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2024年11月24日
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房地產信托產品正在悄然轉型，而基金化成為轉型的方向。
隨著房地產調 控的深入，房價下行壓力加大。而去年以來發行火爆的房地產信托產品也面臨越來越大的兌付壓力。在此局面下，監管層對房地產信托業務加強了監管，房地產信托 產品發行量呈下降態勢。很多信托公司出于風險控制因素的考慮放慢了發行節奏，也有一些公司在產品結構上做文章，發行基金化的產品成為房地產信托產品的發展 方向之一。
記者從平安信托獲悉，在傳統項目型房地產信 托項目的基礎上，目前平安信托首創基金化運作模式，推出國內首款全功能房地產(信托)基金產品——“睿石”系列全功能房地產(信托)基金。該產品開創性地 運用了資產配置模式，通過股權合作和債權融資等方式投資到房地產相關市場，以最大程度降低投資單一項目型信托計劃的風險。
據記者了解，“睿石”系列全功能房地產(信托)基金類似于REITs，但相比REITs，平安“睿石”不僅可投資于房地產實業領域，同時又可投資于資本市場上房地產相關的金融產品。在實業領域，“睿石”可以以股權、債權、夾層融資或其他形式直接進入待投資項目；在資本(金融)市場，“睿石”可以購買房地產及相關行業的債券、可轉債及其他金融工具。平安信托可根據市場變化情況進行主動管理，根據相應的投資策略將資金投放到不同的項目，為投資人分散風險，創造收益。
來自信托業協會的統計數據顯示，截至今年三季度末，房地產信 托業務余額達到了6797.69億元的歷史最高值，在全部信托資產中的占比高達17.24%。進入四季度以來，雖然市場傳言房地產市場風險較大，但記者接 觸的多家信托公司的人士均認為：即使國家宏觀調控等對房地產市場影響較大，但受中國城市化進程的影響，中國房地產市場仍有至少十年的快速發展期，所以在即 將進入的2012 年里，房地產信托仍將是信托產品的主要組成部分，規模占比大約會維持在40%左右。
“這兩年房地產信 托業務的發展非常迅猛，帶動了信托業規模的高速成長，可以說房地產信托是信托公司的支柱業務，也是最賺錢的業務。”上海某大型信托公司負責人向記者表示。 “但在目前的房地產信托業務的模式不具有可持續性，在經歷兩年發展之后，其風險正在積聚，房地產信托要發展就必須要轉型。”這位人士指出。
四季度以來，多家信托公司傳出暫停發行房地產信 托計劃的消息，不過信托業對房地產信托業務的重視程度并沒有降低。“不管怎么說，房地產行業是國民經濟的支柱行業，我們看好這個行業長期的發展，因此房地 產信托業務肯定還將在信托公司的業務中占據較大的比重。”上海另外一家信托公司的負責人表示。“關鍵要看以后怎么做，以前那種粗放式的經營方式肯定行不通 了。”這位人士表示。這位人士告訴記者，雖然目前市場上認為房地產信托業務的風險較大，但他們公司并沒有減弱在房地產信托業務上的配置。“近期我們招聘了 很多房地產業務領域的專業人才，未來的房地產信托業務一定是走專業化、基金化路線。”這位人士表示。
