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2024年11月24日
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9月5日，北京市住建委公布了《關(guān)于進一步做好自住型商品住房申購工作有關(guān)問題的通知》，并向社會公開征求意見。自住型商品住房（以下簡稱“自住房”）從推出至今，經(jīng)歷了過山車般的起伏。
即便大多地處偏遠(yuǎn)，但自住房推出后，一直令北京眾多無房的剛需階層為之瘋狂。
2013年年底，北京市推出自住房新政，政策規(guī)定此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后5年內(nèi)不得上市，5年后上市收益的30%上繳財政。
首個自住房項目金隅匯星苑開始正式選房當(dāng)天，搖中號的“幸運兒”們擠爆了現(xiàn)場。盛夏里排起長隊的選房者背后，是數(shù)以十萬計的申請者。
此種情景未持續(xù)多久，自住房的“棄選潮”就尾隨而至。有媒體報道，近期一自住房項目，有九成中簽者棄選，棄選原因被概括為“沒錢、認(rèn)為房屋質(zhì)量差以及周圍環(huán)境不好等”。
對此，北京市住建委出臺了上述征求意見稿，其中特別指出，購房家庭放棄選房超過3次，優(yōu)先家庭擬被取消自住房優(yōu)先購買資格；屬于非優(yōu)先家庭的，擬取消自住房購買資格。
另一方面，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委日前下發(fā)通知，要求從戶型設(shè)計、工程質(zhì)量等方面對自住房參建各方加強監(jiān)管，保證自住房與商品房同品質(zhì)。
自住房在市場上的冰火兩重天與相關(guān)政策的接連出臺，令學(xué)者們開始重新審視自住房制度設(shè)計本身的合理性，在商品房和保障房以外，自住房能否找到屬于自己的位置？
哪些原因?qū)е聴壏?/strong>
在北京打拼的馬蕾，每天都會多次刷新北京市住建委的網(wǎng)站，而且還會混跡在各種與自住房相關(guān)的社交網(wǎng)站，生怕錯過最新的消息。
馬蕾在第一個開放申請的恒大御景灣自住房項目時，就遞交了材料，算是很多自住房QQ群里的元老級用戶。她參與過搖號，卻最終選擇“棄選”，直到現(xiàn)在，她仍然關(guān)注著新開放的自住房項目，同時也盯著二手房市場。
針對北京市住建委的自住房新政，馬蕾曾提交了書面意見：“不建議對自住房的購房家庭加入3次棄選取消資格的要求。”
馬蕾列出了她認(rèn)為很重要的原因，自主房的申請者一般預(yù)算有限，現(xiàn)有自住房的供給，從60平方米~100多平方米，總價也從幾十萬元到幾百萬元不等，差別很大。如果搖上的號不是最靠前，基本上選上自己滿意的戶型的可能性就很低。有的申請者就是沖著70平方米左右的一居去買的。結(jié)果挑的時候，這個戶型沒有了，選擇大戶型，真的無能為力，只能棄選。
在自住房的申請者看來，棄選的原因有幾類：一、錢不夠；二、距離太遠(yuǎn)；三、房子質(zhì)量太差；四、周邊有嫌惡設(shè)施，如殯儀館、化工廠、高壓電等設(shè)施。馬蕾建議，有關(guān)部門應(yīng)該對棄選原因作個調(diào)查。
馬蕾現(xiàn)在是兩歲孩子的媽媽，與丈夫都在私企上班，是標(biāo)準(zhǔn)的京籍無房家庭戶，屬于自住房優(yōu)先家庭。結(jié)婚以來，一直和公婆擠在80平方米的兩居室里。
“唉。太無奈了。”馬蕾接著說，“一開始在報紙上看到信息就趕緊去申請，大家都有一些甭管好的壞的，先占上再說的心理狀態(tài)。申請最初的顧慮就是擔(dān)心僧多粥少，不知道什么時候能排到自己，戶型合適與否的問題沒有考慮過。
馬蕾一心想要一套七八十平方米的一居室，“像我們這樣的家庭，買房也就能接受總價在150萬元左右。老人如果到時候能贊助，估計最高也就買個170萬元左右。再往上就有點承受不了。”
除了自住房，馬蕾也在關(guān)注二手房的市場。她棄選的是金隅匯景苑項目，這個項目位于朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)單店村，西距東五環(huán)路約300米。銷售均價為每平方米2.2萬元。對于馬蕾一家人來說，位置更好的定福莊的二手房每平方米也只要2.5萬元左右，而且價格還在下降。而且自住房還要兩年后才能住，優(yōu)勢就剩下“新”了。
金隅匯景苑項目第一次搖號時，從10萬多個申請者里，搖出9900個號，去選3300套房。馬蕾當(dāng)時搖中了3700多號。令她最終棄選的最重要原因是在搖號前突然被告知一居室不參與此次搖號，而她就是沖著一居室才去申請的。
