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2024年11月24日
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“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米?！苯?，國際貨幣基金組織（IMF）副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示。隨后，IMF駐中國代表在4月28日的研究報告中再度提及，“中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯?！盜MF連續關注中國住房空置率再度觸動了房地產市場的敏感神經。
“中國的房地產市場存在很大問題，一些民眾購入多套房產作為投資，造成大量房屋空置?！蓖顿Y大師、索羅斯基金管理公司創始人喬治·索羅斯早在2005年就曾預言，美國的房地產泡沫一兩年內會破裂，中國也挺不過三年。他猜對了美國，卻猜錯了中國。是投資大師們錯了還是中國的富豪們錯了？或許，他們的最大分歧并不在于中國房地產市場是否存在泡沫，而是泡沫將在何時破滅。中國房地產市場泡沫何時破滅仍需時間檢驗，但中國部分城市的房地產市場出現空置率危機卻是不爭的事實，作為房地產泡沫的“終極產物”，“鬼城”危機正在三四線城市蔓延——內蒙古鄂爾多斯及二連浩特、江蘇常州、湖北十堰等城市均在名單之列。
空置房有多少，空置率有多高？近年來，這個關鍵性的房地產市場指標，成了說不清、道不明的謎團。此前，住建部政策研究中心住宅與房地產研究處處長趙路興曾表示，在我國進行住房“空置率”的調查并不難，只需要在全國重點城市、針對不同檔次的樓盤進行抽樣調查，就可以得出結果，只是需要投入一筆錢而已。他同時也提醒：空置率太高當然不正常，說明投資和投機過多，但影響房價的因素很多，投資或投機行為與高房價沒有直接關系。
記得此前，有一個消息令人震驚，據稱國家電網公司在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。盡管隨后國家電網立即就此事進行了澄清，國家電網從來沒有統計和發布過此類數據。但在當前房價居高不下的現實語境下，高“空置率”和高房價無疑深深刺痛著人們的神經。
長期以來，在房地產市場，如果談到“空置率”這個詞，很多人會覺得這是一個了無新意的話題。但在當下房地產走向再次步入十字路口之時，空置率勢必就成為房市調控必不可少的參考數據。因為，無論在什么時候、哪種市場下，房子首先是用來居住的，這是房市存在的必要前提。假如任憑住房大量空置，且空置率數字成為無人知曉的謎，就會制造出剛性需求持續強勁的假象。而在民間游資缺乏其他投資渠道、房價只漲不跌的預期下，投資和投機性的房地產需求，幾乎是無止境的。而如果放任房子變成投資品，就會出現開發商囤房抬價、投機者購房待漲的局面。
空置房之所以備受關注，是因為投機和投資者購房既不是為了自住，也不是為了通過出租而獲取收益，而是希望能夠今后再次出售時獲得不菲的投資收益。在土地資源不寬裕的國情下，這些住房既不用來自住，也不進入租賃市場來平抑房價。如此不斷擴大的購買力，需要投放多少土地，才能滿足人們的投資需求？你能說空置率與高房價無關嗎？而這些空置房面臨一個二次上市問題，作為房市中看不見的潛在供應，無疑會對房市波動造成不小的壓力。由于空置房源最大的特點是不確定性，市場好的時候，投資和投機者都會把房子捂在手中，希望能賣個更好價錢。而如果市場發生趨向性的變化，這些房源就有可能集中涌出，瞬間放大供應量，從而對房地產市場穩定造成傷害。其實，這就很容易解釋為何每次房地產調控，城市外圍空置率高的區域房價總是率先出現下跌的原因。
住房空置率是衡量房市供求關系和投機程度的重要指標，影響著國家的住房政策和調控方向。從某種意義上看，空置率數據比房價本身更應受到重視。目前，房地產市場正經歷著深刻的結構性變化，能否摸清不斷變動的房地產市場的“家底”并保持相關信息的公開和權威，關系著房地產調控政策的制定和執行效應。“有了房產稅還不夠?！痹缭?011年，全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海在全國兩會上提出，房產稅并不能代替房產空置稅。對此，他提出了房產空置稅征收建議，一是對開發商征收增量空置稅——對竣工驗收后開始銷售的商品房，超出30%的空置部分應征收空置稅。二是對擁有多套房屋居民征收存量空置稅——存量住房可仿照一些國家通過水、電、氣、暖的使用情況來判斷，如平均實際使用量為應用量的1/4、1/5，即可認定為空置房。
事實上，靠稅收調控空置率的高低對房地產市場健康發展具有重大意義：如果空置率高的情況下價格上漲，證明了樓市處于炒作中，應該增加炒作成本；而如果空置率低的情況下價格上漲，則應該增加供應。假如基礎性信息缺失或失真，調控政策的“精確性”就會受到影響。只有準確的數據支撐，才能制定科學有效的政策，把多數投資投機性空置房趕進市場，激活閑置的資源，再加上大批保障性住房的供給，房價才有可能真正回歸理性。
