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2024年11月24日
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眼下，全國多個城市放松了限購政策。武漢放開140平米以上住房限購后，一大戶型項目看房者明顯增多。
今年以來，在樓市不斷下行的情況下，一些城市對限購松綁從“試探”變為“動真格”。截至目前，已有27個城市限購松綁，占46個限購城市的60%，并且有繼續蔓延之勢。
繼6月底呼和浩特“首吃螃蟹”，正式發文確定取消限購后，7月份，廈門、武漢、杭州、蘇州、溫州、寧波等多個城市加入取消限購行列，掀起一股“限購松綁潮”。
21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰表示，一般來說，獲準取消限購的，都是商品房庫存量龐大，房地產下行對經濟形成較大壓力的城市。從目前跡象來看，二三線城市取消或大幅松綁限購，已獲得中央的默認，這其實正是去年全國兩會政府工作報告提出對房地產實行“分類調控”原則的具體運用。
記者注意到，在這些“松綁”限購的城市中，多數城市的松綁措施是“定向松綁”，對于大戶型、豪宅、遠郊區進行放開。如蘇州全市取消對90平方米以上住房的限購政策；杭州對主城區140平方米以上戶型取消限購。
對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，從突破口來看，對大戶型、遠郊區進行放松，可能市場壓力最小，而效果會最明顯。因為大戶型的購房者一般受信貸收緊的影響較小。而且大戶型本身和剛需的界限很清晰。放開大戶型，不會擠壓剛需戶型的資源。
而對未來市場走勢，多位接受記者采訪的業內人士表示，取消限購并不會立即扭轉樓市向下調整的軌道，潛在購房者的預期也不可能迅速逆轉。
反響不俗型
杭州：高端市場率先領跑
今年以來，杭州樓市受到全國矚目。由于資金緊張，杭州個別樓盤大幅降價，被視為全國樓市第一降。面對高庫存的壓力，有關于杭州樓市取消限購的消息已有多次傳聞。7月28日，杭州官方終于確認有條件放開限購。一時間，杭州眾多樓盤和購房者也應聲而動，攪動了局部樓市。
放開限購首日豪宅成交過億
7月28日，杭州市住保房管局官微發布消息，購買本市蕭山區、余杭區住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區140平方米及以上住房(含商品住房、二手住房)不需提供住房情況查詢記錄。
7月29日，杭州全市新房共簽約363套，成為7月以來成交之最。這次購房政策中涉及的主城區高端市場，也迎來了一次成交小高潮。
據杭州透明售房網數據顯示，就在7月29日，位于杭州主城區的高端住宅武林壹號共有6套房屋成交，總成交金額達1.59億元。項目工作人員介紹，這批成交的客戶實際上早有成交之心，但由于限購沒有購買資格，因此主城區大戶型限購一放開，他們立刻選擇出手。限購放開確實促進了項目銷售，7月上半月項目僅成交一單，但從7月20日杭州傳出取消限購傳聞后，項目到訪咨詢客戶明顯增加，上周項目已成交4套，其中包括一套總價4500萬元的房源。
此外，主城區內包括濱江·城市之星、綠城蘭園、新湖武林國際、和家園等單價在4萬元以上的高端項目均有所斬獲。
樓盤大戶型房源促銷忙
“限購消息傳出的當天下午，我們就接到二三十個咨詢電話，其中不乏購買意向的客戶。”杭州橋西板塊一樓盤工作人員介紹。
杭州主城區一在售項目相關負責人表示，根據限購放開的條件，項目會針對大戶型房源制定促銷活動。
實際上，由于杭州取消限購的消息早在一周多前就已傳開，并且在執行層面已放開，因此，包括萬科、東海等項目均相繼針對大戶型推出優惠促銷活動。如東海·水景城推出“130方+1元”特惠活動，客戶只要支付160萬元左右，再加1元即可升級成173平米的特價四居室。
業內稱刺激作用有限
