以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
幾經博弈拉鋸之后，農村住房抵押權終于開禁。在國務院已經原則同意對農村住房和農村集體土地承包經營權作為抵押物的抵押貸款（下稱“兩權試點”）進行嘗試之后，試點地區的選擇已經提上議事日程。
盡管試點工作尚未正式開始，但是已經有超過10個地區向相關主管部門表達了“申請試點”的意愿。人民銀行總行、中央農村領導小組辦公室（下稱“中農辦”）、國土資源部已經會同開展“兩權試點”地區的遴選工作。
根據現行《擔保法》《土地管理法》等約束，無論是農村住房還是農村承包土地經營權，都不能作為抵押擔保，進而獲得貸款。因此，這一試點工作有可能效仿“農村集體經營性建設用地流轉試點”的方式，由全國人大暫停試點地區的相關法律實施。
遴選試點
“不少地方和地區都表達了希望參加‘兩權抵押’試點的意愿，我們還在甄別和篩選的過程中。”8月26日清晨，國土資源部一位不愿具名的內部人士告訴記者，按照國務院的工作部署，農村住房抵押權和農村集體土地承包經營權抵押權的試點工作，已經提上議事日程。
目前，表達希望參與“兩權試點”的地區。其中既有東部沿海經濟發達地區，也有中西部經濟欠發達地區。從經濟結構的角度看，表達參與試點意愿的地區中，既有基本實現工業化的地區，也有傳統農業為主的地區。
根據現行《擔保法》第37條第2款的規定，除以下兩種情況外，耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權不得抵押：一是抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；二是以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。
按照上述法條規定，由于農村村民的住宅宅基地不在法律規定的可以抵押的范圍內，所以宅基地的使用權不能抵押。
“試點會嚴格控制數量，不會一下子大面積地鋪開，畢竟這是對現有法律框架存在一定范圍的突破，試點是成熟一個、總結一個，然后再全面推開。”前述國土資源部內部人士告訴記者，包括農村住房在內的“兩權抵押試點”工作，將嚴格以“封閉運作”為原則進行。
十八屆三中全會后，國土資源部牽頭制定了兩條主線的土地管理制度改革方案，以落實十八屆三中全會政治決議《關于深化改革若干重大問題的決定》（下稱《決定》）中“建立城鄉統一的建設用地市場”的總體要求。一條主線是進行農村經營性集體建設流轉試點；另外一條主線，即是對現行農村宅基地制度進行改革試點。
五項內容
在人民銀行、中農辦、國土資源部開始遴選兩權抵押融資試點之前，國務院已經原則通過了開展“兩權抵押融資試點”的基本內容。“這是一個大的框架，地方試點的內容，是不能超出這個框架的，簡單來說，就是只能做減法，不能做加法。”一位地方國土資源廳官員向《中國經營報》記者解釋。
對于包括農村住房在內的“兩權抵押融資試點”，國務院已經明確了五項基本內容。這五項基本內容，將作為試點工作的邊界和指導原則存在。
記者了解到，這五項內容包括：一是賦予“兩權”抵押融資功能。維護好、實現好、發展好農民土地權益，落實“兩權”抵押融資功能，盤活農民土地用益物權的財產屬性。
二是推進農村金融產品和服務方式創新。在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創新支持力度。三是建立抵押物處置機制。允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施。
四是完善配套措施。試點地區被要求加快推進農村土地承包經營權、宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證，建立完善農村土地產權交易平臺，建立健全農村信用體系。五是加大扶持和協調配合力度。在貨幣政策、財政政策、監管政策、保險保障等方面，加大扶持和協調配合力度。
上述五項內容，將成為《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（下稱《意見》）的主體內容。而《意見》將成為開展試點工作的基本依據。
“目的就是賦予農民對承包土地的用益物權，盤活農村土地資產，探索農民增加財產性收入渠道。”前述國土資源部內部人士表示。
效果待估
由于“兩權抵押融資試點”對現行《土地管理法》《擔保法》等有明顯的突破，所以，多位專家都認為，試點工作有可能比照“農村經營性集體建設用地流轉試點”的方式，理順與現行法律和體制的關系。
“農村經營性集體建設用地流轉試點啟動之前，全國人大常委會按照議程，審議通過了在試點地區暫停實施有關法律的決定，這是為試點掃清了法律上的障礙。‘兩權抵押融資試點’也會面對同樣的問題，在這件事上，也會采取同樣的程序。”8月26日，一位權威專家向本報記者稱。
此前進行的農村集體經營性建設用地流轉試點，試點期鎖定為3年。
盡管試點對于現行法律框架的突破十分明顯，但其效果，市場卻持相對保守制度。其原因即是，在“兩權抵押融資試點”之前，已有地方現行就農村宅基地抵押權進行地方性試點。甚至有專家擔心，“兩權抵押融資試點”有可能帶來收緊地方已有試點尺度的客觀作用。
早在2012年8月14日，廣東農村金融工作現場會在梅州召開，省長朱小丹出席會議并宣布，農村宅基地使用權和土地承包權抵押貸款試點，將在梅州和云浮兩市展開。當天的會議強調，此項試點的基本思路是，在國家法律和政策的框架內，農戶將宅基地使用權抵押給政府授權的機構，銀行即向農戶提供信貸，這一政府授權機構為此提供保證。
在試點過程中，云浮市郁南縣農戶將自家的農村閑置宅基地使用權、土地承包經營權、林權等作為擔保物，就可以貸款建房。
目前，人民銀行、中農辦、國土資源部已經確定，試點地區成立試點工作小組，嚴格落實試點條件，制定具體實施意見，做好確權登記頒證、流轉交易平臺搭建、農業保險保障、抵押物處置、風險緩釋及補償機制建設等配套工作，保證試點工作順利平穩推進。
記者了解到，國務院已經要求建立抵押物處置機制，做好風險保障。因借款人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形需要實現抵押權時，允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物。完善抵押物處置措施，確保當借款人不履行到期債務或者發生當事人約定的情形時，承貸銀行能順利實現抵押權。農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置應與商品住房制定差別化規定。探索農民住房財產權抵押擔保中宅基地權益的實現方式和途徑，保障抵押權人合法權益。
