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2024年11月24日
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信托基金“正常情況”下年化收益超過40%，投資者預期年化收益率20%-37%，且是保守測算，上不封頂。
這是“中國城市化發展進程中第一只城市發展基金”——國開城市發展基金集合資金信托計劃。
信托基金收益來源土地一級開發和土地二級開發的收益分成，20%-37%的投資者年化收益是以未來我國土地出讓價格增長率在5%-12%為基礎測算出來的。
這款產品為浮動收益上不封頂，無保底及包收益承諾，也就是說投資者可能獲得高達37%的年化收益，也有可能虧損本金。
盡管如此，該信托基金管理團隊對該產品收益以及中國房地產的未來都十分樂觀，認為：正常情況下，土地價格增長率將達到9%，那么按照目前比較成熟的三個項 目（吉林哈達灣、成都龍泉驛、紹興新城）為例，保守測算信托基金年化收益率將超過40%，投資者年化收益率將達到29.1%。
它在賭中國房地產的未來。
該信托基金最大的宣傳噱頭是“分享城市化發展過程中的最大利益——土地出讓收入”，盡管該項目還有其他二級開發收益，土地出讓價格波動也十分劇烈。
該信托基金的推介材料大肆宣傳高收益，卻忽視風險提示，盡管信托基金本身的風控結構設置還比較科學。
......
這是一款史上最牛的信托計劃！
它有怎樣的背景，產品模式如何，有哪些投資標的？它的收益率是如何測算出來的，被忽視的風險到底有多大？它的推介材料是如何談收益輕風險？……我們盡可能的走近它，解開它的神秘外衣。
它是誰？
國開城市發展基金集合資金信托計劃由昆侖信托和中海信托受托發行，資金投向國開城市發展基金，成為基金的有限合伙人（LP）。
國開城市發展基金，由國開行全資子公司國開金融（80%）聯合昆侖信托（10%）、中海信托共同出資，設立的開元（北京）城市發展基金管理有限公司（以下簡稱開元公司）管理，該公司于2011年6月23日成立，注冊資本1億元。
國開城市發展基金總體規模500億，本次信托計劃為第一期，規模為100億。
基金資金分別來自三方，其中國開金融出資49.95億作為基金的有限合伙人（LP），昆侖信托和中海信托分別募集24.975億信托資金作為基金的有限合 伙人（LP），同時基金管理人開元公司出資0.1億作為普通合伙人（GP）。該基金由民生銀行擔任獨家財務顧問和主力代銷銀行。
負責管理該基金的開元公司董事長為國開金融總裁張旭光，基金總經理是國開金融副總裁左坤，投委會委員分別是國開金融股權三部總經理劉賀強、國開金融股權二部總經理吳豐碩、中海信托總裁助理魏志剛、昆侖信托房地產業務部總經理夏林。
基金運作期限為8（6+2）年，其中前六年為投資期，每年有現金分紅，后兩年為退出期。
據民生銀行理財經理介紹，該信托基金的認購起點為300萬，兩年后可以在北京金融股權交易所掛牌轉讓，轉讓價格按當時信托基金的市場評估價為準。
基金的投資方向是城市開發種子項目池，種子項目池中的項目覆蓋全國偏向西部開發，每個項目以子基金形式投資。
由母基金與地方政府制定當地國企成立（母基金持股比例為35%-49%，享有一票否決權），主要按照地方政府規劃意圖從事土地一級開發或二級聯動開發，同時開發一些特色產業項目。
值得注意的是，由于有國開行的背景，子項目基金可獲得國開行牽頭組織的2倍資本金的銀團貸款。
去哪里？
“一級開發就是賣地，二級開發就是賣房子，三季開發就是賣存量房、二手房。”寒桐地產咨詢投資公司總經理韓世同如此解釋城市開發。
而國開城市發展基金正是堅持“大片區一級開發和二級開發聯動，分享土地收益和產業規劃建設收益”。
由于基金有近50億來自國開金融的自有資金，因此，目前已有多個項目啟動。
2010年5月，基金總經理、國開金融副總裁左坤和國開行四川分行行長魏維到四川成都龍泉驛區考察城鄉統籌土地增減掛鉤項目，彼時彼地，成都正在推進城鄉一體化改革戰略。
“龍泉驛區不是一個簡單的行政區，而要把它看作西部的一個制高點。”左坤、魏維與當地政府三方很快達成共識。
2010年9月7日，龍泉驛區政府、成都經開區管委會與國開金融有限責任公司、國開行四川分行正式簽訂設立“國開四川（龍泉驛）城鄉統籌發展基金”框架協議。