不過，雖然部分高端項目對取消限購的反應較為強烈，但在不少業內人士看來，杭州取消限購對市場的影響力并不會持續，高企的庫存才是限制杭州樓市前行的重要原因。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，盡管購房政策有所放開，但目前銀行信貸偏緊，直接影響樓市去庫存。預計在2014年第三季度，優惠折扣仍將是杭州樓市的常態。
相似城市
●蘇州
限購放開成交大漲
7月19日，蘇州市取消對90平方米以上住房的限購政策，消息一出，蘇州樓市成交在一周時間里大漲。
據統計，限購松綁第一周(7月21日-27日)蘇州全市住宅成交1367套，相比前周大增49.6%，本月近三周來的跌勢得以控制。房企也借機推出各種特價房，吸引購房者出手。
■ 限購“松綁”大事記
●3月份開始廣東佛山、廣西南寧、江蘇無錫、安徽銅陵等多個城市微調了限購政策，通過調整限購范圍、放松戶籍限制、限價政策放松、提供財稅支持等的手段，為房地產市場松綁。
●6月10日，微博上盛傳沈陽限購取消，本地人和外地人可購多套住宅，但限購取消僅實施了一天，沈陽即恢復原有限購政策。
●6月27日，呼和浩特市房地產開發監督管理處發布市政府辦公廳的《通知》，成為全國首個正式發文確定取消限購的城市。
●7月，濟南、廈門、武漢、杭州、蘇州、溫州、寧波等多個城市加入取消限購行列，掀起一股“限購松綁潮”。
庫存高企型
呼和浩特：政策利好難挽市場冷淡
6月26日，呼和浩特成為全國第一個正式發文宣布取消限購的城市。然而這一個月來，限購的松綁似乎并沒有為呼市的樓市帶來轉機。
庫存壓力未有改善
據記者調查發現，呼和浩特市庫存壓力大這一現象，并沒有隨著限購政策的取消而得到明顯改善。據呼和浩特市住房保障和房屋管理局統計數據顯示，目前呼市可售期房約13.84萬套、現房約3.44萬套，庫存壓力在二三線城市中名列前茅。而今年以來，呼市住宅總成交量為6308套，照此計算，呼和浩特市庫存去化周期或在十年以上。
據呼和浩特市當地一位不愿透露姓名的政府官員表示，呼市的房地產市場存在著嚴重的過量開發問題，“沒有那么大的需求，限購全面放開起到的作用也十分有限。”
市場反應趨于冷淡
而當地開發商也向記者反映，除了在限購剛剛放開的那幾天業內有所討論之外，他們對于基本沒有感覺到放松限購帶來的影響。
呼和浩特市乾元房地產開發有限責任公司副總蘇勝新向記者表示：“限購的取消對我們的項目并沒有帶來什么影響，我們此前制定的一些銷售策略也不會因此改變。”據她透露，自己所負責的項目屬于中高端樓盤，預計入市時的價格將在5000－6000元/平方米之間。
“目前市場下行，呼和浩特樓市對投資客來說缺乏吸引力，所以市場反應冷淡是正常現象。”
另外記者還從當地建設銀行一個人貸款負責人處了解到，限購解除之后，銀行方面也沒有出現辦理貸款手續人員增多的情況。“可見人們對于政策的反應并沒有那么迅速，樓市的成交量也沒有什么變化。”該負責人表示。
對于呼市的情況，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮指出：今年的呼和浩特樓市，恰逢開發商供給的“大年”，人們都在觀望，但是未來發展還是看好的。
相似城市
●溫州
政策紅利短期內難以生效
而同呼和浩特市同樣存在嚴重庫存問題的溫州、寧波等城市，也在本周相繼通過官方渠道確認已全部或者部分放松限購。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，溫州、呼市等地的樓市情況都差不多，普遍存在庫存量較大、房價弱勢的情況，市場緊縮將會是一個持續性的過程。
小幅升溫型
武漢：大戶型成交反彈
中部大城武漢也是限購松綁大潮中的一員。7月18日，武漢房管局召開座談會宣布了四條松綁限購的細則——其中最引人注目的要數140平米以上的大戶型不再限購。記者了解到，救市近兩周，武漢樓市的整體成交受到政策利好影響，每周的銷量都出現了環比的小幅回升，尤其是大戶型房源，成交出現了較明顯的反彈。但整體房價和成交量都較穩定。武漢業內人士也表示，限購松綁以來并沒有出現銷量的暴漲。
