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2024年11月22日
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“取之于民，用之于民”，幫助中低收入群體解決住房問題，應當是土地收入的主要用途。如果土地收入不能對解決中低收入群體住房問題發揮重要作用，就很可能反過來助長地方政府繼續搞“土地財政”，這對完善房地產調控和加快政府自身改革都是很不利的。
最新統計顯示，截至目前，今年全國50個重點城市土地出讓收入合計為7645.3億元，與2016年同期不到5000億的水平相比，上漲53.3%。其中武漢土地出讓收入居首，超過700億元，南京、合肥等三個城市均超過400億元。
從全國范圍看，今年房地產調控力度明顯高于去年，一些城市已經從“單限”（限購）走向了“三限”（限購、限貸、限售），甚至不排除出臺新的限制手段。但是，50個重點城市的賣地收入仍然出現了暴增，這一現象頗值得注意，個中信息耐人尋味。
首先，賣地收入大增顯然與土地供應力度加大、供應量增加有關。為了緩解熱點城市的土地供應緊張矛盾，國家有關部委明確要求增加重點城市的土地供應。不過，土地供應增加不是賣地收入大增的主要原因——土地供應力度再大、數量再多，如果開發商買地的積極性不高，或者說購買力仍然較弱，賣地收入就不會有太大變化。現在的情況是，土地上市后要買土地的開發商很多，即便受到政策限制，高溢價、高單價地塊出現數量有所減少，成交總量也有明顯增加。
之所以出現開發商拿地熱情高、能力強的情況，一是因為開發商對熱點城市的市場仍然保持樂觀情緒，即便調控力度加大，對房價上漲的預期也沒有降低，于是不惜斥巨資競爭拿地；二是因為開發商“不差錢”，手中有足夠的資金到市場拿地，而且不怕資金被長期占壓。除了去年市場行情好，多數開發商資金回籠情況良好，手中握有的資金比較充裕之外，近年來銀行給開發企業大肆放款，也讓開發商囊中鼓脹，有底氣參與拿地競爭。有銀行的強力支持，有幾個開發商沒有拿地的能力，又有幾個開發商擔心拿地以后出現資金鏈斷裂？就算萬一資金鏈斷了，開發商也會認為，最大的風險在銀行身上，與自己關系不大。
一邊是調控政策持續加碼，一邊是開發商拿地熱情高漲，賣地收入大幅增加，這讓人們對房地產調控前景的判斷平添了幾分不確定性。不過，房地產調控不能就房價說房價，也不能就調控說調控，畢竟房地產市場不只是由房價構成，還應當關注住房的結構，特別是保障房和租賃房的供應規模。如果一個城市保障房和租賃房的比重很低，這個城市就很難控制房價過快上漲，即便控制住了，相當部分居民也仍然買不起。從長遠看，房地產調控中至關重要的一項工作，是要認真解決中等收入人群的購房問題和低收入人群的租房問題，即政府通過怎樣的手段，把提供給中低收入群體的保障房和租賃房解決好。解決好了這個問題，房地產調控的目標就完成了一大半，市場對房價和賣地收入的變動也就不會那么敏感了。
熱點城市持續增加的土地收入，將派做什么用場——還債，投入基礎建設，補充養老保險，還是發展公共事業？當前和今后一段時間，幫助中低收入群體解決住房問題，應當是土地收入的主要用途。“取之于民，用之于民”，既然房價上漲的結果是由廣大居民促成的，那么從政府出讓土地（以及在商品房買賣諸多環節）獲得的收入，也應當主要用于幫助中低收入群體解決住房問題。在這個問題上，決策層、管理層和社會各界應有基本的共識。如果土地收入不能對解決中低收入群體住房問題發揮重要作用，就很可能反過來助長地方政府繼續搞“土地財政”，這對完善房地產調控和加快政府自身改革都是很不利的。
土地出讓收入大增本身沒有什么問題，問題可能會出在土地收入的使用上。解決這個問題的關鍵，就是要通過對土地出讓收入的正確把握和使用，推動政府進一步轉變職能，改革公共財政投入和財政監督機制，把更多的資金、資源用于解決中低收入群體的住房問題，用于完善公共服務結構，提高公共服務水平。
