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2024年11月24日
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“不動產登記條例”的出臺還是會對市場預期產生一定的影響。未來一段時間內，二手房市場的掛牌量可能會有一定的增長，但是這一條例并不能夠對市場造成太大的影響。
——亞豪集團市場總監(jiān)郭毅
今年以來，中高端改善需求成為支撐市場的中堅力量。在剛需銷售乏力的情況下，不僅高端新房銷售火爆，甚至出現日光，高端二手房成交也連月增長。
高端二手房成交量增長背后，實則是整個二手房市場成交的回升。據鏈家市場研究部統(tǒng)計，截至26日，8月北京市二手住宅共成交6908套，成交量環(huán)比上月同期增加了9.4%，達到了今年四月以來的最高水平。
受到二手房市場新動向的影響，新房市場也應時而動。尤其是換房人群，或受到二手房市場回暖預期影響，或在二手房市場回暖中原先的房源得以出售，也加速入市步伐，直接刺激改善型新房項目銷售。
此外，近期流傳的房產稅和不動產登記消息，也對二手房市場產生了一定影響，部分業(yè)主主動下調報價以求盡快成交，這也在一定程度上刺激了二手房市場的成交。
高端二手房成交兩月連漲
根據麗茲行豪宅研究院數據顯示，8月(1-24日)高端二手住宅成交117套，環(huán)比上漲6.14%。
麗茲行豪宅研究院鄭海燕表示，各地取消限購對于購房者來說是一個信號，增強了購房者對市場的信心，因此不少高端置業(yè)者選擇在這個時期考慮購置房產。另一方面，對于業(yè)主來說，由于今年上半年至今中高端需求成為支撐市場的重要需求群體，部分業(yè)主也是看到現在這個需求旺盛的時機，降低價格以求能夠更快出手，這種“特價房”也在很大程度上促進了成交。
值得注意的是，根據麗茲行豪宅研究院數據顯示，在經歷了前三個月的下探后，7月份高端二手住宅成交量總計152套，環(huán)比上漲7.04%。如此一來，北京高端二手房成交已實現兩月連漲。
“高端二手房成交的上漲，很大程度上也是受到整體二手房市場大勢的影響。隨著賣舊買新需求的釋放，7月下旬開始，北京高端二手房需求量有所上升。”鄭海燕表示，對于高端市場來說，網簽成交量目前僅是微漲，這更多反饋的是上月的實際成交情況，市場的利好信號對成交量的帶動效應，整個三季度的數據更能體現。從當前買方入市情況來看，預計‘金九銀十’高端二手房的成交量還會有所上揚。
業(yè)主報價兩極分化
據了解，由于高端二手房和普通二手房分布區(qū)域的不同，高端二手房主要集中在核心商圈。8月份，泛CBD、萬柳和朝陽公園區(qū)域都是成交的熱點區(qū)域，這些區(qū)域由于配套成熟完善、地段的增值保值性成為高端置業(yè)者考慮的重點區(qū)域。此外，隨著廣渠金茂府二手房項目開始入市，大望路區(qū)域的成交也有所提升。
與此同時，京城高端二手房的業(yè)主報價開始出現兩極分化。“小區(qū)里確實有部分業(yè)主為了套現或者換房，主動調低價格。例如小區(qū)里一套報價1500萬元的四居室，這周業(yè)主又降了20萬元。但是現在市場有回暖的跡象，與之前業(yè)主普遍下調報價不同，目前一半業(yè)主都堅持報價不會調整，甚至個別業(yè)主還抬高了報價。像之前掛出的一套1600萬元的四居室，上周業(yè)主又漲了50萬元。”富力城周邊一中介門店工作人員介紹。
在業(yè)內看來，最近傳言即將啟動的房產稅和不動產登記確實對高端二手房市場有一定的影響，部分手中擁有一定房產的業(yè)主會趁現在出售房源，因此報價會相對偏低。還有一部分業(yè)主因為套現、移民等原因也會主動調低報價。但另一方面，由于目前整體二手房市場日趨穩(wěn)定，甚至出現回暖跡象，相反的會有業(yè)主提高報價，并且態(tài)度比較強硬。因此出現了業(yè)主報價兩極分化的現象。
