以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
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林民慶，現(xiàn)任青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長。1968年畢業(yè)于清華大學(xué)土木建筑系。1984年至2004年間，曾任市房產(chǎn)管理局局長、市歸國華僑聯(lián)合會主席、市房產(chǎn)管理局巡視員、市國土資源和房屋管理局巡視員。2003年至2008年，任青島市政協(xié)第十屆委員、常務(wù)委員。
林民慶會長生在海外，后來為了考大學(xué)回到祖籍福建。大學(xué)畢業(yè)后，他被分配到了青島，從此在青島扎下了根。然而40多年的北方生活，仍然沒有改變他一口南方口音。
長期從事房地產(chǎn)管理工作讓林民慶不僅對于房地產(chǎn)很有一番見解，談起城市化也很獨到。他說：“政府應(yīng)該去推動城市化，包括出臺政策措施，使每個城市都增加這種有利于城市化的一些辦法，但不要采取簡單干預(yù)的辦法，否則效果不好。這就如同房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，市場調(diào)節(jié)可能比政府調(diào)節(jié)更好，因為一些政策只對當(dāng)時的市場起到了積極作用，但是后遺癥太大了，這種全國一刀切，沿海城市感冒，全國都吃藥，是最不可取的辦法。”
他表示，城市化包括人口、文化、就業(yè)、醫(yī)療等等多方面、多層次的內(nèi)容，題目很大。每個城市的發(fā)展模式不能強求一律，發(fā)展的時間表，包括發(fā)展的模式都應(yīng)該有自己的特色。
篇章1 城市化戰(zhàn)略要體現(xiàn)城市文化特色
“城市化是個很好的課題，涉及到很多深層次的問題。每個城市都應(yīng)該有不同的城市化戰(zhàn)略，不能采取同一個模式。城市特色是城市的文化品格，是城市延續(xù)、發(fā)展的重要因素。”林會長認(rèn)為像文化古都西安、南京，深厚的歷史文化積淀一定是城市發(fā)展過程中必須重點考慮的地方。而青島，城市文化基本上是近現(xiàn)代的，城市布局比較合理，老城區(qū)、八大關(guān)風(fēng)景區(qū)、沿山坡建造的各式建筑等等，都讓青島獨具特色，與眾不同，跟周圍的自然環(huán)境也很和諧，這也是青島被評為國家第二批歷史文化名城的根本原因。
“我認(rèn)為，青島在城市化進程中的著力點，應(yīng)該研究如何保護好老城區(qū)、保護好歷史建筑。保護區(qū)的規(guī)劃要借助三維動畫等現(xiàn)代技術(shù)手段，反復(fù)斟酌，仔細推敲。至于青島日益增長的住房需求，可以通過在保護區(qū)以外建設(shè)高密度的住宅解決。”
林會長直言，當(dāng)前在城市歷史建筑的保護上，政府在文件、口頭上都很重視，但在具體運作的時候，難免有一些不盡如人意的地方。“比如，此前青島火車站的改造就很失敗，與老火車站的風(fēng)格很不協(xié)調(diào)。這次的改造比較可取，融合了老建筑的風(fēng)格，真正保留下來德國人當(dāng)時建造的膠濟鐵路的棧房。鐘樓周圍建的房子在格調(diào)上也與老火車站很協(xié)調(diào)。”濟南的老火車站被炸掉，取而代之以現(xiàn)代化的玻璃幕墻的建筑，讓他感到惋惜。在他眼里，濟南的老火車站是最能夠代表這個城市文化和底蘊的建筑。
他建議，政府相關(guān)決策部門在城市歷史建筑的拆與不拆的問題上要慎重，在老城區(qū)是否建設(shè)現(xiàn)代建筑的問題上要嚴(yán)格審批，因為一個城市的特色就是這個城市的個性，它是城市在形成發(fā)展中所具有的自然風(fēng)貌、形態(tài)結(jié)構(gòu)、文化格調(diào)、歷史底蘊、景觀形象、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和功能特征的總和。一旦拆毀或建設(shè)，城市就會失去特色，變成“千城一面”。
“在中國的城市化還處于研討階段、謀劃階段的今天，應(yīng)該大力發(fā)動城市化領(lǐng)域的專家，提供各種各樣的理論和建設(shè)性的方案，供決策者們選擇，避免盲目決策帶來的各種遺憾。”
篇章2 城市化要以解決城鄉(xiāng)二元體制為前提