馬蕾棄選的另外一個原因就是房子質(zhì)量。據(jù)她了解，大部分住房的層高是2.8米左右，但一些自住房的層高只有2.7米。如果上面還有吊頂，下面再加上地磚，中間的空間就不多了。
因為是剛需，所以選房更慎重
網(wǎng)友焦靜的看房經(jīng)歷，也讓馬蕾的心涼了半截。網(wǎng)友焦靜的心路歷程可謂一波三折。
“我從自住房剛開始申請就一直關(guān)注著，除了兩三個項目沒申請，其他的項目我都申請了，當(dāng)時就想著，咱們這種夾心層，還管什么地段、戶型、質(zhì)量，能買得起住得上新房，簡直就是燒高香了，因此幾乎想都沒想就申請了，能中哪個就買哪個！”
焦靜覺得自己很現(xiàn)實，夾心層嘛，能在一個還說得過去的地段，以還算合理的價位買套新房，已經(jīng)很難得了。哪就有兩全其美的事兒，地段又好又便宜還質(zhì)量好格局好……
所以當(dāng)她中簽，尤其是發(fā)現(xiàn)自己的號碼靠前，應(yīng)該能選上還不錯的房時，就下定決心要買。盡管她聽說，她中簽的項目離火葬場不遠(yuǎn)。
之后，焦靜排出了自己的選房表。樓棟、樓層、單元號、戶型，每種都定了優(yōu)先級，排出了幾十號房子。又給父母打了電話，告訴他們聽說有火葬場和高壓線，不過都不是緊挨著，父母覺得火葬場沒關(guān)系，只要是在居住區(qū)的下風(fēng)向就沒影響，至于風(fēng)水問題根本是封建迷信，不必顧慮。只是高壓線，畢竟對人身體不好，還是要看看距離的。
信心滿滿的焦靜就這樣踏上了漫漫看房路，坐在496公交車上，車子轉(zhuǎn)了一個彎，進入平房路。這里不再是繁華喧囂的大城市，一條小馬路蜿蜒向前，很少有人車經(jīng)過，極度的安靜，“本來我是享受這種寧靜的，可是很快路旁開始有小平房小店面出現(xiàn)，定睛一看，全是賣殯葬用品的，我想這要是住這兒了晚上回家可怎么辦？”
最終來到施工現(xiàn)場，焦靜遠(yuǎn)遠(yuǎn)地能看到五環(huán)的高壓線。但是到這個時候，高壓線已經(jīng)不重要了，實地看過相同標(biāo)準(zhǔn)的房間以后，焦靜才知道自己以前想象中的1.1米的窗戶和2.7米層高，有多么的天真。“現(xiàn)實情況是，住在這樣的房子里，可能沒幾天我憑自己能力買到新房的興奮和感動就會被壓抑暗淡的室內(nèi)環(huán)境沖淡”。
焦靜最終放棄了選房，就像馬蕾說的，因為是剛需，所以更慎重。
焦靜中簽的項目，首次選房在8月15日結(jié)束，截至8月25日，3000多套房源中，有1360套房源遭遇棄選，其中二居室1351套，三居室9套。
開發(fā)商扮演什么角色
在政策與市場的夾縫中，開發(fā)商也有一肚子苦水。一位不愿透露姓名的自住房項目開發(fā)商告訴中國青年報記者，目前買到自住房的消費者仍然是政策的最大受益者。
實際上，首輪搖號時，北京首個自住型商品房項目金隅匯星苑棄購率達到20%，第二個自住型商品房項目首創(chuàng)悅都匯700個中簽家庭共認(rèn)購296套，棄購率超過50%。
據(jù)媒體報道，金隅匯星苑在選房結(jié)束后，開發(fā)商通過電話回訪等方式，對棄選家庭進行了調(diào)查。統(tǒng)計顯示，八成家庭棄選是因為經(jīng)濟原因，簡單來說，就是“錢不夠”。
悅都匯項目的開發(fā)商則對1632戶棄選家庭進行了更詳細(xì)的調(diào)查，其中，大部分家庭因該項目位置遠(yuǎn)、交通不便所以放棄，比例達到三分之二以上。
但實際上，一個自住房項目啟動申購時，該項目的地理位置、交通、配套、價格等情況都已經(jīng)公示，可以說，“位置遠(yuǎn)、交通不便”這些因素，申購家庭在申購前就已經(jīng)知道。
“這些人比較年輕，不愿買保障房，廉租房，買不起商品房。”對于購房者普遍反映的自住房價格過高問題，一位不愿透露姓名的開發(fā)商銷售主任認(rèn)為，這是由這批客戶的特殊性決定的，他們幾乎都是80后，處于社會的“夾心層”，這些人沒錢也沒房。“經(jīng)適房”和“兩限房”，政府早已取消。由于中國傳統(tǒng)觀念，面臨結(jié)婚生子問題的80后也很少去申請公租房。所以首付款八九十萬元讓他們非常有壓力，夫妻雙方兩人需要很大的努力再加上家庭的支持才可以湊齊首付款。
對于網(wǎng)上流傳的自住房開發(fā)商毛利在70%的說法，這位銷售主任給予了否定。他給記者算了一筆賬，除去地價成本和營業(yè)所得稅、土地增值稅等稅收成本，開發(fā)商根本不賺錢。如果一些項目能夠公開拍賣，價格起碼會翻一番。
