地知情者稱，“村書記背景很厚，據說和區政府關系不錯。該項目也是北京僅有的四個擁有明水明電的小產權房樓盤之一，據說附近鎮政府一些公職人員曾想打折買房，都沒談攏?！?/p>
“食利集團相互抱團，原本是阻止小產權房蔓延的管理者、監督者、執法者，最終變成了參與者，這就是小產權房在基層難以查處的頑疾所在?！睆埓髠フf。
上述接近北京市國土局的消息人士稱，“相關法律法規的空白也是原因”。
北京京鼎律師事務所研究員杜兆勇介紹，迄今小產權房政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，給打擦邊球行為留下空間。
《中華人民共和國憲法》規定“參加農村集體經濟組織的勞動者，有權在法律規定的范圍內經營自留地、自留山”；“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。《土地管理法》規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”。
杜兆勇表示，根據以上規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也可以交易。
“也就是說，只要不占用耕地、林地，辦好相關小產權房建設用地手續，不存在什么大的原則問題?！鄙鲜鱿⑷耸糠Q。他坦言，集體土地歸村集體所有，北京國土局只管國有建設土地，法理上看，也似乎無權干涉。
謀求轉正
更多的小產權房，在全國小產權房方案出臺之前，正謀求轉正。
以北京規模最大的“宏福苑小區”為例，記者在采訪多位小區業主了解到，購房前，小區開發商宏福集團承諾將為購房者解決產權證，否則將不收物業費。他們聽說，項目一期的部分業主已經通過補繳土地出讓金拿到了大產權證。
江蘇省國土廳一位知情人士對本報稱，盡管中央持續強調小產權房違法、絕不容許再建設，但對于那些已建已售項目，不排除會采取保護的態度，符合規劃、已建小產權房的“轉正”問題，或許“有條件”解決。
所謂的“有條件”解決，即通過補交土地出讓金，補辦相關手續，為小產權房轉正。
以山東為例，該地方新政明確村民的回遷樓，通過補交土地出讓金就可以變成商品房。
一位中部某省國土廳人士也稱，在小產權房相關法律法規空白之際，地方確實存在創新轉正的空間，比如借戶籍制度改革、“村改居”為小產權房正名。
陳國強認為，“有條件的轉正可能是共贏。如果對于現有的小產權房進行拆除，不僅造成資源浪費和環境污染，光資金補償成本就很龐大?！?/p>
萬方地產(5.56,-0.07,-1.24%)股份有限公司運營總監韓鑫給記者算了一筆賬，根據不完全統計，全國小產權房面積約60億平方米，如果只清除1/60的小產權房(這些屬于小產權房中違規最惡劣的情況)，也是1億平方米，按照每平方米5000元來補償的話，至少需要5000億元資金補償給居民。
一些學者也看到有條件轉讓的曙光。國家發改委8月6日印發《全國農村經濟發展‘十二五’規劃》稱，“十二五”期間，轉移農業勞動力4000萬人，并推進城鄉一體化，建立城鄉統一的建設用地市場。
中國人民大學教授嚴金明說，建立城鄉統一的建設用地市場，包括按照同地同價原則及時足額給農村集體組織和農民合理補償，將農村集體經營性建設用地使用權轉讓，納入現行的城市國有土地市場統一管理。
“在此背景下，一些小產權房項目將合法轉正?！眹勒f。
