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2024年11月24日
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去年下半年，央行等七部門出臺新規，禁止房產中介提供“首付貸”。本輪房產調控，禁止“首付貸”的監管態度也被重申。然而，記者近日調查發現，在北京地區，仍有房產中介違規協助提供首付貸。為了掩人耳目，還引入了合作的擔保公司，并假借“信用貸”“消費貸”之名繼續活躍在二手房交易市場。
“首付貸”“假按揭”“假流水”在房貸領域并不是什么新鮮事情，這些都是不符合我國信貸政策，甚至是違法行為，屬于灰色信貸，但一直以來屢禁不止?！盎疑刨J”具有較強的隱蔽性，同時監管者也難以從政策上杜絕中介與部分銀行內外串通，監管難度大，成本高，恐怕出臺再嚴厲的政策都難以湊效。
追本溯源，“首付貸”之類灰色信貸歸根到底還是因為我國房貸審核標準過于寬松，因此，遏制“首付貸”還要從根源上入手，須提高房貸審核標準。
房地產泡沫的危害，從微觀的層面來講，高房價剝奪了中低收入者的“住的需求”，嚴重碾壓了其他民生改善及消費能力，侵蝕了廣大民眾的“獲得感”；從宏觀層面來看不僅僅是“脫實向虛”，擠壓了實體經濟的生存空間，最為重要的是會導致金融風險。7月27日中新辦新聞發布會上,中財辦的官員明確列出了目前可能引發系統性風險的五大“灰犀?！?包括影子銀行、房地產泡沫、國企債務杠桿、地方債務以及非法集資的問題。即房地產泡沫是我國當前有可能引發系統性風險的五大“灰犀牛”之一，而影子銀行也有房地產的鬼魅身影。
這絕非危言聳聽，從世界金融風險史來看，房地產已經是一個重要的風險來源點之一，而房貸高杠桿率是公認的罪魁禍首，例如美國和日本。眾所周知，房價飆升必然有房貸從中推波助瀾，房貸杠桿率越高，房價就越高。反之，沒有房貸高杠桿，即便房價飆升所引發的金融風險程度也是比較低的，有學者統計過金融風暴的國家，凡是房貸高杠桿率的國家必然是“爬的越高，摔得越慘”。
因此，此類房地產調控一個最重要的手段就是降低房貸高杠桿，各地都大幅度提高首付比例，例如深圳二套房首付高達7成。首付款一部分代表了借貸者的償還能力，同時也是銀行的“安全墊”，可以有效對沖房地產資產價格下降所導致的信貸風險。當前，表面上來看，各地的房貸政策都收得很緊，但從深圳、北京等地的報道來看，“首付貸”“零首付”等灰色信貸依然暗流涌動，有可能導致房貸風險更加隱蔽，風險更大更不可控。
實際上，有關部門早已經關注到灰色信貸，并采取了一系列嚴厲的打擊措施。但由于隱蔽性強、識別難度大、監管成本高等原因，效果不太理想。據某股份制銀行的工作人員告訴記者，雖然有規定這類信用貸、房抵貸的錢只能用來經營和消費，不能用于購房，但銀行很難確定貸款人的貸款用途。再加上還有擔保公司和房地產中介作為“幫兇”，也不排除一些銀行“睜一只眼閉一只眼”，所以灰色信貸屢禁不止。
俗話說，打蛇要打七寸，灰色信貸的“七寸”實際上就在最終的房貸資格審核，而不是首付貸等中間環節。首付貸不管怎么的七十二般變化，但最終是要申請房貸的。事實上，我國房貸審核對借貸人的償還能力和意愿過于寬松，例如僅僅依靠收入證明、銀行流水、央行的個人征信記錄，這些都是很粗的審核標準，并不能真實、全面反映借貸人的償還能力和意愿，況且，當前銀行流水、收入證明的造假空間太大、合法化成本太低。例如，通過消費貸的錢，分成銀行要求的月份做流水就能輕松蒙混過關。
次貸危機之后，美國吸取了教訓，銀行收緊了房貸的審核標準，想得到房貸是一件十分不容易的事情。銀行需要嚴格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿。前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財產和房租支出等財務狀況。后者要查貸款人的信用分數。銀行最重要的是審核貸款人的報稅資料。在報稅資料之外，銀行還可能要求會計師對小生意貸款人作出財務報告。
竊以為，房貸審核標準太粗且缺乏剛性約束，給了首付貸等灰色信貸的生存空間。監管部門必須出臺相關規制政策，切實提高房貸審核標準，才能真正遏制得住首付貸。
