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2024年11月24日
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自去年以來，樓市寒冬來臨，一度膨脹得非常嚴(yán)重的樓市泡沫在熱潮退卻后遺留了大量的房地產(chǎn)庫存。根據(jù)統(tǒng)計局11月公布的今年1- 10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，刷新了歷史紀(jì)錄；而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也因此受到影響，1- 10月名義增速較1- 9月回落0 .6個百分點，同樣創(chuàng)下歷史新低。
雖然對于中國樓市的實際庫存多少各方存在爭議，但對于房地產(chǎn)庫存嚴(yán)重這一事實，卻是沒有爭議的。而去庫存無法忽略的一個重點，是中國的城市之間價值差異化已經(jīng)越來越明顯地顯現(xiàn)出來。在過去幾年的樓市瘋漲潮中，大量二三線城市大力發(fā)展房地產(chǎn)，甚至出現(xiàn)“家家房地產(chǎn)、戶戶高利貸”的狀況，于是造成了商品房的供給遠大于實際需求，且由于城市發(fā)展前景所限也不會有太多的投資價值，所以，樓市開始下探后，這一類城市的庫存問題是最嚴(yán)重的，此前各種樓市優(yōu)惠政策接連推出也沒有去庫存的效果。同樣在利率和公積金政策放松的背景之下，城市價值穩(wěn)固甚至有升值發(fā)展空間的一線城市樓市已逐漸回暖。以在創(chuàng)客潮與自貿(mào)區(qū)潮中出盡風(fēng)頭的深圳為例，今年1- 10月商品住宅成交均價同比漲幅高達40.5%，位居全國之首，11月均價更是輕松突破4萬元大關(guān)。
由此可見，準(zhǔn)確而言，需要去庫存的是在過去幾年的樓市瘋漲中拼命拓展樓市、房地產(chǎn)供給遠大于需求和潛在需求的二三線城市，而對于有升值發(fā)展空間的一線城市而言，這是個偽命題。因此，有效地為樓市去庫存，實際上是如何有效地為后泡沫時代的二三線城市樓市去庫存的問題。
目前所知即將出臺的去庫存政策，核心原則是“借助市場的力量引導(dǎo)資源配置和供需流動”，對于具體地方和去庫存數(shù)據(jù)并沒有硬性的量化指標(biāo)。而被吹風(fēng)及被討論得最多的，莫過于打通保障房與商品房，以及啟動國家住房銀行這兩項。
打通保障房與商品房的邏輯，就是商品房有庫存壓力，保障房也有建設(shè)壓力，既然有多余的商品房，用于做保障房即可一箭雙雕地解決兩個問題。然而，需要注意的是，無論是安置房還是公租房，保障房的標(biāo)準(zhǔn)是保障低收入人士基本的居住權(quán)利，而商品房無論是剛需盤還是豪宅盤，從一開始就和保障房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一成本也會不一樣，那么，如果收購庫存商品房作保障房，收購哪些商品房、有什么評判標(biāo)準(zhǔn)、以什么價格收購，會是一個極具挑戰(zhàn)性的問題。若以約近于成本價收購，這樣的成本高于保障房多少，如何防止數(shù)據(jù)注水，又是否合理且必要呢？若以低于成本價收購，則需考慮開發(fā)商意愿問題；若以接近于市場價收購，則會涉嫌以納稅人的錢為開發(fā)商買單，其中的尋租空間亦難壓縮。況且，二三線城市泡沫之下庫存之高，又有多少是置換成保障房就能消化的呢？
至于國家住房銀行，理論上是類似于美國“兩房”的低利率貸款政策，但按照此前透露的思路，并非如“兩房”般向為購房者提供低息貸款的金融機構(gòu)提供資金保障，而是直接向購房者提供低息按揭貸款再加以按揭貸款證券化，也就是公積金升級版加上住房抵押貸款證券（M BS）。這樣一來，公積金當(dāng)前碎片化、低效率的弊端很可能延續(xù)。而最重要的是，在新型城鎮(zhèn)化之下，一線城市由于資源和機遇優(yōu)勢，將產(chǎn)生聚集效應(yīng)，越是發(fā)達的城市對于國家住房銀行的需求越大，欠發(fā)達的城市則反之。所以，實際上并不能解決二三線城市去庫存的問題，讓農(nóng)民工為樓市“接盤”也很難在戶籍政策、教育改革等沒鋪開的基礎(chǔ)上進行。
樓市多番起落，每逢下探地方政府必然出手，無非因為土地財政捆綁之下有著共同利益，行政之手伸得太長如何借助市場之力？惟有推動新一輪土地改革與財稅制度、戶籍制度改革不斷深化，斬斷土地財政，斬斷地方政府與房地產(chǎn)之間的利益紐帶，方有可能借助市場之力“松綁”樓市，優(yōu)化資源配置。
