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2024年11月24日
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房地產業近日迎來利好政策的密集發布，包括申請第二套商品房最低首付款比例從原來的70%調整為40%、二手房營業稅免征期限由5年改為2年等新政均超出市場預期，在業界引發不小波瀾。
據報道，利好消息甫一出爐，許多開發商就聞風而動開始醞釀漲價方案，“要漲價”、“搶購最后特價房”等廣告陸續出街。與此同時，前一段時間較為沉寂的中介門店也旋即業務火爆，部分二手房主坐地起價，試圖借政策春風賣個好價錢。而與賣方較為一致的積極入市態度相比，買家心態則頗為復雜，持大筆現金焦急購房者有之、膠著猶豫者有之、準備暫緩購房者也有之。
新政優化了改善型購房者的整體入市條件、降低了交易成本，但利好實際兌現程度則因人而異。以降低二套房首付門檻為例，對于那些手頭資金吃緊的購房者而言新政固然解決了燃眉之急，但貸款規模增加也意味著后期需要承擔的利息負擔加碼。此外，新政刺激了一批新增房源入市，供給充盈會抑制房價上行動力，部分人士由此預判在短期喧囂之后房價疲態依舊。恰因此，各種訴求的碰撞引發了業內新一輪博弈，其最終結果仍需觀察，且地域之間的政策績效也會不盡相同。
事實上，央行、財政部、住建部等部委聯手祭出樓市調控新政的初衷，就是支持釋放居民自住和改善型住房需求，以合理疏導商品房庫存的消化，引導樓市步入市場自治的新常態，這與此前一貫強調的“保護剛需”指向相一致，而房價的大起大落并不是決策層所樂見的。從更高層面的宏觀角度觀察，若任由房地產業長期在低谷徘徊，則宏觀經濟的下行壓力將更趨于明顯。近年來，房地產銷售增長量一路下滑、部分地方已經進入負增長區間。據上海易居房地產研究院的庫存報告，截至2月底，全國35個重點城市中，有31個城市庫存出現了同比增長現象。眾所周知，樓市與上下游產業之間具有較為明顯的聯動效應，去年樓市交投清淡甚至讓搬家公司員工感嘆業務量下滑嚴重。
而且，樓市開發項目停滯也直接波及到土地拍賣市場。數據顯示，今年1至2月份全國房地產開發投資8786億元，同比名義增長10 .4%，增速比去年全年回落0.1個百分點。同期，房地產開發企業土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%，土地成交價款699億元，下降30 .2%。顯然，在當前財稅體制尚未得到進一步厘清的語境下，樓市的持續萎靡必然拖累地方土地出讓金收入，加劇地方財政壓力。更進一步講，房地產業沉淀的大量信貸資金也隨時可能成為引發金融風險的導火索，這些隱患必須及時排除。所以，此番樓市一攬子新政也體現了決策層穩增長的意圖。
在此需要提及的是，樓市交投與房價走勢的最根本決定因素仍是供給與需求。當前全國房地產市場的一個鮮明特征是一線城市以外的地區庫存持續攀升，新政的出爐的確會激勵部分改善型購房者入市，但其增量并不足以匹配各地庫存規模。一二線城市房價高企，許多有改善住房條件意愿的需求者購買力不足，雖然新政降低了首付比例，但房價總額并未減少，反而有賣方試圖抬高售價，故而市場對這部分需求增量的預估并不樂觀。
而在不少三四線城市，本地住房需求趨于飽和，許多城市居民家庭已擁有數套住宅，刺激改善型需求釋放的舉措著實無力實質性扭轉供過于求的矛盾。由此可見，未來樓市重獲動能的著眼點還在于挖掘購房需求增量，當前的重要突破口就是加速推進城鎮化改革，讓大批走出農村的勞動者在城鎮置業安家。當然，這項改革牽一發而動全身，涉及到農村土地流轉、城鎮保障體系構建、藍領職業化培養、配套資金劃撥等一系列工作，最終讓這部分新城鎮人真正產生歸屬感尚需假以時日。但無論如何，推動城鎮化改革是引導樓市改善供求關系、為宏觀經濟平穩發展尋求新興支撐點的必要前提。一旦城鎮化改革獲得實質性進展，當前樓市新政也將能釋放出更多調控能量。
