中小城市房價緣何“領漲”
時間：2011-08-08 15:47:00
來源：理財周刊
當一線大城市房價正在漲跌之間苦苦掙扎之際，作為二三線的中小城市悄然登場。上海某房地產研究院向《每日經濟新聞》記者表示，房地產開發的前期準備工作較多，上半年開工建設緩慢，高峰期通常在下半年。
當一線大城市房價正在漲跌之間苦苦掙扎之際，作為二三線的中小城市悄然登場。受新一輪房地產調控政策作用及我國城市化、工業化提速吸引，開發商加快了在中小城市的布局，一部分縣市的房價、地價出現了較快上漲。
有關專家提醒，中小城市房地產開發升溫值得警惕。必須通過健全完善房地產各項管理制度，謹防這些中小城市房價、地價“跟風”快漲，重蹈一線城市房價的“覆轍”。
中小城市房地產投資升溫快
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄近日接受采訪表示，中小城市房地產市場投資快速升溫，主要原因是：一、中央政府出臺的新一輪房地產調控政策，使住房市場日趨飽和的一線城市土地供應進一步受限，貸款緊縮，房地產業門檻抬高，難與少數央企爭地的開發商加快了向中小城市轉移；二、中央近期明確了發展中小城市的規劃步驟，城市化、工業化進程將提速，為房地產業帶來新的契機和發展空間。
全國2000多個中小城市，占全國人口約70%的城鎮人口，對開發商而言意味著更廣闊的市場機會。而近年來隨著各地高鐵建設的躍進，戶籍改革的推進，外加中小城市本身的城鎮化需求，原本已經布局二三線城市的地產商，加速了這一進程。據中原地產統計，去年10大標桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達80%，大有“得二三線城市者得天下”之勢。
另據最新統計顯示，萬科地產[簡介最新動態]去年獲取的房地產開發項目共計44個，二三線城市占了90%以上，今年一季度已新增11個項目，其中八個在二三線城市；保利地產[簡介最新動態]去年拿地總支出超過300億，其中二三線城市占2/3；金地[簡介最新動態]地產去年新增土地面積在二三線城市的占81.9%，今年第一季度又在二三線城市補11%。
近期，浙江省規劃五年內，在嘉興、義烏開展統籌城鄉發展綜合配套改革試點，在溫州、臺州開展民營經濟創新發展綜合配套改革試點。福建省規劃在三到五年，開展21個小城鎮綜合改革建設試點。各地城鎮化的快速推進及首套購房優惠政策的持續實施落實，必將釋放新的剛性購房需求。
部分縣市房價地價漲幅較大
業內人士指出，在成為新趨勢下，部分縣市的房價、地價顯現出快速上漲勢頭，值得有關部門的警惕。
在福州、長沙、成都、漳州等多個二三線城市布局房地產開發的福晟集團董事長潘偉明認為，相對于高房價、高地價的一線城市而言，二、三線城市的房地產市場尚未形成大的泡沫，平均地價3000多元，獲利空間較大，因此成為開發商們爭奪的新戰場。
正當上海房價站立在二萬元均價并繼續摸高之時，不少的剛性需求被擠出城外，承接這部分需求的就是昆山、太倉等蘇南地區。而蘇南地區之所以能夠順利“承接”上海，主要依賴是滬寧城際、寧滬高速拓寬等一系列城際交通方式的實現，在上海、昆山兩地間的交通距離越來越近之時，昆山房價同時也在逐步地向上海水平靠攏。目前，在昆山的花橋等地區，均價已經步入萬元左右。
將轉戰中小城市作為生存之道的福建三盛地產集團總經理程璇說，2008年以來，三盛地產在閩南的一個縣級市———南安市官橋鎮分期開發名為“溫泉新都”的房地產項目，該樓盤的銷售均價從最初每平方米1800元，漲到了現在的5000元。
近兩年來，晉江、福清、長樂、南安等福建省內一批經濟較發達的縣級城市房價快速上漲，有的縣級市城中心房價甚至從每平方米兩三千元“瘋漲”至逼近一萬元。房價的不斷趨高成為這些城市地價上漲的強勁動力，記者從福清市國土資源部門了解到，今年1月份這個城市新誕生的“地王”樓面價達8690元/平方米，短短四個月的時間就讓樓面價3113元的舊“地王”風光不再。
健全管理制度“防患于未然”
中國土地勘測規劃院地價研究所所長趙松認為，目前二、三線城市的經濟環境、基礎設施發展、產業聚集度都不如一線城市，而其房地產市場投資熱度卻正在急劇升高，須防止這些地區的地價“跟風”過快上漲。
業內人士指出，高企的房價損害的不僅是當地民生，也將逐漸削弱縣域城市的成本優勢，最終損害中小城鎮的城市化進程。相對一線城市而言，中小城市房價高漲更容易缺乏制度層面的約束。面對瘋漲的房價，一線城市往往處于輿論的風口浪尖，具有很大的調控壓力；中小城市的規劃發展缺乏輿論監督，高房價泛濫的泡沫更難以控制。
北京科技大學管理學院教授趙曉接受記者采訪時建議，目前，多數中小城市還未全面實行土地招拍掛制度，這項土地制度亟待進一步完善，并在廣大中小城市嚴格執行。現行的土地招拍掛制度應朝向綜合評標拍地的方向加以改革，即普通商品住房開發用地競拍須綜合考慮競買者的資質、從業經驗、開發業績、市場聲譽和信用度等多種因素，改變目前“價高者得”、價格決定一切的模式，防止由于現場拍賣導致不理性競價。
