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2024年11月24日
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城市化網訊 近日，任志強在清華大學某論壇上表示，“房地產稅和房價沒有關系”。此論調一出，旋即引起網絡一片熱議。那么，房地產稅和房價究竟有沒有關系？城市化委員會專家委員、北京科技大學經濟與管理學院教授撰文對此作了分析。
文中，趙曉從房地產稅的歷史說起。房地產稅是中外各國政府廣為開征的一個古老稅種，只是在不同國家和不同時代，其名稱和征稅范圍稍有差異。在歐洲中世紀，諸如“窗戶稅”、“灶稅”、“煙囪稅”等都是以房屋為征稅對象。美國1798年通過的財產稅法律就包含了對房產和土地分別征稅的規定，到20世紀初，美國各州都開征了房地產稅。在日本，雖未設立專門的房產稅稅種，但也將房產統一列入“固定資產稅”的征稅對象。在中國，古代的“廛布”，唐代的間架稅、清代和中華民國時期的房捐，均屬于房地產稅性質。時至今日，除英國外，絕大部分發達國家和地區都開征了房地產相關稅收。
趙曉表示，縱觀各國，雖有的地方叫房地產稅，有的地方叫房產稅或者物業稅，但有一點相同，那就是：房地產稅與其他稅種一樣，其開征的目的主要是為政府籌集財政收入。在歐洲中世紀，名目繁多的房產稅是封建君主斂財的一項重要手段。在美國，房產稅收稅主體是郡、市和學區，稅款主要用于民眾所在區域的教育、治安、綠化及其他公共服務支出，真正體現了稅收“取之于民，用之于民”的基本原則。另外，房產稅稅率大多由地方政府根據當地居民的公共服務需求和當年的實際開支來確定，并不會考慮其對區域房價的影響。因此，從征收本意來講，房地產稅只是政府的一種籌資手段而已，和控制房價確實沒有什么關系。
但是，在中國一提到房地產稅，大家都會很自然地將它與調控房價聯系起來，背后原因在于近十年來一路狂飆的房價，以及中國房地產稅的演化歷史。雖然早在1949年新中國剛成立時，房產稅就被列為開征的14個稅種之一，1984年又將房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅兩個稅種，但一直只對商業用房征收，對個人居住房屋暫免征收。趙曉指出，首次提及要對住宅開征房地產稅(初期叫物業稅)大概是在2003年，也就是房價開始快速上漲的時期，理由是在保有環節對住宅開征房地產稅可以抑制購房需求，從而控制房價過快上漲。雖然后來又有人把“調節中央與地方財政收入分成”、“調整中國稅制結構”、“縮小貧富差距”等功能加到房地產稅的身上，但“調控房價”一直是中國房地產稅還未出生即有的“胎記”，也是近年大家討論的焦點所在。
那么，開征房地產稅到底能不能調控房價呢？抽樣調查數據顯示，2014年全國擁有2套以上住宅的家庭比例為21%，而且越大的城市，這一比例越高，中國“先富人群”平均擁有住房6-7套。試想一下，如果年稅率真的達到4%-5%，甚至10%，擁有多套住房的家庭是不是要考慮賣掉一些呢？如果大家都開始拋售，房價上漲是不是就能夠有所控制呢？
趙曉認為，理性地想一想，上述方案實施的可能性基本為零。首先，開征房地產稅引發房價下降，這不是政府想看到的。在當下，中國經濟“房地產化”在短期內還難以扭轉，新型城鎮化下的內需增長仍是未來中國經濟增長的最大引擎；其次，在當前中國稅收遵從度普遍不高的大環境下，如此高的累進稅率，在實踐中很難執行。2011年在上海和重慶開始試點的房產稅為什么稅率那么低，征稅范圍那么窄？其實就是有上述各方面的考慮。
因此，趙曉判斷，房地產稅開征是遲早的事，但是政府肯定會注意以下幾點：第一，家庭第一套住房免征的可能性很大，中國不可能照搬西方國家的征收模式。辛辛苦苦貸款買套房自己居住，每年還要額外繳納不菲的房地產稅，公眾從情感上還難以接受；第二，不管是家庭的第二套、第三套還是第N套房，開始的稅率都會比較低，不會超過3%，若干年后再視情況逐步提高稅率，如同成品油消費稅稅率逐步提升一樣，中國經濟和公眾都需要一個逐步適應的過程；第三，開始只會對大城市的住宅征收房地產稅，然后逐漸擴展到小城市，對農村房屋開征的可能性很小。
最后，回到本文標題所提的問題——房地產稅和房價究竟有沒有關系？趙曉的回答是：本來不應該有，而且短期內關系確實也不大，但長期來看會有。
