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2024年11月24日
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人民網沈陽7月18日電 （陳扶宜）7月17日，全球最大的房地產咨詢公司之一的戴德梁行舉辦了以“沈陽商業地產是否會崩盤”為主題的論壇。戴德梁行最新數據顯示,截止到2014年二季度，沈陽購物中心空置率為19.62%。甲級寫字樓空置率約為30%。人均商業面積超過北京、上海、廣州。
上半年沈陽住宅市場量價齊跌
戴德梁行數據顯示，2014年上半年，沈陽土地流拍頻現，開發商拿地趨于謹慎。上半年沈陽土地市場共投放132幅地塊，流拍38幅；土地成交量增長緩慢，價格穩步提升。2014年上半年，沈陽市共成交土地458萬平方米，同比上升10%。平均樓面地價1718元/平方米，較2013年上漲0.8%。工業用地（成交217萬平方米，占47%）和居住類用地（成交154萬平方米，占33%）是土地市場成交的主力；樓市花樣頻出，難掩降價本質。2014年上半年樓市促銷手段多樣，明為團購、特價，實際上只是為降價做包裝；市場整體成交低迷，量價齊跌。沈陽住宅市場上半年成交總量同比下降13.7%。上半年均價環比下降3.0%，價格呈現下滑趨勢。 戴德梁行預計下半年沈陽的樓市價格仍將繼續小幅調整，2015年初趨于穩定。
寫字樓空置率近30% 購物中心空置率近20%
商業地產方面，大量新增寫字樓供應拉高了租賃型寫字樓市場整體空置率，截止到2014年上半年，沈陽甲級寫字樓市場空置率約為30%，寫字樓市場競爭激烈；供大于求的市場現狀導致2014年第二季度甲級寫字樓的租金環比下降0.27%，預計未來幾年，隨著對甲級寫字樓需求的不斷釋放，寫字樓會繼續增值，但增值空間有限；銷售型甲級寫字樓產品需求基本保持穩定，大面積供應量使空置率被推高，至2014年空置率約達到40%。隨著產品品質升級，銷售型甲級寫字樓售價持續上漲，2014年售價較去年上漲10%，但受市場環境和供需關系影響，增長率波動關系較大，預計未來銷售型甲級寫字樓售價漲幅趨于平穩；大體量、超高層、高品質產品集中入市，且多集中于金廊沿線，未來寫字樓市場競爭更加激烈。
戴德梁行最新數據顯示，截止到2014年第二季度，沈陽優質購物中心的空置率為19.62%。新入市的購物中心體量都較大，多在十萬平方米以上，新項目入市后對平均空置率有進一步拉升。截至2014年，沈陽商業地產總存量達到730余萬平方米，是2009年的約三倍。在全國各主要城市中，按沈陽市區人口計算，人均商業面積達到1平方米/人，接近發達國家平均1.0-1.2平方米/人的水平，但與國內北京0.61平方米/人，上海的0.63平方米/人對比人均商業面積較大。
專家認為沈陽正在經歷轉型的陣痛期
盡管如此，戴德梁行的高層普遍認為，沈陽的整體商業市場大環境是好的，商業市場總體上是健康的。沈陽的商業地產不會崩盤，而是在經歷陣痛期和轉型期，需要時間來消化。
戴德梁行沈陽策略發展顧問部助理董事畢大為認為，盡管數據顯示沈陽的商業地產是有風險的，但沈陽購物群體中約有30%來自周邊城市。這就是大沈陽的概念，在一小時車程內鞍山、撫順、本溪、營口等8個城市組成的城市群，為沈陽商業提供了更多的消費群體，按照城市群可輻射的消費人口計算，沈陽及周邊城市人均商業面積約0.77平方米/人，雖然高于北上廣等大城市，但仍在較合理的范圍之內。
戴德梁行沈陽商業地產服務部助理董事李德軍認為，近幾年，沈陽零售百貨經歷了多家撤店風潮。沈陽零售百貨的銷售業績和盈利能力壓力在不斷增大。但這正表明沈陽處于向新商業模式轉型前的過渡狀態。注重“體驗”將是購物中心未來規劃的重要方式；社區型商業將會有更大的發展空間；實體經濟與電商的融合也將是未來轉型的一個方向。