住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林建議，在大中城市基本建立起保障性住房制度的現狀下，保障房工程應及時向中小城市延伸。目前，大多數中小城市保障性住房的建設力度還遠遠不夠，有的保障覆蓋面很小，有的根本就沒有。如果中小城市房價過快地漲起來以后，這些地方政府在保障房建設上又沒有及時跟上，必然會對城鎮中低收入居民家庭改善住房造成較大影響。
福州大學房地產研究所所長王阿忠建議，中小城市應適時建立房價預警機制，加強對新興房地產市場的監管力度。國際居住用途的房價預警標準為每個家庭年收入的三至六倍。中小城市房價超過上限6倍，地方政府就應及時有效地綜合采用信貸政策、稅收政策等手段抑制虛高的房價，防患于未然，以免重蹈一線城市房價居高難下的困局。
大限將至 各地保障房信息在躲貓貓
'（每日經濟新聞）截至昨日（6月6日）截稿，距離住建部規定的期限只剩3天，但還沒有一個城市公布保障房建設的相關信息。
在記者查閱的多個熱點城市政府網站上，尚未發現按要求公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信息的。而按照住建部的規定，6月9日（本周四）就將是公布上述信息的最后期限。
根據此前公開的部分信息，近期各地保障房建設開工情況不容樂觀。在江蘇等省份，截至5月底，保障房建設的總體開工率僅30%。
多數分析將問題的癥結指向資金。華遠地產[簡介最新動態][簡介最新動態]（行情，資訊）總裁任志強便表示，盡管按照測算，地方政府需投入的保障房建設資金接近4000億元，但算上各項成本，實際支出或將翻倍。
10月底前難保開工任務
距離地方政府公布保障房建設信息的日期越來越近。按照住建部于5月11日印發的《關于公開城鎮保障性安居工程建設信息的通知》，各地要在20個工作日內，對保障房年度建設計劃、開工項目信息、竣工項目信息予以公示。即意味著，6月9日將是信息公開的“大限之日”。
《通知》要求，新開工和竣工信息的公布要細化到項目，其中包括：項目名稱、建設地址、建設方式（集中新建、改建、配建）、建設總套數、開工時間、年度計劃開工套數、年度計劃竣工套數、竣工時間，等等。
根據已經公開的建設進度，保障房開工情況并不樂觀。截至5月底，上海經適房項目約完成開工計劃的25%；江蘇省45萬套保障房任務的總體開工率約為30%；浙江省18.5萬套保障房任務目前已開工建設6.16萬套，進度為33.2%。重慶的開工率較高，截至4月底已開工保障房20.4萬套，占年度建設總量的41%。
上海某房地產研究院向《每日經濟新聞》記者表示，房地產開發的前期準備工作較多，上半年開工建設緩慢，高峰期通常在下半年。
據了解，開發商僅辦理“四證”
（即《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》），就需要至少4個月時間，到銀行申請貸款審核還需2個月，前期手續是影響開工的重要因素。
按照住建部的要求，今年的1000萬套保障性住房必須在10月底前全部開工。距離上述期限，僅剩不到5個月的時間。而去年的情況是，不少城市在12月還在“搶攻”保障房開工任務。
楊紅旭認為，今年10月底之前完成開工任務的難度較大。一方面由于今年的保障性安居工程建設任務達到創紀錄的1000萬套，規模空前；另一方面，無論政府投入還是銀行融資，都將受到大環境的不利影響。
地方支出或遠超4000億元
資金向來是保障房建設的“短板”，今年的情況可能更為突出。按照楊紅旭的觀點，由于商業銀行對信貸的嚴格管理，以及存款準備金率的逐步上調，面向保障房建設的貸款額度勢必收緊。
今年以來，房地產開發企業陸續啟動海外融資計劃，成為國內銀行信貸緊縮背景下的重要縮影。同時，不少保障房項目的貸款利率也開始上浮，融資成本不斷提高，而去年是維持在基準利率甚至有所下調。
楊紅旭還認為，在今年以來土地市場持續低迷的態勢下，地方政府的財政收入將受到較大影響，對保障房建設的投入也不容樂觀。
數據顯示，今年前5個月，全國128個城市的土地出讓金總額僅6659億元，同比下滑5%。而北京、上海，降幅分別達到56%和37%。
按照住建部的測算，完成1000萬套保障性安居工程的建設任務，共需資金超過1.3萬億元，其中5000億元將由各級政府籌措。除去中央補貼，地方政府需要投入近4000億元。
實際投入或遠不止這個額度。任志強近日發文表示，1.3萬億元僅是保障房的建安成本，而地方政府的實際支出還將包括土地開發、征地拆遷、市政交通配套建設、教育醫療配套建設、園林綠化和能源供給等各項成本。“細算一下賬，大約要翻一倍的支出。”
目前地方政府公布的保障房建設投入頗為可觀。河南省表示，截至4月底，已籌措建設資金213.04億元，占計劃總投資的58.5%；同期，河北省表示已落實資金64.03億元，占比53.4%。