自住房與商品房相比，到底有沒有優(yōu)勢，這位銷售主任認(rèn)為不能一概而論，應(yīng)根據(jù)周邊二手房的地段和質(zhì)量具體分析。“去年推出第一批自住房的時候，在政策制定時，參考周邊二手房的價格本身就是不合理的。二手房房價可能會有所松動，準(zhǔn)確下結(jié)論仍需可靠數(shù)據(jù)，但可以肯定的是不會下跌30%，也就是說自住房的優(yōu)勢依然存在”。
對于房屋質(zhì)量，開發(fā)商也作出了回應(yīng)。“要分清楚房屋的質(zhì)量和品質(zhì)，房屋質(zhì)量是指在建設(shè)過程中所用材料和結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)問題，如鋼筋混凝土的標(biāo)號等不能出差錯等。在北京，一般的開發(fā)商不會在這方面省錢，有的項目出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題可能并不是開發(fā)商有意而為之，問題還是開發(fā)商主動查出來的，所以可能是供應(yīng)商方面出現(xiàn)了問題。蓋一棟樓的成本非常低，沒有必要在這方面省錢”。
對于3次棄購取消相關(guān)資格的政策，這位銷售主任認(rèn)為還需要經(jīng)過實踐的檢驗，但個人特別擔(dān)心“誤傷”一些有購買剛需的人，使他們買不到房子。“政府在制定政策時一心為民，在網(wǎng)上申請幾乎沒有任何限制，政府完全考慮要方便老百姓、不折騰老百姓。為保護消費者，一次申購?fù)ㄟ^網(wǎng)絡(luò)兩分鐘就可以。然而對于開發(fā)商而言，為賣5000套房子，還得租一個體育場對申請人信息進行資料核驗，場館200位工作人員共同工作，歷時29天，共服務(wù)30萬人。公證處收費也很貴，一天要價1萬~2萬元。企業(yè)也是法人，在制定政策的時候也要考慮到企業(yè)。”
自住房究竟解決什么問題
中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志認(rèn)為，造成購房者棄選的原因有很多，有購房者“打醬油”的心理因素、有制度因素、有質(zhì)量因素，更有戶型等原因。但是自住房棄選率奇高的根本原因在于制度設(shè)計不完備。雖然政府在不斷出臺政策企圖解決問題，也一直在與業(yè)界進行溝通，消費者通過業(yè)界將自己的聲音傳達給政策制定部門，使許多問題都得到了解決，如之前購房者普遍反映的搖號規(guī)則也進行了改進。但是，當(dāng)企業(yè)在成本和利潤之間無法選擇的時候，只能向成本伸手，這是制度設(shè)計的問題。開發(fā)商只能盡量降低成本讓自己有利可圖，所以才會有各種老百姓不滿意的戶型和環(huán)境。
陳志認(rèn)為自住房是調(diào)控邏輯下的產(chǎn)物，不是民生保障下的產(chǎn)物，是為平抑房價出臺的。
中國的年度GDP為40~50萬億元，但是M2（廣義貨幣）卻高達110多萬億元，其中隱藏著許多問題。“房價是買賣雙方的交易信號，調(diào)控房價用處不大，要做到真正回歸市場，就應(yīng)該讓市場來說話，要尊重規(guī)律。”陳志認(rèn)為更應(yīng)該做的是讓低收入人群迅速增加自己的住房支付能力，這屬于收入問題。在政府向企業(yè)壓價格的情況下，開發(fā)商為了保持盈利，只能向成本要空間。制度應(yīng)該讓開發(fā)商有合理空間。政府是代表全民來收取土地出讓金，完全可以利潤最大化，但是同時也要注意反哺。相關(guān)部門不應(yīng)該把個人政績放在首位，這種官本位的思想不可取。
對于目前引起廣泛關(guān)注的自住房，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟所研究員汪麗娜認(rèn)為，棄選比例高的原因是自住房的定位不準(zhǔn)，既不能算有政策扶持的保障房，因為購房者沒有收入上限的限制，與普通商品住宅沒有區(qū)別，但是由于其價格低于周邊商品房的30%，也不能算普通的商品房。
實際上有些自住房跟市場價格基本是持平的，甚至有些地方還會高一些。另外自住房既然享受了政策的優(yōu)惠，而在上市方面又和商品房一樣，只是在5年內(nèi)不能交易出售。上市之后好像又沒有增值收益的分成考慮。“自住房政策，大家覺得是一個怪胎，既不像商品房也不像保障房。”汪麗娜告訴中國青年報記者。
今年上半年北京交易量下降，跟大家對房地產(chǎn)大勢的預(yù)期有關(guān)系，也可能與自住型商品房的走勢不清晰有關(guān)系。很多人在搖號之后出現(xiàn)了棄選的現(xiàn)象。從棄選情況來看，至少反映一部分剛需人群在進行認(rèn)真比較后放棄了自住房，在自住房與普通商品房的比較中，最終選擇了普通商品房。相比自住房，商品房在地段和房型上都有自己的優(yōu)勢，如果自住房沒有價格優(yōu)勢和地段優(yōu)勢，老百姓肯定不會選擇。
