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2024年11月24日
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中國住房的庫存究竟有多少?
繼11月10日中央財經領導小組會議上發出“化解房地產庫存”的信號之后，12月14日的政治局會議再次明確提出“要化解房地產庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。”這意味著，面對房地產供應結構性過剩的巨大挑戰，2016年，在房地產政策層面，中央將通過力度很大的組合拳幫助穩定房地產的預期，從而在某種程度上穩定中國經濟，避免房地產投資的持續下滑的風險蔓延到金融領域，引發系統性的金融風險。
從今年前11個月中國經濟與房地產投資的表現看，今年經濟持續下滑，房地產投資的明顯下滑是主要原因之一。盡管受今年“兩會”以來房地產刺激政策的影響，包括一線城市在內的部分城市，房地產銷售回暖的跡象很明顯，但房地產投資卻仍然持續下滑，到了11月份，房地產投資的增速下滑至1.3%的低點，已經連續22個月下滑。1-11月份，房屋新開工面積140569萬平方米，下降14.7%，降幅擴大0.8個百分點。其中，住宅新開工面積97077萬平方米，下降15.3%。房屋竣工面積72413萬平方米，下降3.5%。而商品房待售面積在10月末
68632萬平方米的基礎上再創歷史新高，達到了69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。銷售和投資冰火兩重天的背后，折射出中國絕大多數的城市住房供應嚴重過剩的事實。回顧中國房地產調控政策的變遷，從過去最早的“抑制房價過快上漲”，到后來的“增加有效供給”，到今天的“化解庫存”，說明中國房地產已經迎來了真正的行業轉折點：住房已經從以前的短缺到了今天的過剩。在中國住房進入過剩階段之后，房地產作為中國經濟最重要拉動力的好日子基本已經結束，房地產已經從中國經濟增長的引擎很有可能成為中國經濟的拖累。
中國住房的庫存究竟有多少，在數據殘缺的情況下，很難對目前全國住房庫存有一個精確的數據統計。比如華爾街日報說，中國的住房庫存至少有6個曼哈頓的面積。我一看到這個數字就想偷著樂，美國人是真的太不了解中國的房地產，曼哈頓才有多大？如果中國的住房庫存只有6個曼哈頓的面積，那還叫個事嗎？我們擔心的是有60個曼哈頓的面積，中央黨校的周天勇說，已經蓋好的在建的房子，至少可以夠10幾億人居住。我們仍然可以從一些數字的勾連關系看出中國房地產目前供應過剩的事實：一是按照官方數據，目前中國人均居住面積已經差不多超過了35平，這意味著房地產已經基本告別了短缺；二是按照官方的口徑，待售面積超過6.9億平，在建面積超過70億平，已經批準待建的面積超過30億平，再加上小產權房，以及各種無法納入統計口徑的住房，住房庫存至少在130億平左右。可以說，目前除了一線城市、重點城市和熱點城市，絕大多數的住房已經足夠，至少80%以上的城市住房供應過剩，這是中國房地產的最大的基本面，房地產用了短短10多年的時間，就從短缺走到了過剩。
特別是，由于全國房地產市場的巨大差異，考慮到未來的城鎮化，一線城市、重點城市，以及未來人口流入的以中心城市為核心的城市群，考慮到未來的需求因素，需求仍然旺盛，這些城市的房地產至少在10年內沒有太大的問題，關鍵是，三四線及以下的城市，一方面，戶均套數早已經超過了1.2套，該有房的都已經有了，沒房的未來的需求也是屈指可數。這些城市消化住房庫存的關鍵是有吸引就業的產業，有吸引落戶的比較好的教育醫療等公共服務，而這些又恰恰是三四線城市最缺乏的。這意味著，化解庫存的政策希望和農民工市民化的期待在某種程度上存在著背離：農民工希望在可以提供就業和良好的公共產品的地方買房，而不是去到三四線城市去買房。
這意味著，未來化解庫存的房地產政策本質上絕非為化解庫存而化解庫存，如果真的希望未來成為市民的農民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產業發展和公共服務上著力改進，農民工只有在一個城市里有就業，子女的教育醫療等公共服務能夠跟上，買房對他才有意義。
就此而言，筆者認為，在房地產化解庫存問題上，必須要有真正的組合拳，既要有短期在房貸、稅費、公積金以及購房補貼方面的舉措，同時，更重要的要認識到，要真正回到“人的城鎮化”這個主題上，需要在農民工市民化的其他公共政策上下更大的力氣，需要重新定位中小城市在中國的未來。很顯然，這是一個真正的巨大的制度變革，需要真正的公共政策的再造。否則，以短視的眼光，僅僅為了化解住房庫存而寄希望于農民工，那是很不現實的。當農民工真的成為一個城市平等的一員的時候，房子才是他真正的歸宿和精神家園。
最后我想講，中國究竟有多少房子，其實一直是一個國家秘密，我們是一個有很多匪夷所思秘密的國度，作為一個房地產的研究者，多年來最困惑的是到現在也沒搞清楚中國究竟有多少房子，統計局也不告訴我們。所以，我退休后的愿望是，騎著自行車，到每一個城市，數房子，把中國有多少房子數清楚。我相信，我一定能夠數清楚，因為，我們的一些統計機構連中國有多少老母豬都能數清楚，房子嘛，起碼不會跑來跑去，是可以數清楚的。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表本網立場。）
