中小城市地價大幅上升是房價泡沫的前兆
時間：2011-08-08 15:45:25
當(dāng)一線大城市房價正在漲跌之間苦苦掙扎之際，作為二三線的中小城市悄然登場。上海某房地產(chǎn)研究院向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作較多，上半年開工建設(shè)緩慢，高峰期通常在下半年。
當(dāng)一線大城市房價正在漲跌之間苦苦掙扎之際，作為二三線的中小城市悄然登場。受新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策作用及我國城市化、工業(yè)化提速吸引，開發(fā)商加快了在中小城市的布局，一部分縣市的房價、地價出現(xiàn)了較快上漲。
有關(guān)專家提醒，中小城市房地產(chǎn)開發(fā)升溫值得警惕。必須通過健全完善房地產(chǎn)各項管理制度，謹(jǐn)防這些中小城市房價、地價“跟風(fēng)”快漲，重蹈一線城市房價的“覆轍”。
中小城市房地產(chǎn)投資升溫快
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄近日接受采訪表示，中小城市房地產(chǎn)市場投資快速升溫，主要原因是：一、中央政府出臺的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，使住房市場日趨飽和的一線城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，貸款緊縮，房地產(chǎn)業(yè)門檻抬高，難與少數(shù)央企爭地的開發(fā)商加快了向中小城市轉(zhuǎn)移；二、中央近期明確了發(fā)展中小城市的規(guī)劃步驟，城市化、工業(yè)化進(jìn)程將提速，為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的契機(jī)和發(fā)展空間。
全國2000多個中小城市，占全國人口約70%的城鎮(zhèn)人口，對開發(fā)商而言意味著更廣闊的市場機(jī)會。而近年來隨著各地高鐵建設(shè)的躍進(jìn)，戶籍改革的推進(jìn)，外加中小城市本身的城鎮(zhèn)化需求，原本已經(jīng)布局二三線城市的地產(chǎn)商，加速了這一進(jìn)程。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，去年10大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達(dá)到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達(dá)80%，大有“得二三線城市者得天下”之勢。
另據(jù)最新統(tǒng)計顯示，萬科地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]去年獲取的房地產(chǎn)開發(fā)項目共計44個，二三線城市占了90%以上，今年一季度已新增11個項目，其中八個在二三線城市；保利地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]去年拿地總支出超過300億，其中二三線城市占2/3；金地[簡介最新動態(tài)]地產(chǎn)去年新增土地面積在二三線城市的占81.9%，今年第一季度又在二三線城市補(bǔ)11%。
近期，浙江省規(guī)劃五年內(nèi)，在嘉興、義烏開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)，在溫州、臺州開展民營經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展綜合配套改革試點(diǎn)。福建省規(guī)劃在三到五年，開展21個小城鎮(zhèn)綜合改革建設(shè)試點(diǎn)。各地城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)及首套購房優(yōu)惠政策的持續(xù)實施落實，必將釋放新的剛性購房需求。
部分縣市房價地價漲幅較大
業(yè)內(nèi)人士指出，在成為新趨勢下，部分縣市的房價、地價顯現(xiàn)出快速上漲勢頭，值得有關(guān)部門的警惕。
在福州、長沙、成都、漳州等多個二三線城市布局房地產(chǎn)開發(fā)的福晟集團(tuán)董事長潘偉明認(rèn)為，相對于高房價、高地價的一線城市而言，二、三線城市的房地產(chǎn)市場尚未形成大的泡沫，平均地價3000多元，獲利空間較大，因此成為開發(fā)商們爭奪的新戰(zhàn)場。
正當(dāng)上海房價站立在二萬元均價并繼續(xù)摸高之時，不少的剛性需求被擠出城外，承接這部分需求的就是昆山、太倉等蘇南地區(qū)。而蘇南地區(qū)之所以能夠順利“承接”上海，主要依賴是滬寧城際、寧滬高速拓寬等一系列城際交通方式的實現(xiàn)，在上海、昆山兩地間的交通距離越來越近之時，昆山房價同時也在逐步地向上海水平靠攏。目前，在昆山的花橋等地區(qū)，均價已經(jīng)步入萬元左右。
