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2024年11月24日
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原本波瀾不驚的房展會，突然因為節前一個政策而被攪動一池春水。央行[微博]、銀監會出臺的相關房貸新政，讓購房者有機會得到實惠的同時，也相當于給開發商打了一針強心劑。昨天開幕的“十一假日樓市”上，就有展商直截了當地拿新政做起了文章。一些購房者也希望趕上將要落地的新政，而選擇來房展會現場“打樣”。
就昨天現場來看，開發商給出的實際折扣不太給力，分析認為，開發商對救市還有期盼，限購放開后盼來了信貸新政，因此不愿意放棄利潤。
靜候新政購房者來“打前站”
“小姐，微信我不會用，你能幫我掃一掃嗎？”與3月、5月兩次房展會相比，此次十一“假日樓市”人流量明顯增加，“微信營銷”幾乎成了每個參展樓盤必備的武器。掃描二維碼并轉發朋友圈，即可獲得從飲料到大米、食用油不等的小禮品，也讓現場一些中老年看房者急得讓銷售人員當場培訓使用微信。
9月30日，央行、銀監會發布系列政策，業內普遍認為，這對目前低迷的樓市是一大利好。記者注意到，一些購房者就是看到了這個政策后，決定先出來看看房。
一位帶著小孩來看房的女士坦承，有了小孩以后其實早就想換一套學區房，苦于自己有過貸款記錄，就算把現在住的房子賣了還是二套房，學區房很貴，要湊七成首付難度相當大，根據新政策，房貸結清名下無房的話，有可能享受到首套房的待遇，那對他們來說可是好消息。當然，她也知道政策落地可能需要一段時間，不過看房子本來也會花費很長時間，所以趁著假期趕緊先出來“考察”一下，探探行情和價格。
“貸款結清算首套，這意味按房的壓力降低了很多，一些原本買不起房子的人現在可以買房了，買房人增多，有的開發商肯定就要漲價，不過，這部分人占比應該不多，所以房價不會大漲。”購房者邱先生說。
據統計，此次假日樓市國內參展項目超過60個，是三月房展的兩倍多，本地房企占了大頭，而萬科、金地這些龍頭房企依舊缺席。上海中原地產研究部經理盧文曦認為，近幾年房展銷售功能趨弱，萬科的龍頭房企開始全民營銷，房企客戶渠道增多，所以也要衡量成本和收益，所以大房企缺席熱情有所消退。
噱頭多，切實優惠少
“一套房貸結清再購享首付3成，首套利率最低可7折。”在一家開發商的展臺，其張貼的“易拉寶”沒有貼出自己樓盤的信息，卻復制粘貼了一遍央行的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，而且還擺在最顯眼的位置。這一舉動耐人尋味。
盡管這個新政立竿見影的效果可能沒那么明顯，因為銀行具體落實執行新政細則還要時間，但是開發商普遍認為央行新政至少提升了人們的“士氣”，讓更多原本受制于限貸政策的購房者有了看房的動力，對黃金(1191.10, -24.00, -1.98%)周幾天假期的銷售將會是“錦上添花”。
從展會實際的情況來看，許多開發商也在動金融方面的腦筋，爭取在細則落地之前先為購房者解決資金的問題，因而各種墊首付、“拖首付”層出不窮。如位于臨港的保利蔚藍林語允許購房者今年買房，明年才開始還貸。新虹橋首付則根據房型不同，推出28萬到41萬不等的墊首付活動，開發商墊的首付1年后要還清，雖然沒有利息，但是有1%的手續費。
但是除了金融方面的支持，房展會現場實際折扣并不太給力。也許是擔心“得罪”老業主，直接的打折少之又少，大多采取特價房的形式來促銷。要不就是送旅游送iphone6……噱頭多，切實優惠少，基本九五、九六折，個別項目的特價房相當于九折，但限制僅僅房展會期間。只有個別商住項目或尾盤項目推出的優惠還比較吸引力，如嘉定某商住項目推出了88折優惠，中山公園某在售尾盤為了清倉直接推出降價百萬的優惠，原價7萬元/平方米，現報價6.5萬元/平方米，不過只有三套房。
“普遍有折扣，但力度小，真正大尺度降價少。”盧文曦表示，表明開發商對救市還有期盼，限購放開后盼來了信貸新政，因此不愿意放棄利潤。但是信貸放松執行在銀行，在市場化背景下不會一刀切。所以即使放松，效果未必有想像中那么大。限購放松效果不好，限貸不能指望銀行，想要取得銷量眼前只有降價最實際。
內環內樓盤終于露面
開發商熱情重新被點燃的另一個重要標志就是一些“蟄伏已久”的內環內新盤終于又開始露面了，當然，價格都不菲。
位于虹口的建邦16區二期推出91到161平方米的戶型，報價在6萬-6.5萬元/平方米左右，現在認籌可以獲得98折優惠。而位于閘北的綠洲雅賓利三期均價也達到6.5萬元/平方米左右，其優惠活動力度要大些，辦貴賓卡的話可以享受1萬抵50萬的優惠。
根據網上房地產數據顯示，目前上海內環內可售一手住宅只有5170套，約占全市在售一手住宅總量的6.14%，且有相當一部分屬于尾盤，純新開樓盤數量很少。業內人士分析，一般內環內豪宅，如果不是資金特別緊張，一般不會選擇弱市的時候強行開盤，這個時候露面表明開發商開始重拾信心。
事實上，從上個月月底開始，上周(9.22-9.28)上海市內共有24個商品房開盤或加推(19個住宅，2個酒店式公寓，2個寫字樓)，總計推出約4325套房源，創下2014年以來周推盤量的新高，其中僅9月27日這一天就有多達17個住宅樓盤推出新房源，其中不乏徐匯和閘北的豪宅項目。
上海搜房數據監控中心認為，9-10月是今年最后一個供銷旺季，再加上十一黃金周和假日樓市的刺激，為了搶占市場，去化庫存，開發商開始“瘋狂推盤”。
