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2024年11月24日
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這兩天，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房地產(chǎn)去庫存”，受到社會(huì)廣泛關(guān)注。作為“五大戰(zhàn)術(shù)”之一的政策，鼓勵(lì)降價(jià)、取消限購(gòu)、買房出租、消化庫存的明確指向，是不是可以解讀為又一輪救市？既然讓市場(chǎng)起決定性作用，這種種政策導(dǎo)向算不算政府插手？開發(fā)商到底會(huì)不會(huì)買賬，老百姓又能不能從中獲得真實(shí)惠？
回答這些問題，離不開對(duì)行業(yè)基本面實(shí)事求是的分析與判斷，決不能簡(jiǎn)單、機(jī)械地理解。首先要澄清，這次政策的基本導(dǎo)向是“鼓勵(lì)”而非“激勵(lì)”，重在“引導(dǎo)”二字，絕不會(huì)重蹈猛藥救市的覆轍。而政策的傳導(dǎo)機(jī)制重點(diǎn)在于對(duì)開發(fā)商預(yù)期的引導(dǎo)，只有讓房地產(chǎn)企業(yè)真正看清形勢(shì)、及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略，從“抬價(jià)”轉(zhuǎn)向“走量”，老百姓才會(huì)買賬，真心實(shí)意愿意買房子。
具體來說，從供給面來看，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫存周期高達(dá)23個(gè)月，不少二三線城市陷入“買房難-資金緊-再借再蓋”的惡性循環(huán)中。從需求面來看，“北上廣深”一房難求短期內(nèi)不會(huì)有大改觀，中小城市市民的觀望氛圍濃厚，而廣大待進(jìn)城安家的農(nóng)民工，則有著不小的需求動(dòng)能。因此，總體上的判斷應(yīng)當(dāng)是：供給過大、需求不小，供需若要有機(jī)對(duì)接上，需要宏觀政策妥善引導(dǎo)微觀主體的買賣行為。
一方面，宏觀調(diào)控的文章已經(jīng)做得比較足了，下一步就要看各個(gè)地區(qū)怎么落實(shí)。比如，限購(gòu)政策除了極個(gè)別的特大城市，中央已經(jīng)命令退出，來不得半點(diǎn)折扣。再比如，銀行信貸對(duì)購(gòu)房者的支撐，目前來看各家的誠(chéng)意都還比較實(shí)在，下一步就看如何疏導(dǎo)資金流向，降低交易費(fèi)用。另外，購(gòu)房所需的稅費(fèi)環(huán)節(jié)，還存在不小的減壓空間，有待政策進(jìn)一步明晰，可總的方向已無太大疑慮。
另一方面，各類房地產(chǎn)企業(yè)目前確實(shí)沒有更好的選擇，務(wù)實(shí)、降價(jià)、“加速走量”應(yīng)當(dāng)是理性抉擇。每當(dāng)樓市低迷時(shí)，房企最大的壓力便來自資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，如果能順應(yīng)大勢(shì)，加快手頭庫存房源的變現(xiàn)，渡過難關(guān)、尋求更廣闊的發(fā)展空間將成為可能。但是，倘若仍抱有幻想，甚至干出當(dāng)初“捂盤惜售”的荒唐事，后果恐怕不堪設(shè)想，到時(shí)候再想到斷崖式降價(jià)，誰又會(huì)買賬？
在商言商，乃是企業(yè)之所以為企業(yè)的根本。房地產(chǎn)企業(yè)追求利潤(rùn)無可厚非，可以“計(jì)利當(dāng)計(jì)天下利”，要看到那多達(dá)1億的進(jìn)城人口，能夠撬動(dòng)的住房空間與利潤(rùn)非常可期。因此，明智的商戰(zhàn)策略應(yīng)當(dāng)是“爭(zhēng)當(dāng)?shù)谝粋€(gè)降價(jià)者”。迅速清盤銷售、資金回流，將會(huì)振奮整個(gè)市場(chǎng)的信心，激勵(lì)起后期更為磅礴的購(gòu)買力。彼時(shí)，才有良性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的房企與百姓、銀行、上下游產(chǎn)業(yè)的多方共贏。
