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2024年11月24日
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2011中國價值地產成都年會上，包括中國住建部政策研究所副主任王玨林、中國房地產學會副會長北大房地產研究所所長陳國強等專家學者，做了主題演講。年會結束后，王玨林和陳國強接受了成都商報記者的采訪。采訪中，王玨林提出，限價限購應該是長期的任務，我國目前還不具備放松限購的條件。陳國強認為，未來市場重心將轉移到中西部城市，成都市場至少還有5年時間，是明顯的上升勢頭。
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限貸
左右明年市場的關鍵
王玨林首先提到了目前房價的形勢：一線城市穩中有降，二三線城市漲幅放緩。對于明年房價的趨勢，王玨林認為調控不會放松，但房價反彈的可能性存 在。他指出：“現在不是購買實力不行，而是大家的觀望情緒比較重。如果政策稍微有點兒松動，房價就有可能立刻反彈。大家都知道消費者買漲不買跌，你越跌他 越要等。”
對市場產生影響的重要政策中，王玨林認為限貸的影響最大。“從影響小到影響大的排序，第一個是房地產稅， 但其標準不是太高，適合的消費者又非常少，對市場的影響有限。第二個是限購，限購的措施把投資者排除出去了，但剛性需求足以支撐如今的市場。大家在這種形 勢之下在觀望、等待，好買性價比更合理的房子。第三點是加息，影響非常大，因為它是堵兩頭，包括開發企業和消費者，對我們市場的影響將是全面的。第四點是 限貸，實際上限貸比限購影響市場，而且現在主要是我們開發企業缺錢，很多購房者也需要貸款買房，這個是影響最深遠的，這個也是左右我們明年市場的關鍵因素。所以我把他放在最關鍵，也是最重的。”
對明年的市場，陳國強持謹慎樂觀的態度，認為房地產行業下行的態勢非常明顯。“從投資來看，截至前11個月，依然保持接近30%的同比增幅，但是我們也要看到投資增長已經連續出現四個月的下滑。另外從價值變化來看，今年1月份，我們看到環比下降和持平的城市是10個，11月份這個數據變成為環比下降49個城市，持平是16個城市。新施工的面積，截止到11月份依然有20%以上的同比增長，但同時我們也要看到土地面積也有下滑，行業的指標也出現了7個月的下滑，所以從這些數據上可以看到，行業下行的趨勢比較明顯。”
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轉移
成都還有5年上升勢頭
對于未來的房地產市 場，陳國強對中西部城市很有信心。“首先政策層面，調控不會動搖。市場層面，重點城市庫存壓力大。資金層面看，調控已近20個月，企業普遍資金有壓力，如 何緩解資金壓力，可能會有企業從價格上做文章，以價換量。行業的下行趨勢也非常的明顯。現在北上廣深等一線城市，高峰期已過。但成都的房地產發展和這些城 市不是一個量級的，處于不同的發展階段。它的需求支撐很旺盛，需求結構以剛需為主，也更加健康，我對成都的市場很有信心，至少未來還有5年時間，是明顯的 上升勢頭。”
陳國強分析，在房價游戲規則上，過去的“房價只漲不跌，買房只 賺不賠”的局面很難再延續，所以下半場的游戲規則和過去黃金十年這個時期所特有的環境會發生變化。從發展模式來看，過去商品房市場一枝獨秀或者是主導地位 將不復存在，未來雙體系模式，雙軌制的模式和多城市的格局恐怕是行業發展的一個基本模式。從功能屬性來看，他認為這一輪調控最鮮明的特點之一是如何去投資 化，讓住房回歸到居住屬性、使用屬性。
從市場結構來看，未來住房市場的中心將轉移到中西部城市，北上廣深等一線城市的發展模式顯然已經翻過去了。09年之后北京、上海、廣州、深圳，二手房取代一手房成為市場交易的主體，未來將會有更多城市進入到這樣的階段。從增量市場的中心來看，可以看到成都最近幾年的市場成交規模已經遠遠超過當年北京、上海的成交規模，這個實際上也很大程度上代表了未來市場重心轉移的一個特征。
出路在于調結構轉方式
根據未來市場的走勢，未來房地產企業將何去何從？王玨林提出幾點建議：“第一，了解政策，了解市場，學會競爭；第二把握時機，贏得先機，贏得市場；第三以量取勝，以缺取勝，以誠取勝。”
陳國強指出，企業的出路是調結構、轉方式，“我想我們需要做一系列的調整和改變，首先是調整心態，轉變觀念，要重樹新的模式，要回歸基本的商業 模式，通過專業化的運作，通過創新來贏得市場，贏得同行。最核心的我想是回歸到產品本身，價值地產通過在開發環節、服務環節，創造更多的附加價值空間，才 有可能在市場上勝出，在市場上獲得優勝。行業轉型當中對我們企業提出了一系列新的選擇，首先是轉軌，是單軌向雙軌、雙體系的變化，從過去單一的住宅地產， 轉向多業態的復合形態，包括商業地產、旅游地產、公寓地產和養老地產，要更多地去重視綠色低碳的發展，要強調更多我們資本的商業模式，要通過專業化能力的 提升，通過管理水平的提升在市場上立足。當然我們現在看到了很多的例子，從行業當中抽身轉到其他行業做投資，或者像星河灣[最新消息 價格 戶型 點評]將來會開辟新的業務單元，從事酒業的投資。”
在企業發展多樣性上，王玨林也提到，“在項目選 擇多樣性上，大型開發企業可以試著進入商業地產，不鼓勵都進，因為商業地產的特殊性需要實力。能力和精力。中小企業可以選擇旅游和養老地產，尤其是四川省 這樣的旅游大省，實際上這一塊可能更有發展的空間。簡單說來，就是住宅不好了可以轉移視線，做多項目，多方向，多選擇，最后才能多發展。”
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限購
還不具備取消的條件
對于大家都關注的“限購什么時候取消”的問題，王玨林認為目前國內還不具備取消限購的條件。他認為限價限購應該是長期的任務，停限需要外部的環 境，“你放松就會出現房價的反彈，你前面的工作就白做了。”限購什么時候取消？他認為有兩個條件，一個是市場低迷，也就是供大于求非常明顯，第二個條件就 是有另外一種方式來代替這種方式，那時就可以停限。目前，這兩個條件都不具備，因此今年的政策明年會延續下去。
對于限購什么時候取消，陳國強則認為中長期變數重重。他分析說，調控實際主要圍繞三個方面，“首先是在供應端做加法，第二個是在需求上做減法， 第三個就是加減之外實際上還有一個調，這個調有多層的含義，首先調價格，要希望通過調控使價格回歸到合理的區間，其次是調結構，調整房地產領 域的一系列的結構性問題。最后是改變發展的供應模式，這個當然主要是在住房領域。”影響房地產行業的變數在于：首先在產業地位上將面臨去支柱化的重大變 數；第二是未來需求的動力呈現衰減的特征；第三是與城市化進程、城市化的速度和質量有關；第四與外部整體的經濟增長表現分不開。