據鄭海燕介紹，進入2014年以來，北京高端二手房市場成交量持續(xù)處于低位狀態(tài)，半年多的時間，高端市場成交的主流，都是以“特價房”為主導。但隨著高端二手房成交量的上漲，業(yè)主的心理預期會發(fā)生變化，或將導致“特價房”越來越少。
影響
賣舊買新需求釋放 改善型項目人氣攀升
二手房市場的熱度，也開始輻射到新房市場，特別是改善型市場。對于一些換房人群來說，在二手房市場回暖中舊居得以出售，也加速了入市步伐。
換房需求帶熱改善型市場
在將位于通州九棵樹的一套兩居室掛牌近3個半月之后，佟先生終于得到中介的消息稱，有意向的購房人想要面談。據佟先生介紹，之前也有一些人托中介打電話來探口風，但詢價之后，基本都沒了下文，冀望通過賣舊房換新房的想法也只能一拖再拖。
事實上，佟先生的感受正如實反映了近期二手房回暖的跡象。根據中原地產研究部統(tǒng)計數據顯示，8月中上旬北京二手房住宅成交量出現反彈，達到最近5個月同期的最高點，預期8月份二手房成交量將達到9000套以上，房價下調的幅度在逐漸放緩。
日前，記者以購房人身份來到位于順義區(qū)的龍湖好望山，當天正逢平層產品開盤，34套房源認購“日光”的同時，記者還了解到，該項目近期別墅類產品的銷售情況也很可觀。“進入7月份，前來購房的客戶就突然增多，攔都攔不住。”據銷售人員介紹，僅8月份以來，該項目的疊墅產品，銷售額已達到2億元，目前僅剩下最后幾十套疊墅房源。
事實上，近期開盤主打改善的項目，均創(chuàng)下了不俗的業(yè)績。記者了解到，位于海淀區(qū)的純新盤項目京投銀泰·琨御府以73000元/平米的均價在8月16日首次開盤，當天認購率即達95%，而位于朝陽區(qū)的首開常青藤則推出均價42000元/平米的兩棟樓王，盡管開盤價格較上一期上漲17%，當天仍然全部售罄。
部分項目促銷“搶客”
在位于亦莊河西區(qū)的中信府，項目銷售人員告訴記者，“90%以上的客戶，都是通過賣掉舊的房子實現成交的。”據了解，項目開盤僅一個月，160套房源，目前僅剩下70多套。
中原地產首席分析師張大偉認為，相比剛需的猶豫觀望，改善型客戶入市相對比較堅決，在二手房市場銷售難度下調的情況下，一些換房客戶入市的意愿增加。同時，從整體看，入市的項目價格均比較平穩(wěn)，相比之前性價比提高，也促成了改善型項目的成交整體走高。
記者走訪發(fā)現，多數改善型項目在報價基礎上，通過辦卡等方式，均能實現優(yōu)惠5萬-20萬元不等的額度，此外，根據付款方式的不同，還可以再額外享受9.9折以上的優(yōu)惠，一套價值500萬元以上的房子，很輕松就可以折讓最高50萬元的優(yōu)惠額度。而這，還不包括“開盤當天有驚喜”的購房福利。
“盡管改善型購房客群手中資金量較充裕，但整體市場的以價換量的氛圍，仍然影響著這部分購房人的心理預期。”一位不愿具名的房企人士透露，一些項目希望通過價格上的讓步，實現項目的快速去化。
釋疑
“不動產登記條例”促成回暖？
近日來，《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》的推出，在業(yè)內引起了不小的關注。近段時間又恰逢樓市出現新動向，高端二手房市場的成交量環(huán)比有所上升，部分媒體因此將這一現象同不動產登記暫行條例的出臺聯系在了一起，認為是該條例的出臺促使了樓市的回暖。不過多位業(yè)內人士表示，兩者之間并無因果關系，不動產登記的消息對市場影響不大。
部分高端房源被降價拋售
事實上，隨著不動產登記條例的逐步推出，確實對部分房主的心理預期造成了一定的影響，市場上也出現了一些降價拋售的個案。最近準備買房的林先生看中了一套位于朝陽公園的房源，據他介紹，該套房是面積大約在240平方米左右的四居室，目前市場價應在1300萬元/套。但是房主私下里向他表示，由于急于出手，價格可以再便宜280萬。
“賣家是通過我的一位朋友介紹認識的，”林先生向記者透露，該套房子之所以會有如此大的降幅，主要可能還是因為房主在政府部門工作，對于政策比較敏感。“在不動產登記條例即將推出的消息出現前，房主并沒有降價拋售的打算。”此外，林先生還向記者表示，他也有朋友在最近買房時碰到過類似的情況，降價出售并不是個例。
