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2024年11月24日
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近日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（市海洋局）在其官網(wǎng)上發(fā)布通告，征求社會公眾對《深圳市人民政府關(guān)于完善土地供應管理的若干意見（征求意見稿）》的意見和建議。《征求意見稿》恢復了以往的劃撥方式供地，并將“只租不售的人才和保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房用地”納入土地劃撥范圍。
房地產(chǎn)市場化下，作為商品的房產(chǎn)除了剛性住房需求外，也淪為資本炒作和溢價的工具。在無孔不入的資本投機面前，所有的限購工具都會找到應對之法，再加上土地財政所形成的路徑依賴和推波助瀾，各種房價調(diào)控政策往往失靈，甚至出現(xiàn)了越調(diào)控越上漲的怪象。
房產(chǎn)商品化是市場化的必然趨勢，但并不意味著最基本的民生保障可置之不顧。2016年《社會藍皮書》發(fā)布暨中國社會形勢報告會顯示，就家庭住房自有率來看，當前受訪家庭居民自有率為95.4%，比2013調(diào)查上升1.9個百分點。19.7%的家庭擁有兩套以上的住房，較2013年調(diào)查增加了1.1個百分點。受訪居民家庭人均建筑面積為50平米，而2013年調(diào)查的數(shù)據(jù)為47.3平米。盡管對居高不下的自有住房率存在極大爭議，比如有人認為屬于政績謊言，有人認為屬于偽命題。究其原因，皆在于“住房自有率”不等于“住房私有率”,其間還涉及到大量質(zhì)量差的房改私房。
反過來講，住房自有率高則意味著公有住房率低，公眾無法租到經(jīng)濟適用的住房，只能轉(zhuǎn)而求其次求購高品性住房。一個公認的事實是，現(xiàn)有住房保障制度中的最大短板，在于住房購買消費與租賃消費的比例嚴重失調(diào)。住房自有率美國為60%，德國為40%，我國自有率長期居高不下且購房者呈年輕化態(tài)勢。而在保障房建設(shè)方面，無論是公租房、廉租房或者棚戶區(qū)改造，各地政府也缺乏熱情，要么推而不力難以完成任務，要么弄虛作假應對上面檢查，要么所建地段區(qū)位不優(yōu)而淪為擺設(shè)，要么配套建設(shè)落后難以利用……結(jié)果則是，一邊是大量的低收入群體無房可住，一邊是大量的政策性住房閑而無用。
房價的過快過高增長，泡沫和水分過重，會形成綁架效應。不但讓地方財政迷戀于房地產(chǎn)行業(yè)的短平快，也會透支民眾的收入并降低消費能力。更重要的是，高房價意味著高成本，最終影響一個地方投資的競爭力。當房價讓企業(yè)不堪重負，就只能選擇逃離。大批創(chuàng)業(yè)者、科技創(chuàng)新企業(yè)或者無奈死掉,或者被逼外遷，會讓一個地方的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)空心化。以深圳為例，以華為、富士康、高通為代表的民營企業(yè)、制造廠商和外資企業(yè)紛紛終止在深圳擴張，而選擇土地和房價成本更低的外地，其實是一個危險的信號。
高房價是一個復雜的綜合體，成因并非簡單的市場決定論，包括公共政策的調(diào)整與市場的分化。如果一個市場，僅有以價格論成敗的商品房，而無承載公共和民生功能的保障性住房，不能解決“房子是用來住”的問題，就必然異化為“房子是用來炒的”的亂象。借鑒國外的經(jīng)驗來看，只有公共租賃用房的建設(shè)，滿足最基本的住房需求，特別是大學畢業(yè)生、城市低收入者、引來的高端人才等，則城市的競爭力就會日益下降，并有空心化的風險。
土地供應方式含劃撥、出讓、作價出資和租賃幾種途徑，其中劃撥具有無償性和公益性，能最大化降低房地產(chǎn)的基礎(chǔ)成本，并達到讓利于民的地步。現(xiàn)有的廉租房、公租房或者所謂的特價房，大多都是采用的劃撥或者低價轉(zhuǎn)讓的模式。劃撥意味著政府要作出極大的讓利，尤其在土地資源極為稀缺的地方，采取此種方式更為難得。但只有采取如此模式，將“只租不售”的保障房納入其間，才能做到“市場歸市場，保障歸保障”，雙腿走路和多管齊下，房地產(chǎn)市場才能實現(xiàn)穩(wěn)定、多元、健康和有序的發(fā)展。