當(dāng)前，以計劃經(jīng)濟為背景建立和完善起來的中國戶籍制度，構(gòu)筑了城市中國與鄉(xiāng)土中國的分立壁壘。衍生在制度之上的各種特權(quán)與利益分配使得戶籍制度改革錯綜復(fù)雜，也給現(xiàn)行城市化進程設(shè)置了重重障礙，延緩了城市化的進程；另一方面，城市發(fā)展的滯后，城市公共資源的有限，也構(gòu)成了戶籍制度改革的“瓶頸”。對于這一熱點問題，林會長有何見解呢？
“如果把戶籍和買房掛起勾的話，肯定會對樓市起到促進作用，這是不言而喻的。但是現(xiàn)在戶籍制度產(chǎn)生的最大問題，就是我們中國這種城鄉(xiāng)二元體制到底應(yīng)該走什么路子？我覺得，總的發(fā)展趨勢應(yīng)該是取消城鄉(xiāng)二元體制。這一點可以從發(fā)達國家沒有二元體制，城市和農(nóng)村基本不存在差別得到結(jié)論。”另一方面，他也表示，要打破我國當(dāng)前存在的城鄉(xiāng)二元體制還很困難，因為束縛在農(nóng)村土地上的人口的數(shù)量還太大，必須采取逐步穩(wěn)妥的步驟，不能操之過急。
他直言，只要城鄉(xiāng)二元體制不解決，城市化就是個空話題，而且是不穩(wěn)固、不牢靠的。這一結(jié)論是他最近到北京看望女兒期間了解到的一個現(xiàn)象得出的：北京各個不同層次的打工者幾乎都來自農(nóng)村。如果把這些進城打工的農(nóng)民都趕出去的話，超市、飯店會關(guān)門，衛(wèi)生沒人干，整個城市會立刻癱瘓。
“這一方面讓我們感受到中國的城鄉(xiāng)依賴程度之深，另一方面也要看到，這種體制是建立在一種不平等的基礎(chǔ)上，因為很多打工者沒有社會保障。”誠然，現(xiàn)行的戶籍制度最讓人詬病的就是在目前的市場經(jīng)濟條件下，捆綁在戶籍之下的福利保障和權(quán)利的不平等，有戶籍的人可以享受各種社會保險，甚至還能享受低保和廉租房，沒有戶籍的人在一個城市工作很多年，什么都沒有，這種不平等讓很多外來打工者沒有歸屬感，也造成了大量“空掛戶”的出現(xiàn)。
那么，這是否會影響十七屆三中全會提出的中國到2020年基本實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化這一遠景目標(biāo)呢？林會長表示：“目前中國一些發(fā)達地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)農(nóng)民進城打工、城里人到鄉(xiāng)下去承包土地這種城鄉(xiāng)雙向流動的現(xiàn)象了。在未來的11年的時間里，如果我們能夠?qū)⑥r(nóng)村的基礎(chǔ)設(shè)施予以完善、生存條件予以提高、農(nóng)村經(jīng)濟不斷搞活，這將是一個水到渠成的事情。”
篇章3 梯級消費解決樓市矛盾
就當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展，身為青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長的林民慶表示，一直對青島的房地產(chǎn)抱有很樂觀的態(tài)度。他說，青島的房地產(chǎn)從1992年發(fā)展至今基本上比較平穩(wěn)，沒有大起大落。第二，青島每年的GDP一直呈兩位數(shù)發(fā)展，人均可支配收入也呈兩位數(shù)增長，良好的經(jīng)濟支持了房地產(chǎn)的發(fā)展。第三，青島的地理環(huán)境決定了這是個宜居城市，住房的需求將是持續(xù)的，剛性需求潛在市場很大。同時，他也指出了青島樓市出現(xiàn)的一些問題。比如，新興板塊由于集中放量，產(chǎn)生了供大于求的矛盾。他建議主管部門在鼓勵開發(fā)商加大開發(fā)的時候，要注意調(diào)整開發(fā)步伐，否則開發(fā)商之間會形成惡性競爭，市場會形成惡性循環(huán)。
