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2024年11月24日
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近日，隨著部分城市房價的大幅回落，浙江、江蘇、福建等地陸續出現因資金吃緊而“斷供棄房”的情況。
“斷供棄房”就是購房者停止支付按揭貸款，而將縮水的房屋資產丟給銀行。個別業主究竟是因不愿為未來的負資產買單，不惜損失首付款和已還本息而“止損”，還是因“炒房”套牢、資金鏈斷裂不得已而為之？“斷供棄房”現象是否讓本已從緊的信貸環境更加不容樂觀？記者對此展開了調查。
“斷供棄房”是供不起還是甩“包袱”？
此前有媒體報道稱，由于個別樓盤房價大幅回落，導致不動產資產縮水，杭州等地陸續出現業主“斷供棄房”現象。但記者在杭州等地調查了解到，單純因為房價下跌而“斷供棄房”的案例并不多，這類現象的主要原因是購房者自身資金情況出現問題，難以繼續還貸。且選擇棄房的人多以外地投資客為主。
浙江某國有銀行風險管理部一名負責人分析認為，在“炒房客”較盛的地方，由于樓市整體趨穩下行，“炒房客”資金鏈吃緊，無法按期支付按揭貸款，加之預期房價一時無法回暖，因此便“斷供棄房”。
在連續數月領跌全國房價的溫州市，據當地監管部門統計，目前房屋按揭貸款中出現的棄房現象共有４１例，較去年僅略有增長。
世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞認為，目前整個住宅市場的杠桿率是非常低的，作為普通購房者，其首套房首付需付三成，二套房首付要付六成以上。這就意味著，除非房價大跌３０％以上，否則他們“斷供棄房”的可能性極小。
據透明售房網數據顯示，２０１４年一季度杭州二手房成交均價為１８３００元／平方米，而二手房每平方米跌幅在１０００元到３０００元。也就是說，杭州二手房的最大跌幅僅在１６％，業主如果棄房將得不償失。
“斷供棄房”拷問松綁限購
在本輪樓市的調整中，地方政府在救市上表現得頗為積極。據記者不完全統計，截至目前，已有３６個城市在限購方面有不同程度松動，幾乎占全部４６個限購城市的八成。明文松綁限購的城市幾乎都在解禁之初迎來一波樓市成交小高潮。
業內人士表示，誠然，松綁限購在一定程度上會刺激住宅銷量增長，帶動房價上行，但如果僅靠刺激政策，這無異于以產生新問題的代價去解決老問題，“斷供棄房”多為投機客資金鏈斷裂引起便是明顯例證，其將增加金融系統的房貸壞賬風險。
馬英樞說：“如果讓一些城市趁分類調控之機‘渾水摸魚’，無底線地放開限購，這無異于讓已經離場的投資客再度歸來，激發投資投機性需求，這必然會導致新的問題。多個城市雖然出現庫存壓力，但讓投資客回來買房消化庫存有悖調控初衷，政府不應回頭重走老路。”
國際評級機構惠譽最新發布報告稱，要警惕中國房地產松綁限購之后投機再起。一旦宏觀管理層放棄限購政策，被壓抑一時的市場投機需求可能反彈。
放松“限貸”恐不容樂觀
雖然目前尚無更多事實表明“斷供棄房”將成普遍現象，但銀行業內人士認為，房地產抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要重點防控此類風險。多家銀行的授信管理部門已明確表示將加強監控、嚴格審批房貸申請。
杭州一家股份制銀行個人金融部負責人表示，盡管從目前看，“斷供棄房”仍是個別現象，但仍需引起重視。“房貸風險的苗子已經出現，需要及時應對。特別是在已經出現棄房的地方，樓市持續不景氣，一些業主還款意愿降低，一些高端樓盤以及投資客集中地是高危區域。”
“在樓市持續下跌時，‘斷供棄房’現象增多是免不了的”，一監管部門人士告訴記者，“銀行信貸質量跟房地產信貸質量高度正相關，商業銀行今后可能不再把房貸當作優質貸款了。”
這一趨勢無疑是對寄望于“松貸”救市的地方政府的重大打擊，同時也可能誤傷剛需購房者。穆迪分析師梁鎮邦表示：“除非銀行信貸供應量增加和按揭貸款利率下降，否則，即使部分城市取消了限購政策，也不太可能刺激需求大幅增加。”
記者在上海走訪多家銀行發現，當前銀行吸納存款的成本居高不下、房貸的存貸差較小，所以額度依然吃緊。可以預見，下半年剛需購買力將被繼續抑制。
上海重陽投資管理公司總裁王慶解釋說，由于貸款以不動產為抵押，房價下降會引起銀行惜貸。在原有的信貸框架下已很難解決剛需購房問題，商業銀行執行原有購房貸款支持政策的動力也明顯不足。未來可能需要管理層出臺專門關于支持剛需購房抵押貸款的政策，才會將此問題解決。