將轉(zhuǎn)戰(zhàn)中小城市作為生存之道的福建三盛地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理程璇說，2008年以來，三盛地產(chǎn)在閩南的一個縣級市———南安市官橋鎮(zhèn)分期開發(fā)名為“溫泉新都”的房地產(chǎn)項目，該樓盤的銷售均價從最初每平方米1800元，漲到了現(xiàn)在的5000元。
近兩年來，晉江、福清、長樂、南安等福建省內(nèi)一批經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的縣級城市房價快速上漲，有的縣級市城中心房價甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至逼近一萬元。房價的不斷趨高成為這些城市地價上漲的強(qiáng)勁動力，記者從福清市國土資源部門了解到，今年1月份這個城市新誕生的“地王”樓面價達(dá)8690元/平方米，短短四個月的時間就讓樓面價3113元的舊“地王”風(fēng)光不再。
健全管理制度“防患于未然”
中國土地勘測規(guī)劃院地價研究所所長趙松認(rèn)為，目前二、三線城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展、產(chǎn)業(yè)聚集度都不如一線城市，而其房地產(chǎn)市場投資熱度卻正在急劇升高，須防止這些地區(qū)的地價“跟風(fēng)”過快上漲。
業(yè)內(nèi)人士指出，高企的房價損害的不僅是當(dāng)?shù)孛裆矊⒅饾u削弱縣域城市的成本優(yōu)勢，最終損害中小城鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程。相對一線城市而言，中小城市房價高漲更容易缺乏制度層面的約束。面對瘋漲的房價，一線城市往往處于輿論的風(fēng)口浪尖，具有很大的調(diào)控壓力；中小城市的規(guī)劃發(fā)展缺乏輿論監(jiān)督，高房價泛濫的泡沫更難以控制。
北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉接受記者采訪時建議，目前，多數(shù)中小城市還未全面實行土地招拍掛制度，這項土地制度亟待進(jìn)一步完善，并在廣大中小城市嚴(yán)格執(zhí)行。現(xiàn)行的土地招拍掛制度應(yīng)朝向綜合評標(biāo)拍地的方向加以改革，即普通商品住房開發(fā)用地競拍須綜合考慮競買者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗、開發(fā)業(yè)績、市場聲譽(yù)和信用度等多種因素，改變目前“價高者得”、價格決定一切的模式，防止由于現(xiàn)場拍賣導(dǎo)致不理性競價。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林建議，在大中城市基本建立起保障性住房制度的現(xiàn)狀下，保障房工程應(yīng)及時向中小城市延伸。目前，大多數(shù)中小城市保障性住房的建設(shè)力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，有的保障覆蓋面很小，有的根本就沒有。如果中小城市房價過快地漲起來以后，這些地方政府在保障房建設(shè)上又沒有及時跟上，必然會對城鎮(zhèn)中低收入居民家庭改善住房造成較大影響。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠建議，中小城市應(yīng)適時建立房價預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對新興房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度。國際居住用途的房價預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)為每個家庭年收入的三至六倍。中小城市房價超過上限6倍，地方政府就應(yīng)及時有效地綜合采用信貸政策、稅收政策等手段抑制虛高的房價，防患于未然，以免重蹈一線城市房價居高難下的困局。
大限將至 各地保障房信息在躲貓貓
'（每日經(jīng)濟(jì)新聞）截至昨日（6月6日）截稿，距離住建部規(guī)定的期限只剩3天，但還沒有一個城市公布保障房建設(shè)的相關(guān)信息。
在記者查閱的多個熱點(diǎn)城市政府網(wǎng)站上，尚未發(fā)現(xiàn)按要求公布保障房建設(shè)計劃、開工和竣工相關(guān)信息的。而按照住建部的規(guī)定，6月9日（本周四）就將是公布上述信息的最后期限。
根據(jù)此前公開的部分信息，近期各地保障房建設(shè)開工情況不容樂觀。在江蘇等省份，截至5月底，保障房建設(shè)的總體開工率僅30%。
多數(shù)分析將問題的癥結(jié)指向資金。華遠(yuǎn)地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)][簡介最新動態(tài)]（行情，資訊）總裁任志強(qiáng)便表示，盡管按照測算，地方政府需投入的保障房建設(shè)資金接近4000億元，但算上各項成本，實際支出或?qū)⒎丁?
