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2024年11月24日
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今年1至5月，全國商品房銷售面積同比下降7.8%，降幅比1至4月份擴大0.9個百分點，我國樓市周期性、自發性調整的趨勢更加明顯。為化解過去十多年我國房價長期持續較快上漲所累積的經濟金融風險，樓市適度調整將有助于緩釋房地產市場波動對宏觀經濟面的沖擊。
當前我國樓市周期性、自發性調整的根源，在于當前房價上漲的動能幾近衰減。房價變化離不開家庭收入與住房租金的支撐。過去我國十多年房價的持續上漲，有普通家庭收入增加和城鎮住房租金提升的結果。但毫無疑問，投資投機性住房需求助漲房價占據了主導作用。
據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心報告顯示，當前我國經營工商業家庭中，有29.9%的家庭擁有多套住房，比非工商業經營家庭的多套住房擁有率高10.6%；城鎮家庭自有住房空置率高達22.4%，大約沉淀4.2萬億資金，加劇了住房供求結構性矛盾。由此引發的我國城鎮住房市場房價收入比、房屋租售比這兩個指標對合理值的顯著偏離，造成家庭購買力過度透支。這種情況在一線城市更為顯著，普通家庭購房承受力已經接近極限。以北京2013年非私營單位就業人員年平均工資93006元測算，不考慮其他因素，家庭最大可承擔房產價值在200萬元左右，這在北京五環內已接近絕跡。同時，住房租金主要受中低收入人群收入水平制約，增長空間也已接近極限。目前北京住房租金回報率在2%左右，明顯低于3%的一年期基準整存整取人民幣存款利率。
而房價適度回落將有助于住房市場需求釋放。從趨勢看，我國新型城鎮化推進和社會公眾存在改善居住環境的強烈愿望，表明未來我國住房市場仍有一定發展空間。但總量發展潛力并不能否認當前住房市場存在的結構性矛盾，以及由此引發的樓市去庫存壓力。目前，我國中等以上收入家庭擁有多套房產，而中低收入家庭，特別是低收入家庭“一房難求”。房價過高已經將絕大部分剛性住房需求和相當部分改善性住房需求“攔”在門外，明顯阻礙了樓市去庫存化進程。據上海易居房地產研究院監測，今年4月末35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.6%，同比增長19.5%，創下了近5年歷史新高。可見，只有房價適度回落，才能打破當前住房供求僵局，激發潛在需求入市。
同時，房價適度回落也有助于金融風險逐步釋放。過去十多年我國社會資金向房地產行業過度聚集，已經形成巨大的潛在金融風險隱患。截至2014年一季度末，我國房地產貸款余額達15.42萬億元，占各項貸款的20.6%；全國房地產信托余額達1.15萬億元；兩者合計16.57萬億元，這還不包括其他形式的房地產融資，以及相當規模以房地產為抵押的社會融資。最近一段時間，因銷售不暢出現了若干房地產開發企業資金鏈條斷裂乃至破產的情況，表明當前房地產金融風險存在進一步釋放的可能性。而房價適度回落，可通過房地產金融產品收益率的調整，逐步改變資金流向，實現金融資源在各個產業之間的優化配置，以達到降低系統性和區域性金融風險的目的。
當前地方政府房地產政策選擇應著重放在推動樓市去庫存化上。在政策調整方面，地方政府要盡量避免出現市場誤讀或與政策調整預期方向反向操作。著力推動房地產開發企業加快去庫存化進程，盡量減少行政層面干預，由市場供求關系決定房價走向。密切監測分析房地產市場形勢，統籌建立應對地方樓市大幅調整的科學預案，極力避免樓市崩盤。
