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2024年11月22日
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住房租賃市場(chǎng)改革試點(diǎn)，或?qū)⑷驿侀_(kāi)。
近日，住建部會(huì)同發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）。
《通知》提出，準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足“新市民”住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立租購(gòu)并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，住建部已會(huì)同有關(guān)部門(mén)選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個(gè)城市，作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。
國(guó)有企業(yè)要帶頭
一線城市房?jī)r(jià)高企背景下，居民租房需求進(jìn)一步強(qiáng)化，租賃市場(chǎng)的發(fā)展受到中央層面的多次關(guān)注。
2015年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口。2016年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（以下稱(chēng)《意見(jiàn)》），全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作。2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次要求，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。
上述《意見(jiàn)》被視作租賃市場(chǎng)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件，其中提到的包括完善供地方式、允許改建房屋用于租賃、給予稅收優(yōu)惠等熱點(diǎn)領(lǐng)域的發(fā)展意見(jiàn)，在近期北京、上海和廣州的租賃市場(chǎng)政策中均成為重點(diǎn)。
因此，《通知》的相關(guān)表述，被認(rèn)為是在租賃市場(chǎng)試點(diǎn)即將鋪開(kāi)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，為各試點(diǎn)城市相關(guān)工作“定調(diào)”。
《通知》主要從培育住房租賃企業(yè)、建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)、增加租賃住房供應(yīng)和創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制四個(gè)方面，布置了相關(guān)政策措施。
分析人士指出，《通知》強(qiáng)調(diào)國(guó)有企業(yè)在租賃市場(chǎng)試點(diǎn)過(guò)程中的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，多項(xiàng)支持政策中均明確提及國(guó)有企業(yè)。
在培育住房租賃企業(yè)方面，《通知》明確提出，人口凈流入的大中城市要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)。
在增加租賃住房供給方面，《通知》在強(qiáng)調(diào)盤(pán)活存量房屋用于租賃時(shí)，提到鼓勵(lì)住房租賃國(guó)有企業(yè)將閑置和低效利用的國(guó)有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，此前引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注的廣州“租賃16條”中，并未明確提到改建主體，而是強(qiáng)調(diào)了改建后的租賃房屋不得用于銷(xiāo)售。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)撰文解讀稱(chēng)，國(guó)有企業(yè)和國(guó)有資本的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)和金融環(huán)節(jié)，市場(chǎng)化、民營(yíng)化的租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)和租后管理環(huán)節(jié)。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表達(dá)了類(lèi)似觀點(diǎn)，他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，實(shí)際情況是閑置廠房和商業(yè)辦公用房的擁有者中，國(guó)企占比相對(duì)較高。鼓勵(lì)存量開(kāi)發(fā)，就必須激發(fā)這部分國(guó)企參與的積極性，但這并不意味著其他企業(yè)和個(gè)體出租人無(wú)法進(jìn)入改造市場(chǎng)。
或推REITs配合租賃市場(chǎng)
《通知》的另一大亮點(diǎn)被認(rèn)為是首次提出金融支持租賃市場(chǎng)的詳細(xì)政策。
在企業(yè)融資方面，《通知》提到，要加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券，專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
所謂房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其主要收益來(lái)源于租金收入和房地產(chǎn)升值，長(zhǎng)期回報(bào)率較高。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，如果建立REITs，對(duì)于當(dāng)前租賃市場(chǎng)中自持物業(yè)開(kāi)發(fā)商的資金回籠和退出機(jī)制有著重要意義。
近日，安信證券發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向高位，行業(yè)由增量轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)堆積的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)逐漸顯現(xiàn)，REITs 的推出有其必要性和急迫性。它能緩解信貸風(fēng)險(xiǎn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)杠桿，改變和提升房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式。此外，也有利于社會(huì)資產(chǎn)配置多元化，防止房?jī)r(jià)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。
不僅是REITs，在企業(yè)融資方面，《通知》還提到要鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，通過(guò)合理測(cè)算未來(lái)租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的長(zhǎng)期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對(duì)沖利率風(fēng)險(xiǎn)。
不過(guò)，政策落地的速度還不明朗。
胡景暉表示，產(chǎn)權(quán)式的REITs在國(guó)內(nèi)已爭(zhēng)議多年，但一直沒(méi)有正式推出。2015年以來(lái)，中央多次發(fā)文，已將租賃市場(chǎng)的路線規(guī)劃得較為清晰。但在落實(shí)方面，對(duì)于地方政府而言，租賃市場(chǎng)的政策制定需要多部門(mén)協(xié)作，涉及部門(mén)利益多，同時(shí)要將全國(guó)性的精神與當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃、人口和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，相關(guān)細(xì)則的制定和落地難度較大。