據(jù)了解，青島房地產(chǎn)市場從去年初開始在經(jīng)歷了不景氣之后，今年市場開始回暖，房價出現(xiàn)了回升的趨勢。林會長直言，“房價回升是一個大的趨勢，市場提供的房價不可能讓每一個社會成員都買得起，經(jīng)濟發(fā)達的國家尚做不到這點，中國部分地區(qū)剛剛進入小康，更不可能做到。這就造成一種心態(tài)，即每個人能買得起房子是衡量房價高低的標(biāo)準(zhǔn)。正常情況應(yīng)該是，然而相當(dāng)多的中低收入者仍然買不起房。對于市場化為主的我國房地產(chǎn)業(yè)，社會要為中低收入者提供更多的廉租房、經(jīng)濟適用房。盡管經(jīng)濟適用房從本質(zhì)上來說存在漏洞，造成不平等競爭，但這是目前解決我國中低收入者住房比較便捷的辦法，也可以緩解政府和百姓的矛盾。至于漏洞，是可以通過一些行政辦法解決的。另外，經(jīng)濟適用房在某種程度上還能夠起到平抑市場價格的作用。”他表示，最根本的還是要采取像發(fā)達國家和地區(qū)那樣，通過建設(shè)廉租房并逐步擴大享受廉租房群體的辦法。
數(shù)據(jù)表明，中國的城市化每年正以1%的速度發(fā)展，這意味著每年約有1300多萬農(nóng)村人口從農(nóng)村進入城市。對于這部分人群，又該如何解決他們的住房問題呢？林會長說：“從小城鎮(zhèn)或者從農(nóng)村進入城市的這部分人群，在一段時間內(nèi)都將是購房的弱勢群體。我認(rèn)為，政府應(yīng)該對他們制定一些針對性的措施，提供一些廉租房以解決他們的住房需求。隨著他們收入的改善、提高，一部分人會進入商品房市場。通過這樣的良性循環(huán)滿足這部分人群的住房需求。”他表示，房地產(chǎn)市場只有形成針對不同收入的群體提供不同檔次的房屋，形成梯級消費，才能解決所有老百姓的住房需求。
林會長笑言，衣食住行中唯獨住房市場化最晚。在青島市1995年度房改出售公房首批頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》儀式上，林民慶時任房地產(chǎn)管理局局長，并做了重要的講話。這位在房地產(chǎn)領(lǐng)域有著特殊經(jīng)歷的見證人告訴記者：“雖然青島的房地產(chǎn)市場被認(rèn)為是從1992年就起步了，但直到1998年之后才取消福利分房，所以青島的房地產(chǎn)市場應(yīng)該從1998年以后算起，1992年到1998年的那一段時間，大部分開發(fā)商建的房子都是賣給職工所在單位，而不是個人，是一種不完全市場化的房地產(chǎn)市場。”
此外，就目前商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，林會長認(rèn)為“這是個比較復(fù)雜并有特定商業(yè)規(guī)律、不以人的意志為轉(zhuǎn)移的問題”。他說，青島中山路原來是一條商業(yè)街，這幾年冷落下來了，但臺東繁華起來了，李滄也一直很火爆，城陽將成為繼李滄之后的又一個商業(yè)比較繁榮的地區(qū)。如果是做社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，那么開發(fā)商不僅要把住宅房地產(chǎn)策劃好，配套設(shè)施也要策劃好。因為不成功的社區(qū)商業(yè)往往是不成功的策劃造成的。
篇章4 做好政府和企業(yè)的“橋梁”
隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的迅速提高和市場經(jīng)濟體制的不斷完善，學(xué)會、協(xié)會、商會等行業(yè)組織逐步顯示出旺盛的生命力。成立于1992年12月的青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，現(xiàn)有會員單位近200個，根據(jù)各會員單位業(yè)務(wù)性質(zhì)的不同，分別設(shè)立了房地產(chǎn)開發(fā)、房屋拆遷和房屋經(jīng)營管理專業(yè)委員會。林會長表示，下一步還將結(jié)合業(yè)務(wù)工作的開展，設(shè)立房屋拆遷評估、評估鑒定專業(yè)委員會。據(jù)了解，青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會連續(xù)五年被青島市社團登記管理機關(guān)授予“優(yōu)秀行業(yè)協(xié)會”稱號，2006年還曾被中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會授予“全國房地產(chǎn)業(yè)先進協(xié)會”稱號。
