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2024年11月22日
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需求端調控告一段落了，樓市管理也從抑制需求“做減法”轉向增加供應“做加法”。近期，熱點城市供地開始“放量”。易居研究院監測的50個典型城市，今年上半年土地成交面積8750萬平方米，同比增長20%，其中一線城市更是大漲42%。值得注意的是，熱點城市不僅供地增加了，而且供地結構明顯變化，即全面向保障性住房(主要是公租房)和自持并租賃轉變。
“十三五”期間，上海將新增170萬套住房，租賃住房占比60%；“十三五”廣州供地將增長20%，租賃住房為供應重點；未來5年，北京新增住房中租賃住房占30%，深圳新增保障房中公租房占70%。2016年底至今，北京共出讓8宗自持地塊，萬科已在北京、廣州、佛山拿了5宗自持地塊。2016年，上海土地出讓均附加“15%自持”條款，新增供地“自持并租賃”已常態化。7月4日，上海發布2幅擬出讓地塊公告，用途都為“租賃住房”，競得人須將全部物業自持并出租。
近日，住建部等八部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場，提出新增地塊(含集體用地)建設、新項目配建、國企盤活閑置土地、商辦改租賃等多個渠道增加租賃住房供應。同時，深圳、廣州、南京等12個城市被列入首批住房租賃試點。調控取得明顯績效后，利用難得的“窗口期”啟動長效機制建設是當前的首要工作。在長效機制建設上“租售并舉”被寄予厚望。
近年來，政商學三界對樓市長效機制建設都很重視，但何為長效機制、如何推進，一直處于“觀點難以落地”的境地。根據國家統計局最新數據，2016年中國城鎮居民人均住房建筑面積36.6平方米，超過發達國家平均水平，城鎮戶均住房擁有1.1-1.3套，全國住房供求整體平衡，需求較為緊迫的都是熱點城市。根據鏈家地產統計，熱點城市目前戶均住房擁有在0.4-0.9套之間。考慮到人口向大城市遷徙，滿足熱點城市居民的住房需求，乃下一階段住房管理重點。
目前來看，住房領域最大的問題是供求錯配。一方面，熱點城市住房需求兩極分化或住房基尼系數太大。由于房價太高，新市民(如大學畢業生、新就業人群等)沒有住房支付能力。同時，基于資產配置和杠桿支持，已擁有產權住房的中產及高收入者繼續購房。根據國務院發展研究中心統計，前20大城市擁有兩套及以上房屋的常住居民家庭占比15%；另一方面，城鎮化進入中速增長階段，常住居民購房需求開始觸頂，新市民是剛需主體，“扎根”城市的愿望強烈。
不過，熱點城市開發邊界已劃定，開發強度在逼近天花板，“攤大餅”式擴張導致城市病愈演愈烈，而高房價背景下城市“二次開發”受阻。因此，這些城市供地彈性很小，中短期內很難大規模增加供地，很難借助供地來降房價。而且，即便增加供地，“招拍掛”模式下也很難避免高地價、高房價。由此，即便未來住房供應增加了，也無法匹配有效需求，反而加劇供求失衡。因此，順應新市民住房需求特征，適時改變住房供應結構，解決新市民住房需求，才可謂長效機制。
鏈家地產統計，目前20大城市租房人群平均占比達到40%，13個城市占比接近或超過50%。由此，熱點城市稀缺的供地更多偏向可以循環的租賃住房(包括公租房)，確實能順應需求的特征，也是對住房回歸居住屬性的深入貫徹。更重要的是，創新住房供應模式，激活租賃需求，建立“租售并舉”、“先租后買”的住房新制度，也將是夯實樓市需求基礎，讓泡沫“軟著陸”，避免新房開發空間觸頂而導致樓市上中下游“斷檔”下滑，壯大內需和推進經濟轉型的路徑。
當然，沒有教育等公共服務跟進，租賃供給是不完備的。因此，不管是2016年國務院39號文，還是今年5月發布的租賃管理條例，或近日九部委發布的通知，均明確“承租人持備案租賃合同可享受公共服務”。筆者認為，廣州租賃新政中“租購同權”的提法是一個重要信號。新增地塊建設或配建都將會重視公共服務跟上；國企帶頭盤活存量和商辦改租也將考慮該問題；戶籍門檻也在降低，租房也享受公辦教育是大趨勢。事實上，除廣州跟進外，深圳、杭州等地已在這樣做。租房能享受公共服務將極大地激活“3個一億人”的城鎮化，樓市穩定將水到渠成。