據武漢房地產數據研究網站億房網研究中心統計，放松限購的第一周里，武漢純商品住宅(不含保障房)銷量環比小幅增長，尤其是140平方米以上的房源成交明顯增多，共監測成交120余套，環比較上一周增加了146%。
除了140平米以上的大戶型不限購，武漢還針對特定區域放松了限購。在新城區、工業開發區等四大功能區，放松購房者的納稅和社保要求，從“必須滿兩年”改為“只要一年內有記錄。”
當記者以購房者的身份咨詢武漢經濟開發區(屬于放松限購的四大功能區)的一個樓盤時，其項目銷售人員表示“只要有1個月的納稅記錄就可以，實在沒有也很容易做”。據他介紹，7月下旬限購放松后，客戶來電或到售樓處來看房明顯多了，該項目已經加推了近200套房源，但主力戶型在90平米以下，價格仍然給出了很多優惠，在6000-7000元/平方米之間。
記者了解到，武漢目前80%的新盤價格都在6000元-10000元/平方米，少數的豪宅如萬達在當地做的萬達廣場配套住宅賣到了20000元/平方米以上，最新一期產品萬達御湖世家報價到了25000元/平方米，可謂武漢當地的價格標桿。
業內人士指出，一方面武漢當地的人均收入長期都較低，另一方面武漢樓市的供應多，庫存較大，松綁限購短期內有一定利好，但仍有貸款方面的限制，長期看武漢樓市前景仍有壓力。
相似城市
●福州
7月成交量節節上漲
記者了解到，同樣在7月由于庫存較高，而“有條件松綁限購”的還有福建的省會福州市。雖然福州官方從未公開承認過松綁限購，但記者多方求證，了解到目前福州對全款客戶取消了資格審查。
據福州業內人士介紹，7月以來，受到政策利好和推盤熱情漸高的影響，福州每一周的住宅成交量都在上漲。而據福州市房地產交易登記中心數據顯示，福州上周(07.21-07.27)五城區成交888套，環比上漲270%。
表現平穩型
廈門：“壓力不大”表現如常
7月30日，廈門翔安區一地塊出讓，世茂、禹洲、中駿等五家房企共同競價，最終經過26輪競拍，世茂以11.17%的溢價率拿地，總價20億元。
在廈門業內人士看來，相對于全國很多城市，廈門樓市表現一直比較好，反映在最新的這次土地拍賣中就是“北京優質地塊都出現流拍了，但廈門非城區的土地還有幾家企業搶；同時，雖然廈門島外(非城區)限購已經放開了，但開發商拿地熱情并沒立刻火起來，溢價率不高。”
根據記者從廈門房企和地產機構等了解，廈門的限購松動沒有明確文件，五六月間已有放松傳聞，到7月初放松已經比較普遍。目前，廈門島外的限購已經完全放開；廈門島內(主城區)外地戶口限買1套住宅，不需提供社保繳納等證明。廈門戶口家庭已有兩套住宅的再購買260平方米以上房屋不限購。500萬元以上房源不限購(一說1000萬元以上不限購)。不過廈門官方一直沒有承認限購的松動。
對于廈門放松限購，有關房企和機構人士都認為，廈門市場壓力沒那么大，放松限購更像是一種主動調整。
相對于今年不少城市出現的樓市降價，廈門樓市上半年成交量雖然下滑，但價格一直比較堅挺。上海易居房地產研究院的一項統計還顯示，截至6月，在被統計的35個一二三線城市中，廈門的去化周期只有10.1個月，屬于庫存壓力最小的4個城市之一。
至于放松限購后，廈門市場的反應也沒有快速升溫。限貸政策的繼續，依然抑制著很大一部分市場需求。
一位關注廈門龍湖嘉譽項目的買房人也告訴記者，龍湖嘉譽在7月前后的報價還都保持在12000元/平方米。“售樓處的人還和之前差不多，沒有一下子多起來。”
相似城市
●成都
近兩月市場表現平穩
成都上半年雖然也出現了一些樓盤降價，但整體市場表現依然不錯。上半年，成都土地出讓109宗，土地出讓金超過250億元，土地出讓金同比增幅超過96%。
在當地一家上半年銷售業績排名前列的房企營銷中心總經理看來，成都并沒有明文說取消限購，市場近兩個月也比較平穩，剛需產品很受歡迎，大戶型房源依然有調整壓力。