“《不動產登記暫行條例》掛出之后，到我們這里掛牌的房主有所增加，不過肯降價拋售的畢竟是少數。”菜戶營附近一鏈家地產門店經理人對記者說，“這也可能是因為最近市場有所回暖，房主急于出手。究竟是什么原因，我們也不清楚。”
短期內對市場影響甚微
中原集團首席分析師張大偉就認為，“不動產登記即將推出的消息不是一天兩天了，在短期內對于市場能夠造成的影響微乎其微。至于個別房子降價出售屬于個例。”
事實上，不少業(yè)內人士都將《不動產登記暫行條例》的公布看作房地產宏觀調控政策由短期向長期轉型的一個標志。國家想要通過房產稅來建立起一個長效機制的思路目前已經比較清晰了。而不動產登記正是推出房地產稅所走出的第一步。
亞豪集團市場總監(jiān)郭毅分析認為，不動產登記條例的初衷是針對房產稅的建立，而不是控制房價。但是房產稅建立需要一個完整的體系，目前來講還為時尚早。
“我個人判斷，《不動產登記暫行條例》的出臺還是會對市場預期產生一定的影響。”郭毅分析稱，不少購房者，尤其是中高端房產的持有者有可能為了避免可能出臺的房產稅而拋售自己名下的部分房產。未來一段時間內，二手房市場的掛牌量可能會有一定的增長，但是這一條例并不能夠對市場造成太大的影響。
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商住樓二手房成交活躍價格起伏大于住宅
事實上，眼下成交量回升的不僅是二手房住宅市場，一些商住項目集中的區(qū)域，由于降價幅度大，成交也很活躍。有的商住二手房因為其面積小、總價低，其單價比周邊二手住宅還要高。
降價促進成交
據了解，商住兩用項目是從2008年逐漸興起的項目類型，因為不限購、低總價等特點，成為不少投資、自住人群的選擇。經過6年多的發(fā)展，商住樓項目遍布北京東南西北各個區(qū)域，而已建成的商住項目二手房，因為不少是投資客，其換手率也較高。
鏈家地產分析師張旭告訴記者，由于商業(yè)房成交除了商住樓，還包括了商鋪、辦公、車庫，因此沒法單獨計算其市場成交量。不過由于商住樓降價較多，最近成交有活躍之勢。如南三環(huán)外的7克拉、東亞三環(huán)，6號線草橋地鐵附近的北京像素，以及回龍觀區(qū)域。
回龍觀地區(qū)有首開智慧社、東亞上北中心等多個商住項目。麥田房產回龍觀西區(qū)區(qū)域經理王定才告訴記者，商住樓項目比住宅降價更早、更多。東亞上北一套57平方米的一居，從去年的180萬元，降到了現在的125萬元，降價幅度達到30%。一些年初未售出的房源一路降價，在7月集中成交了約30套。而為了順利賣房，針對日益增多的換房需求，不少業(yè)主在賣房時也標明“接受換房時效”，同意延長買方的付款時間。而同期住宅降價幅度僅為20%。
投資特性凸現
不過隨著成交量的回升，近期價格又有回升之勢，令不少購房人又陷入觀望。目前商住樓成交價格在27000-30000/平方米，商品房在28000-30000元/平方米，而經適房在23000-25000元/平方米。
記者從鏈家地產獲悉，近期成交的一套東亞上北57平方米一居為136萬元，單價24000元/平方米；一套38平方米一居，總價104萬元，單價則達到27000元/平方米。而附近一套7月份成交的龍錦四區(qū)120平方米三居室，成交價280萬元，單價23300元/平方米。
鏈家地產一位經紀人也告訴記者，越小的戶型，單價越高。由于商住樓面積小、總價低、不限購，且稅費低，僅有3%的契稅，所以其價格與周邊商品房相當，比高稅費的經適房則要高。
一般來說，商住樓一手銷售價格是住宅的8-8.5折，但業(yè)主作為二手房賣時，卻并不比住宅低。與此同時，商住樓由于其投資性，更易受房價波動影響。王定才告訴記者，今年年初房價開始下滑，商住樓多為投資客，對于市場信息更敏感，商住樓也比住宅先降，降的幅度也更大。“這類產品不抗跌，因為同類戶型多，自住長期持有的少，因此一旦房價下跌，可能引發(fā)投資客的拋售”。
