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2024年11月24日
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樓市限貸在各地方政府推動下已開始有所松動，目前已有上海、深圳等多地及銀行傳出放松個人房貸門檻的消息。
“如果銀行信貸不放松，僅靠地方政府救市，房地產市場回暖仍有限。”一位房企知情人士告訴《華夏時報》記者，9月11日在華南某市人民銀行支行舉辦的會議上，多家房企負責人強烈呼吁銀行調整信貸政策。
記者從人民銀行華南某地支行內部人士處獨家獲悉，近日，央行與全國各地支行召開會議，要求各支行召集當地房企、主管部門開會，摸清房地產市場現狀，為下一步決策做準備。
“信貸是往放松方向走，因為經濟不景氣，現在再收緊已經不合適，但也不會太放松。”上述人民銀行華南某地支行內部人士對記者說，因商業銀行今年不良貸款率上升很多，所以銀行內部對房地產貸款還是較為謹慎，而央行只能是指導，放松與否要由銀行自己決定，畢竟需要銀行自擔風險。
央行各地摸底
“此次人民銀行是例行了解情況，每年年中都會對房地產做調查，只是今年因故推遲。”上述房企知情人士對記者表示，由于地方人民銀行與地方政府的關系很弱，因此在態度上并不積極，且貨幣政策調整需國務院和央行定奪，此次開會尚不能判斷出貨幣政策是否會調整。
但目前房貸放松的傳聞此起彼伏，尤其是在限購放松對市場影響有限時，市場預期限貸政策也將迎來調整。
9月10日，一則關于“農行取消限貸”的消息在網上流出，消息稱從2014年9月9日起，農行首家取消限貸，凡購房者名下無貸款余額(之前所貸房款已還清)，即可享受首套房按揭政策，首付最低30%，貸款最高70%。
“我們農行網站上沒有這個說法，現在首套依然認房又認貸，且額度緊張，放款一般要三四個月。”農行深圳龍華支行有關負責人對記者表示，此消息不實。
此外，深圳招行也被傳已放松限貸政策，對此前未有貸款記錄的購房者，提供9.5折利率優惠，而之前無論購買幾套住房，只要全部貸款結清的，即可按首套辦理，利率基準。
“目前只是聽說，可能還在討論階段，我們沒收到文件。”深圳招行一個信貸經理告訴記者，目前執行政策未變，銀行內部預期，部分二三線城市貸款政策可能會有調整，但一線城市短期內不太可能放松。
而8月中旬，上海甚至在網上傳出某銀行放松限貸的內部文件，但隨后各家銀行一致否認。
“無風不起浪，之前地方政府放松限購也經歷了從傳聞到否認，最終落實的過程。”一位房地產業內人士認為，通常政策會先放出來試探市場風聲，讓市場有個預期消化的過程，目前銀行矢口否認也屬正常。
8月份，四川、紹興、福建等地方政府發文要求銀行放松限貸政策，但目前執行效果尚不明顯。
“目前地方政府十分希望貸款政策能放松，因為限貸政策直接影響成交，現在很多地方政府都在爭取政策。”北京一家大型房企銷售總監告訴記者。
不過，在銀行看來，地方政府的政策松綁有些強人所難。中國銀行一位個貸部負責人對記者表示，政府放松限貸的想法與銀行本身的趨利性原則相違背，在房地產市場風險加劇的情況下，銀行需要考慮風險。
房貸“拐點”出現？
不過，目前多地首套房貸利率確實已經出現了下調趨勢，放款速度也在加快。
據監測機構“融360”對全國23個重點城市的監測數據顯示，8月份首套房房貸利率呈拐點下跌，有15城不同幅度地下調了首套房貸款利率，但普遍執行基準至基準上浮5%不等的利率；二套房利率仍然未出現明顯下調跡象，但多地房貸放款速度有所加快，房貸申請難、放款難現象得到緩解。
融360在重點關注的23個城市中，房貨利率降幅排名前5的城市依次為哈爾濱、廣州、杭州、深圳、重慶。除一線城市外，盡管哈爾濱是這23個城市中最后一個放開限購政策的，但利率下調的幅度卻是最明顯的。
“由于企業流動資金需求并不旺盛，部分銀行下半年主動增加個人房貸市場的投入，在房貸額度充足的情況下，銀行在審批、放款方面的速度加快。”融360分析師對記者說。
此外監控發現，有10城存在利率優惠，優惠幅度相比7月略增，但均有附加條件。其中上海有全國最低8.5折利率折扣，北京、杭州、青島3城重現9折利率，此外還有6城優惠利率為9.4-9.8折，其余城市的房貸利率最低為基準或者更高。
在業內人士看來，8月房貸利率普遍微降，一方面是銀行對地方政府政策指導妥協的體現，另一方面也是銀行自己選擇的結果。
深圳某商業銀行中層管理人員告訴記者，由于企業和個人信用貸款收益高、回款快，相比之下，回款周期長、收益低的房貸業務便被銀行視為雞肋。但是隨著經濟形勢的轉變，小微企業的信用風險有所上升，導致銀行不良貸款攀升。出于分散風險的考慮，銀行需要補充一部分風險較小的房貸業務來平衡貸款結構。
受此影響，8月份市場景氣度有所回升。深圳佳兆業悅峰銷售人員告訴記者，相比七八月份之前，雖然上調利率但三個月仍拿不到貸款，目前銀行對新盤放款時間有所縮短，一般是三個月左右，且貸款利率已經全部回到基準。
深圳房地產信息網地產事業部總經理周學軍告訴記者，目前開發商資金還是較緊張，盡管貸款有所放松，但此前積壓的單太多，需要排隊，現在全部放開也沒那么快回籠資金。
實際上，在周學軍看來，銀行貸款松緊對市場影響只是一方面，關鍵在于定價和市場信心，8月份開發商定價較低的樓盤推動了成交高潮，銷售去化率都很好，深圳剛需很龐大，但購買力不足，對價格過高的樓盤存在購買難度，因此，以價換量才是未來開發商提高銷量的最佳途徑。
據知情人士透露，在地方人民銀行召開的會議上，也有專家提出，未來市場走暖，需要開發商以價換量，不要過度依賴銀行貸款放松，因目前國家對貨幣政策一直強調穩健。
“目前銀行優惠力度沒有預想的大，今年剩下幾個月的趨勢仍是需開發商以價換量。”深圳一位房地產專業人士稱，由于2009年和2012年的樓市回暖，主要有賴于貨幣政策的全面放松。而此輪調整，李克強總理已多次強調只能定向寬松，中央政策層面一直在保持定力，全面降準、降息的可能性不大。
融360分析師認為，從目前的形勢看，利率方面雖然出現了一些放松的跡象，但是現在預測房貸利率將大幅下調還為時過早。如果后續不出現大的政策調整，迫于地方政府的壓力，下半年房貸利率或將維持緩慢微降的趨勢，并且下調利率的城市會繼續增多，利率“拐點”或將到來。
