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2024年11月24日
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隨著冬天來臨，中國房地產(chǎn)市 場也感到一絲絲寒意，部分城市房價(jià)下調(diào)的跡象越來越明顯，關(guān)于中國的房地產(chǎn)市場是否會(huì)如日本20世紀(jì)90年代那樣崩盤的擔(dān)憂也越來越多。確實(shí)，中國當(dāng)前房 地產(chǎn)市場面臨的許多情況與日本當(dāng)時(shí)的狀況非常相似，如，房價(jià)持續(xù)高漲、本幣升值壓力大、外匯占款比重高等，但對二者進(jìn)行深入的比較，發(fā)現(xiàn)中國當(dāng)前的房地產(chǎn) 市場與日本當(dāng)時(shí)還是有許多不同。
首先，發(fā)展階段不同。二次世界大戰(zhàn)后，特別是1950年之后，日本城市化進(jìn)入快速發(fā)展階段，到1975年城鎮(zhèn)化率達(dá)到78%左右。在這個(gè)過程 中，除20世紀(jì)70年代中期第一次石油危機(jī)期間，日本經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)負(fù)增長時(shí)，房價(jià)出現(xiàn)了負(fù)增長，其余都保持正增長。2010年，中國城鎮(zhèn)化率為49.68%， 正處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展階段，從長遠(yuǎn)看，城市住房需求依然強(qiáng)勁。特別是以80后為主體的新生代農(nóng)民工，他們大多數(shù)都不回農(nóng)村，或?qū)⒃诳h城或中小城市購房。
其次，引領(lǐng)價(jià)格變動(dòng)的房產(chǎn)類型有差異。盡管在日本城市化快速發(fā)展過程中，工業(yè)地產(chǎn)、住房和商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格都在上漲，但在不同時(shí)期，引領(lǐng)價(jià)格上漲的房地產(chǎn)類 型差異較大。1965年以前，工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格上漲幅度最高，1965年至1980年，住房價(jià)格領(lǐng)漲房地產(chǎn)的價(jià)格，1980年至1990年，商業(yè)地產(chǎn)成為地 價(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。20世紀(jì)90年代初期，引領(lǐng)房價(jià)下跌的也是商業(yè)地產(chǎn)，跌得最厲害的也是商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)資本是緊密相連的，商業(yè)資本的逃逸必然對 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生重大影響。而人則不能像商業(yè)資本那樣跨國界大規(guī)模流動(dòng)，本國居民對住房的需求具有相對的穩(wěn)定性。
第三，金融政策的差別性大。1985年，美日等國達(dá)成《廣場協(xié)議》，引發(fā)日元急劇升值，在“廣場協(xié)議”生效后不到3個(gè)月的時(shí)間里，快速升值到1 美元兌200日元附近，升幅20%，日元快速升值嚴(yán)重打擊了日本的進(jìn)出口貿(mào)易。為此，日本大幅度、持續(xù)放松銀根，實(shí)行超低利率政策，大量資本流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，導(dǎo)致住宅用地價(jià)格上漲約60%。隨后，日本政府又采取一系列緊縮措施，導(dǎo)致極度膨脹的資產(chǎn)泡沫破裂直至崩潰。可以說，日本房地產(chǎn)市場泡沫的形成主要由于金融政策的失誤引起的。
中國金融政策相對穩(wěn)定，本幣升值對出口的影響在可控范圍之內(nèi)，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有限。短期內(nèi)，中國也不會(huì)出現(xiàn)類似于當(dāng)年日本的金融政策。
因此，盡管中國目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境與日本20世紀(jì)90年代初期有許多相似的地方，但由于兩者的發(fā)展階段不同、政策有許多差異，簡單的類比并不能得出中國將出現(xiàn)類似于日本房地產(chǎn)市場崩盤的局面。雖然如此，2012年中國房地產(chǎn)市場依然不容樂觀。
首先，住房存量持續(xù)增加。2011年，在部分城市實(shí)現(xiàn)限購政策的影響下，不論是新房，還是二手房的成交量都持續(xù)走低，住房庫存量的規(guī)模也越來越大。
其次，住房有效需求減少。中國的住房需求由超前住房需求、正常住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)性住房需求構(gòu)成。近幾年來，由于住房價(jià)高漲，超前需 求受到很大抑制；隨著2011年1月《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》實(shí)施，被動(dòng)需求受壓制；受限購等因素影響，投機(jī)性需求被壓縮，部分正常住房需求被擠 出。
第三，房地產(chǎn)融資環(huán)境改善空間小。從政府高層強(qiáng)調(diào)“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖”看，2012年房地產(chǎn)面臨的金融環(huán)境依然不容樂觀。
綜上所述，2012年，除非政府的房地產(chǎn)調(diào) 控政策和金融政策有重大變化，否則住房價(jià)格下調(diào)的趨勢已不可避免。從日本的經(jīng)驗(yàn)看，價(jià)格上漲幅度最快的一線城市，下調(diào)的幅度也更大；價(jià)格上漲相對較慢的中 小城市，下調(diào)的幅度將比較小。但中國的房地產(chǎn)市場并不會(huì)出現(xiàn)日本20世紀(jì)90年代初期的崩盤現(xiàn)象。從2011年土地一級市場出讓地塊數(shù)量大幅下降的情況 看，中國住房市場可能會(huì)經(jīng)歷一個(gè)短暫的低迷時(shí)期。