該項目基金總規模為100億元，首期規模20億元，國開城市發展基金、龍泉國投分別出資9.8億（49%）和10.2億（51%），將分批投入成熟的優質城鄉建設用地增減掛鉤項目，將農民集中安置后，在農村集體用地上進行商業開發。
龍泉驛項目區域總體8054畝，其中建設用地6196畝，2011年出讓底價基數為325萬元/畝。
韓世同表示：“首期資金進入作為一級開發成本，主要用于拆遷、征地，后期通過賣地收入補充收益。信托資金進入一級開發，只有在一些經濟落后、地方政府融資比較困難地區，政府才會把土地出讓收益讓出來，土地活躍的地方政府不愿意做。”
根據項目收益預測，在土地出讓價格增長9%、12%時，該項目基金內部收益（IRR）分別可達到41.4%、48.7%。當然，這都是建立在中國房地產美好預期的基礎之上的。
除了一級開發賣地的收益，項目基金還可以聯動二級開發。龍泉驛項目主要以汽車產業為發展目標，并向上游的創意設計、概念設計等汽車研發方向，向下游汽車銷售、汽車貿易、汽車娛樂等方向延伸。
國開城市發展基金董事長、國開金融總裁張旭光表示:“（龍泉驛項目）基金規劃3個階段，2010—2013年是起步期，通過若干個成熟的城鄉建設用地增減 掛鉤項目樹立品牌；2014—2017年是發展期，通過各種方式吸引社會資金參與，打造形成初具規模的生態小城鎮；2018—2022年是成熟期形成集城 市綜合開發、特色產業發展、商業物業運營管理與集約化生態農業經營等多個領域的城市開發綜合運營平臺，同時基金或其下屬的優質子公司將逐漸實現上市。”
在國開城市發展基金的種子項目池中，諸如龍泉驛項目的已啟動項目還有吉林哈達灣工業區搬遷改造項目、國開發展湖南“兩型”基金、昆明五里片區改造項目等共12個項目，即將啟動的項目共有5個，正在前期推動的項目38個。
民生銀行理財經理向理財周報記者透露：“這個信托基金有政策傾斜，前期已啟動的項目主要集中在中西部地區的城市開發項目。”
對賭中國房地產未來，謹防地方融資平臺風險
該信托基金的推介材料，對于20%-37%的投資者年化收益率的測算，是以中國土地出讓價格增長率為5%-12%為基礎的。
“與房價的穩定不一樣，土地出讓價格波動特別大，增長的時候20%、30%都有，但也有下跌的時候，不能‘只見賊吃肉不見賊挨打’嘛。”上述人士向理財周報記者表示。
業內人士表示，過去的幾年，土地價格大起大落，而國開城市發展基金的管理者卻只根據幾個已啟動項目暫時的走勢預測未來8年中國土地出讓價格的增長走勢，可謂收益對賭中國房地產的未來。
世聯地產(11.52,0.00,0.00%)數 據平臺顯示，2011年5月住宅用地樓面均價約為1200元/平，幾乎與2007年1月持平，土地價格相對四年前幾乎零增長；但是四年中土地價格波動十分 劇烈，2008年房地產政策調整，住宅用地樓面均價從2008年1月的近2200元/平跌到，2009年3月的800元/平左右，跌幅超過60%；而 2009年實行寬松貨幣政策，刺激投資，2009年9月住宅用地樓面均價回升超過2300元/平；在最近一輪的房地產調控中，住宅用地樓面均價最低跌至 2011年4月的900元/平左右。
對于未來的房地產市場，西南財大信托與理財研究所副所長李勇告訴理財周報記者：“今年房地產信托爆發后再度受限，在目前的調控周期中，房地產土地成交量下滑、商品房成交量萎縮，整個市場正處在下滑階段。”
“房地產市場走勢與國家宏觀政策密切相關，目前正處在政府換屆節點，未來長期的房地產政策存在很大的不確定性。”韓世同表示。
目前房地產融資和地方融資平臺比較困難、風險較大。“在整體信貸偏緊的環境下，房地產從銀行渠道早已拿不到錢了，信托渠道四季度也收緊了，限購政策之下房 地產風險開始顯現。” 上海某證券分析師向理財周報記者表示：“2009年的4萬億投資帶動的地方融資平臺風險今年以來特別突出。”
據理財周報記者了解，在風險控制設置上，國開城市發展基金國開金融的近50億自有資金信托資金退出，信托資金在兩年后可以由投資者選擇通過北京金融交易所 掛牌交易退出。盡管如此，該信托基金的推介材料以“土地出讓金作為收益來源”為噱頭，大肆宣揚產品的高收益，卻忽略了風險提示，如土地出讓價格的波動。