10月底前難保開工任務(wù)
距離地方政府公布保障房建設(shè)信息的日期越來越近。按照住建部于5月11日印發(fā)的《關(guān)于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)信息的通知》，各地要在20個工作日內(nèi)，對保障房年度建設(shè)計劃、開工項目信息、竣工項目信息予以公示。即意味著，6月9日將是信息公開的“大限之日”。
《通知》要求，新開工和竣工信息的公布要細(xì)化到項目，其中包括：項目名稱、建設(shè)地址、建設(shè)方式（集中新建、改建、配建）、建設(shè)總套數(shù)、開工時間、年度計劃開工套數(shù)、年度計劃竣工套數(shù)、竣工時間，等等。
根據(jù)已經(jīng)公開的建設(shè)進(jìn)度，保障房開工情況并不樂觀。截至5月底，上海經(jīng)適房項目約完成開工計劃的25%；江蘇省45萬套保障房任務(wù)的總體開工率約為30%；浙江省18.5萬套保障房任務(wù)目前已開工建設(shè)6.16萬套，進(jìn)度為33.2%。重慶的開工率較高，截至4月底已開工保障房20.4萬套，占年度建設(shè)總量的41%。
上海某房地產(chǎn)研究院向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作較多，上半年開工建設(shè)緩慢，高峰期通常在下半年。
據(jù)了解，開發(fā)商僅辦理“四證”
（即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》），就需要至少4個月時間，到銀行申請貸款審核還需2個月，前期手續(xù)是影響開工的重要因素。
按照住建部的要求，今年的1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。距離上述期限，僅剩不到5個月的時間。而去年的情況是，不少城市在12月還在“搶攻”保障房開工任務(wù)。
楊紅旭認(rèn)為，今年10月底之前完成開工任務(wù)的難度較大。一方面由于今年的保障性安居工程建設(shè)任務(wù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1000萬套，規(guī)模空前；另一方面，無論政府投入還是銀行融資，都將受到大環(huán)境的不利影響。
地方支出或遠(yuǎn)超4000億元
資金向來是保障房建設(shè)的“短板”，今年的情況可能更為突出。按照楊紅旭的觀點(diǎn)，由于商業(yè)銀行對信貸的嚴(yán)格管理，以及存款準(zhǔn)備金率的逐步上調(diào)，面向保障房建設(shè)的貸款額度勢必收緊。
今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陸續(xù)啟動海外融資計劃，成為國內(nèi)銀行信貸緊縮背景下的重要縮影。同時，不少保障房項目的貸款利率也開始上浮，融資成本不斷提高，而去年是維持在基準(zhǔn)利率甚至有所下調(diào)。
楊紅旭還認(rèn)為，在今年以來土地市場持續(xù)低迷的態(tài)勢下，地方政府的財政收入將受到較大影響，對保障房建設(shè)的投入也不容樂觀。
數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，全國128個城市的土地出讓金總額僅6659億元，同比下滑5%。而北京、上海，降幅分別達(dá)到56%和37%。
按照住建部的測算，完成1000萬套保障性安居工程的建設(shè)任務(wù)，共需資金超過1.3萬億元，其中5000億元將由各級政府籌措。除去中央補(bǔ)貼，地方政府需要投入近4000億元。
實際投入或遠(yuǎn)不止這個額度。任志強(qiáng)近日發(fā)文表示，1.3萬億元僅是保障房的建安成本，而地方政府的實際支出還將包括土地開發(fā)、征地拆遷、市政交通配套建設(shè)、教育醫(yī)療配套建設(shè)、園林綠化和能源供給等各項成本。“細(xì)算一下賬，大約要翻一倍的支出。”
目前地方政府公布的保障房建設(shè)投入頗為可觀。河南省表示，截至4月底，已籌措建設(shè)資金213.04億元，占計劃總投資的58.5%；同期，河北省表示已落實資金64.03億元，占比53.4%。
