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2024年11月24日
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近期有媒體報道稱，部分二三線城市房價正“逆勢上漲”，可能給樓市調控前景帶來一定的不確定性。
對此現象，筆者的看法與媒體判斷或許有所不同。直觀上看，二三線城市樓盤的賣點只是價格低，動力只是投資需求。樓市如股市，往往在市場資金不充足的時點，才有對小市值品種的追捧。因此，這種局部熱點并不說明市場轉勢，恰恰說明了國內樓市人氣已經開始渙散，部分二三線城市的樓市火爆（如果報道沒有水分的話）恰印證了我國樓市長期拐點的確立。當前，需要保持調控力度，確保效果在更大范圍內顯現。
首先，部分二三線城市樓市的火爆并非由內部住宅需求引起，價格漲升往往主要由投資資金推動。以遼寧丹東為例，作為今年上半年全國房價漲幅最快的城市之一，今年1月到6月間，該市前四個月房價漲幅均在兩位數之上，有三個月的漲幅更是名列70個大中城市首位。調查發現，丹東等18個城市上半年本地人房產投資比例超過20%，14個城市上半年外地人購房比例超過20%。這可以表明，上述在樓市調控期逆勢上漲的城市，其樓盤價格漲升動力并不出奇，或者來自本地投資客，或者來自外地投資者，投資需求而不是自住需求是推動價格暴漲的主要動力。
其次，部分二三線城市樓市所受到的資金關注與品質關聯有限，主要由規劃調整等因素引致。近年來，國務院批復了十多個國家級區域發展規劃，這成為一些城市樓市持續升溫的重要助推因素。比如，根據國家批復的《山東半島藍色經濟區發展規劃》，煙臺與威海的城鎮組團建設隨即成為熱點。2010年，煙臺市房地產開發投資完成383.12億元，比上年增長41.3%，增幅比山東全省還高7.4%。今年以來，煙臺市房地產投資增速也在山東沿海城市中繼續高居首位。
可見，在政策規劃布局調整后，建設進度突然加快，引發資金關注，進而產生了區域樓市熱點。這暗示，隨后的價格快速漲升并無關樓盤基本品質提升或本地居民收入提升，是題材和想象空間構成了主要的價格助漲理由。
最重要的，這些漲升的二三線城市房價基數都普遍較低，適合規模資金介入，完成對代表性項目的控盤和示范性拉升。從媒體報道看，丹東市作為具有代表性的二三線城市，雖然既沿邊又沿海，生態與氣候良好，但房價在本輪漲升前的基數相對較低：2010年全市均價大致為每平方米3243元。在此基礎上，2011年以來的房價同比增幅雖然較大，但迄今其房屋絕對價格較之一線二線城市看，似仍具有一定吸引力。價低的典型特質吸引了廣泛的投資興趣，資金參與面相對較廣，更是一輪又一輪“擊鼓傳花”游戲的由頭。
當前的問題在于，盡管目前二三線樓市熱點城市的價格似乎并未向一線城市看齊，仍具有所謂“價值洼地”特征，但其中風險也不容小視。本質上，部分二三線城市的樓市反彈，是整個國內樓市價格中樞向上移動后的“補漲”，同樣是正在或者已經形成泡沫。既同是泡沫，就應與一線城市樓市泡沫同樣對待，盡早采取措施。特別是，二三線城市經濟總量偏小，產業結構單一，抗風險能力較一二線城市更差。一旦泡沫有朝一日突然破碎，對當地經濟的破壞可能是毀滅性的。這方面，北海、海口均可作前車之鑒。
從現狀出發，有關二三線城市的地方政府宜對本地樓市的熱絡情緒保持足夠的警惕。一是在必要時出臺限購政策，防止外部資金惡意炒作，帶來影響地方社會經濟穩定的負面后果；二是強力禁止開發企業與投資資金惡意串謀，維護本地房地產市場秩序，保障市場良性健康發展；三是扎實貫徹保障房政策，通過公開透明程序向本地符合條件的居民家庭提供質量好、租金低的保障性住房，充分滿足居民現實住房需求。
最重要的是，二三線城市的地方政府要樹立“不貳過”的底線。不能像過去六年中某些一線城市地方政府所做的那樣，對房地產泡沫優柔寡斷乃至姑息縱容。否則，必將嚴重傷及地方經濟根基，早晚令地方經濟陷入進退兩難的困境中。