“房地產(chǎn)已經(jīng)成為推動青島城市化進程一支重要力量。”林民慶說：“縱覽青島房地產(chǎn)17年的歷史變遷，可以清楚地看到這個行業(yè)進步與提升的足跡：老百姓的居住水平有了較大改善，房地產(chǎn)企業(yè)逐步壯大，開發(fā)樓盤的品質(zhì)逐年提升，物業(yè)服務(wù)比較到位。值得一提的是，在引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展上，青島品牌房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮了自己的作用，像青島城建集團、海信房地產(chǎn)、海爾地產(chǎn)、百通集團、青島中房集團、天泰集團、中聯(lián)盈地置業(yè)有限公司等這些大的地產(chǎn)品牌企業(yè)，都是青島房協(xié)的常務(wù)理事單位，前幾個還是我們的副會長單位，他們已經(jīng)成長為真正意義上成熟的開發(fā)商，成為青島市房地產(chǎn)市場的主要力量。同時，外地地產(chǎn)大鱷的進入，也帶動青島房地產(chǎn)市場日漸成熟。品牌開發(fā)商主動謀變，注重住宅的品質(zhì)，為購房者奉獻著越來越講究品質(zhì)的居住環(huán)境，推動了青島房地產(chǎn)市場的品質(zhì)化進程。”
這位協(xié)會的“當(dāng)家人”表示，在推動行業(yè)健康發(fā)展的過程中，房協(xié)作為政府和企業(yè)之間的“橋梁”、“紐帶”、“交流平臺”，不僅要研究、探討房地產(chǎn)業(yè)改革和發(fā)展的理論、方針、政策，開展基礎(chǔ)理論調(diào)研和交流，向政府主管部門提出有利于行業(yè)發(fā)展等方面的建議，配合業(yè)務(wù)主管部門開展住宅與房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)與市場管理、開展住宅示范工程及相關(guān)各類獎項的評選和管理，還要組織開展業(yè)內(nèi)人員技能培訓(xùn)和資格認(rèn)定，向社會推薦和介紹本行業(yè)的優(yōu)秀企業(yè)、優(yōu)秀產(chǎn)品，并在組織行業(yè)協(xié)作與協(xié)調(diào)，促進行業(yè)自律等方面發(fā)揮作用。
記者了解到，為了給政府和廣大會員單位提供最具實用性、最具服務(wù)性的資訊，青島房協(xié)還打造了“一網(wǎng)、一刊”的信息傳遞格局，即《青島房地產(chǎn)》會刊，《青島住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)》，為協(xié)會“橋梁、紐帶”作用的充分發(fā)揮，提供了更大的空間。
2008年，在房地產(chǎn)行業(yè)受到重創(chuàng)的情況下，青島市房協(xié)積極轉(zhuǎn)變工作思路，走訪企業(yè)，征求意見，了解企業(yè)的困難和困惑，掌握行業(yè)的基本情況和動態(tài)。針對市場的不斷變化，房協(xié)先后組織和參與了《青島品牌開發(fā)企業(yè)座談會》、《決策中國行──總裁決策沙龍》、《青島西海岸城市發(fā)展趨勢論壇》、《大變局下青島地產(chǎn)應(yīng)變之道──2008新浪樂居青島創(chuàng)新峰會》、《改革開放33年·青島地產(chǎn)故事》、《提振島城樓市新政座談會》等一系列比較有影響的活動，與開發(fā)商共同探討了青島房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、后市發(fā)展、開發(fā)企業(yè)面臨的困惑、企業(yè)如何應(yīng)對當(dāng)前形勢等房地產(chǎn)市場焦點話題。其中，房協(xié)以《群英薈萃，談市論道》為題，整理出的一份7000余字的“青島品牌開發(fā)企業(yè)座談會摘要”，書面上報青島市房地產(chǎn)相關(guān)部門，為政府部門分析行情、掌控市場起到了“橋梁”、“紐帶”作用。而一系列影響較大行業(yè)活動的展開，對開發(fā)企業(yè)加深新政的理解、提振島城樓市信心、促進市場交易等，產(chǎn)生了積極作用。
林民慶說，青島房協(xié)會繼續(xù)堅持“開放辦會”、“創(chuàng)新辦會”的思路，發(fā)揮好行業(yè)組織的“公信力”作用，組織有助于行業(yè)發(fā)展進步的評選活動，做好協(xié)會的吐故納新工作等。房協(xié)將同房地產(chǎn)企業(yè)一起，為青島房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展和市場繁榮營造良好的行業(yè)發(fā)展環(huán)境，引領(lǐng)青島房地產(chǎn)穩(wěn)步地走下去。
